Diritto di superficie e costruzioni al di sopra o al di sotto del suolo

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Lo Studio n.152-2022/C del Consiglio nazionale del Notariato (CNN) è dedicato al tema: "Il diritto di superficie. Costruzioni al disotto e al disopra del suolo".

L'elaborato è stato diffuso nel Portale istituzionale del CNN il 19 agosto 2024.

Nel testo viene analizzata la natura giuridica del diritto di superficie, con particolare attenzione alle situazioni in cui esso coesiste con la proprietà di altri soggetti, sia al di sopra che al di sotto del suolo.

Il documento esamina i casi di proprietà esclusiva, comune e condominiale, analizzando la normativa di riferimento e le principali interpretazioni dottrinali e giurisprudenziali.

L'utilizzo del diritto di superficie è cresciuto significativamente negli ultimi vent'anni, grazie alla diffusione degli impianti fotovoltaici.

Una delle tesi principali è che la distinzione tra il diritto di superficie al di sopra o al di sotto del suolo può essere unificata attraverso un'interpretazione più recente, che vede il diritto di superficie come un diritto esercitato in un determinato spazio, piuttosto che come un diritto sullo spazio stesso.

Tale ricostruzione implica che il negozio costitutivo del diritto di superficie possa variare nei suoi contenuti.

Diventa fondamentale, in tale contesto, il ruolo del notaio nella redazione dell'atto costitutivo, che deve essere preciso e accurato per evitare ambiguità e garantire l'efficacia del diritto costituito.

Diritto di superficie: la ricostruzione del Notariato

La discussione si articola attraverso diverse sezioni, tra cui la natura giuridica del diritto di superficie, la sua estensione al sottosuolo, il diritto di sopraelevazione e la disciplina dell'estinzione per non uso ventennale.

Natura giuridica del diritto di superficie

Il diritto di superficie consente a un soggetto di edificare e mantenere una costruzione su un terreno di proprietà altrui.

Il Codice Civile (art. 952) distingue tra il diritto di costruire (ius ad aedificandum) e la proprietà superficiaria (ossia la proprietà della costruzione separata dal suolo).

Esistono diverse teorie sulla natura giuridica del diritto di superficie: concezione monista (unitaria), duale e tripartita, ognuna con implicazioni pratiche diverse.

Diritto di superficie nel sottosuolo

Il diritto può essere esteso al sottosuolo, ma la sua configurazione giuridica varia.

Alcuni autori lo considerano un bene autonomo, altri ritengono che il sottosuolo sia solo lo spazio entro cui si esercita il diritto di proprietà.

La giurisprudenza offre interpretazioni diverse, talvolta considerando il sottosuolo come un'entità autonoma, talvolta solo come uno spazio di esercizio del diritto.

Diritto di sopraelevazione

Il diritto di sopraelevare. invece, è riconosciuto al proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare, salvo diverse disposizioni nel titolo di proprietà.

La giurisprudenza ha dibattuto se lo spazio aereo sopra un edificio possa essere considerato un bene autonomo, giungendo infine alla conclusione che non lo è, ma rappresenta lo spazio entro cui si esercita il diritto di proprietà.

Estinzione del diritto per non uso ventennale

Il diritto di superficie si estingue se non esercitato entro vent'anni.

Tuttavia, se una costruzione è iniziata, anche se non completata, il diritto potrebbe non estinguersi, a seconda della natura dell'opera e delle clausole del titolo costitutivo.

Le conclusioni dei notai 

Le conclusioni tratte dal Consiglio Nazionale del Notariato evidenziano l'importanza della figura del notaio nella costituzione del diritto di superficie, soprattutto per quanto riguarda la redazione dell'atto costitutivo, che deve essere estremamente preciso per evitare controversie interpretative.

La molteplicità di interpretazioni e la complessità delle fattispecie impongano una ricostruzione attenta di tale diritto, considerando sia gli aspetti normativi sia le più recenti evoluzioni giurisprudenziali.

E' perciò necessario un approccio prudente e dettagliato, che definisca chiaramente i confini e i contenuti del diritto di superficie nell'atto costitutivo, così da evitare incertezze applicative, specialmente in casi di estensione al sottosuolo o di diritto di sopraelevazione.

La giurisprudenza, in tale contesto, è chiamata a svolgere un ruolo chiave nell'interpretazione di questi diritti, spesso complessi e strettamente legati alle specifiche circostanze del caso concreto.