Superbonus 2023, novità normative. Chiarimenti delle Entrate per condomini e villette

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L’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti sulle novità in materia di Superbonus di cui all’articolo 119 del Dl n. 34/2020, introdotte dal Decreto Aiuti quater (Dl n. 176/2022), dalla Legge di Bilancio 2023 (L. n. 197/2022) e, da ultimo, dal Decreto Blocca cessioni (Dl n. 11/2023).

Nel riepilogare le recenti novità, le Entrate - nella circolare n. 13 del 13 giugno 2023 - si soffermano sugli aspetti della materia che riguardano gli interventi effettuati:

• dai condomìni e dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni e dalle Onlus, Odv e Aps,
• dagli istituti autonomi case popolari (IACP),
• su edifici unifamiliari (cosiddette villette) o su unità immobiliari funzionalmente indipendenti,

oltre che le novità introdotte per gli impianti solari fotovoltaici.

DL Aiuti quater, novità Superbonus per condomìni

Il decreto legge cosiddetto Aiuti quater ha modificato l’articolo 8-bis, primo periodo, dell’articolo 119 del decreto “Rilancio” e introdotto il comma 8-bis.1.

Alla luce dei suddetti interventi normativi, il Superbonus spetta nella misura intera del 110% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022 dai condomìni e dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, e dalle organizzazioni non lucrative di utilità sociale, dalle organizzazioni di volontariato e dalle associazioni di promozione sociale.

La detrazione, invece, per gli stessi soggetti si applica nella misura ridotta:

• del 90 per cento per le spese sostenute nell’anno 2023;
• del 70 per cento per quelle sostenute nell’anno 2024;
• del 65 per cento per quelle sostenute nell’anno 2025.

NOTA BENE: Tali detrazioni si applicano anche alle spese sostenute dalle persone fisiche per gli interventi effettuati sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso condominio o dello stesso edificio, nonché quelli effettuati su edifici oggetto di demolizione e ricostruzione.

La Legge di Bilancio 2023 ha espressamente individuato gli interventi per i quali non si applicano le suddette modifiche, come per esempio, i lavori:

• diversi da quelli effettuati dai condomìni per i quali la comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila) risulti presentata alla data del 25 novembre 2022;
• effettuati dai condomìni per i quali la Cila risulti presentata alla data del 31 dicembre 2022 e la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori risulti adottata entro il 18 novembre 2022;
• effettuati dai condomìni per i quali la Cila risulti presentata alla data del 25 novembre 2022 e la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori risulti adottata tra il 19 novembre 2022 e il 24 novembre 2022;
• comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici per i quali al 31 dicembre 2022 risulti presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo.

ATTENZIONE: Specifica la circolare n. 13/E/2023 che al ricorrere di una delle suddette condizioni continuano ad applicarsi le disposizioni previgenti contenute nel citato comma 8-bis, primo periodo, con conseguente applicazione dell’aliquota di detrazione nella misura del 110% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023, del 70% per quelle sostenute nell’anno 2024 e del 65% per quelle sostenute nell’anno 2025.

Le condizioni richieste devono essere verificate soltanto sugli interventi trainanti (che si trascinano dietro gli interventi trainati) mentre, in presenza di variante alla Cila (per esempio, cambio dell'impresa esecutrice o del committente dei lavori o realizzazione di interventi non previsti inizialmente), l'eventuale nuova deliberazione assembleare di approvazione della suddetta variante, per gli interventi su parti comuni, non rileva ai fini del rispetto dei termini previsti.

Interventi effettuati su edifici unifamiliari o su unità immobiliari funzionalmente indipendenti

Alla luce degli interventi normativi sopra indicati, il Superbonus ha subito delle modifiche anche con riferimento ai lavori eseguiti dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, con riferimento agli interventi realizzati su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze e su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno.

Infatti, per gli interventi effettuati su unità immobiliari dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, il Superbonus spetta nella misura del 110% per le spese sostenute entro il 30 settembre 2023, a condizione che entro la stessa data siano stati effettuati lavori per almeno il 30 per cento dell’intervento complessivo.

NOTA BENE: E’ stato poi aggiunto che per tali interventi, avviati a partire dal 1° gennaio 2023, la detrazione spetta nella misura del 90% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023, a condizione che il contribuente sia titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare, che la stessa unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale e che il contribuente abbia un reddito di riferimento non superiore a 15.000 euro.

ATTENZIONE: Precisa la circolare che per “interventi avviati dal 1° gennaio 2023” devono intendersi, in linea generale, gli interventi per i quali la CILA sia stata presentata a decorrere dalla predetta data, per i quali la data di inizio lavori indicata nella medesima CILA è successiva al 31 dicembre 2022.

Si ritiene, inoltre, che possano rientrare nella nuova disciplina anche gli interventi per i quali la presentazione della CILA sia antecedente al 1° gennaio 2023, purché il contribuente dimostri che i lavori abbiano avuto inizio a decorrere dall’anno 2023.

Interventi effettuati su edifici condominiali da IACP

Un capitolo a parte della circolare agenziale è dedicato agli interventi effettuati dagli istituti autonomi case popolari (IACP) ed enti aventi analoghe finalità.

Si precisa che la misura piena della detrazione al 110% si applica anche alle spese sostenute entro il 31 dicembre 2023 per gli interventi effettuati dagli IACP comunque denominati nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti istituti, per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti a edilizia residenziale pubblica, compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso edificio, e dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per i quali alla data del 30 giugno 2023 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo.