Superbonus e diritto di superficie: novità dall’Agenzia delle Entrate

Il diritto di superficie è considerato un titolo valido di detenzione per l’applicazione della peculiare modalità di calcolo prevista dal comma 10-bis dell’articolo 119 del decreto Rilancio (DL n. 34/2020).

Lo ha chiarito, con un cambio di prospettiva, la risoluzione n. 19 dell’Agenzia delle Entrate del 10 marzo 2025, che ha superato l’interpretazione precedentemente adottata dalla maggior parte delle Direzioni Regionali delle Entrate in diverse risposte a interpelli.

Applicazione del comma 10-bis alle ONLUS, OdV e APS

In particolare, si forniscono ulteriori precisazioni in merito all’applicazione del comma 10-bis, dell’articolo 119, del decreto Rilancio, convertito con modifiche dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, a beneficio di:

• Organizzazioni non lucrative di utilità sociale (ONLUS),
• Organizzazioni di volontariato (OdV) iscritte nei registri previsti dall’art. 6 della legge 11 agosto 1991, n. 266,
• Associazioni di promozione sociale (APS) registrate a livello nazionale, regionale e nelle province autonome di Trento e Bolzano

Questi enti, che erogano servizi socio-sanitari e assistenziali e detengono gli immobili oggetto degli interventi agevolati tramite diritto di superficie, rientrano nell’ambito di applicazione della norma.

Criteri di calcolo della spesa detraibile

Secondo il comma 10-bis dell’art. 119, le ONLUS, OdV e APS che:

• forniscono servizi socio-sanitari e assistenziali,
• hanno membri del consiglio di amministrazione non retribuiti,
• effettuano interventi su immobili delle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, detenuti con proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito con data certa antecedente al 1° giugno 2021

calcolano il tetto massimo di spesa detraibile moltiplicando il limite unitario stabilito per le singole unità immobiliari per il rapporto tra:

• superficie totale dell’immobile oggetto degli interventi

e

• superficie media di un’unità abitativa, come indicato nel Rapporto Immobiliare dell’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare)

Impatto della norma sugli enti assistenziali e sportivi

La norma riconosce che gli enti sportivi e assistenziali operano in strutture di grandi dimensioni. Inoltre, alcuni servizi, come:

• Centri diurni integrati,
• Residenze sanitarie assistenziali,
• Poliambulatori,
• Servizi sanitari e assistenziali,

richiedono ampie superfici attrezzate per rispettare gli standard normativi e funzionali.

Se il calcolo delle spese agevolabili fosse basato sul numero di unità catastali, questi enti risulterebbero svantaggiati, poiché interi edifici o complessi spesso risultano accatastati come un’unica unità.

Chiarimenti normativi e giurisprudenziali

Le circolari n. 3/E dell’8 febbraio 2023 e n. 13/E del 13 giugno 2023 hanno precisato che, per verificare il possesso dell’immobile, l’elenco dei titoli riconosciuti dalla normativa (proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito) è tassativo e non ampliabile.

Il diritto di superficie nel Codice Civile

L’articolo 952 del Codice Civile prevede che il proprietario del terreno possa concedere a terzi il diritto di costruire e mantenere un edificio sopra il suolo, trasferendone la proprietà.

Allo stesso modo, è possibile cedere la proprietà di una costruzione già esistente separatamente dalla proprietà del terreno.

In sintesi, il diritto di superficie si configura in due modi:

• diritto di costruire e mantenere un edificio su un terreno altrui,
• diritto di possedere un edificio già esistente senza essere proprietario del suolo

Il Codice Civile riconosce il superficiario come titolare di un vero e proprio diritto di proprietà sull’edificio, anche se non sul terreno sottostante, concedendogli la piena facoltà di godimento e disposizione del bene, come previsto dall’articolo 832 del Codice Civile.

Orientamenti giurisprudenziali

Anche la giurisprudenza di legittimità conferma questa interpretazione, evidenziando che il diritto di proprietà superficiaria è un diritto reale su una porzione separata di un immobile appartenente a terzi.

Mentre il diritto di proprietà di un terreno si estende in altezza e profondità, nel caso del diritto di superficie, l’edificio costruito sopra il suolo diventa un diritto reale distinto e autonomo.

Nei confronti di terzi, ai quali il diritto di superficie è opponibile grazie alle norme sulla trascrizione dei diritti reali immobiliari, il superficiario assume un ruolo analogo a quello di un proprietario, potendo disporre e utilizzare l’edificio senza limitazioni, salvo quanto stabilito dal contratto di concessione.

Di conseguenza, l’immobile costruito su un suolo con diritto di superficie può essere considerato proprietà piena del superficiario, fatta salva l’esistenza di eventuali vincoli (Cassazione, 26 luglio 2023, n. 22534).

Diritto di superficie rientra nel Superbonus

Alla luce di quanto esposto, il diritto di proprietà superficiaria rientra nell’ambito di applicazione del comma 10-bis dell’articolo 119 del DL 34/2020.

Questa interpretazione non modifica il principio della tassatività dei titoli di possesso, poiché il diritto di superficie è considerato una forma di proprietà inclusa nell’ambito di applicazione della norma.

Dietrofront dell’Agenzia delle Entrate

Di conseguenza, la risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 2 dell’8 gennaio 2024 è da ritenersi superata, nella parte in cui escludeva dall’applicazione del comma 10-bis dell’articolo 119 del decreto Rilancio le ONLUS, le OdV e le APS che detengono l’immobile con diritto di superficie.