Bonus prima casa under 36, tutto sulla proroga fino al 31 dicembre 2024

Il Principio di diritto n. 5 del 2024, pubblicato dall'Agenzia delle Entrate il 5 dicembre 2024, offre importanti chiarimenti sulla possibilità di usufruire dell'agevolazione "prima casa under 36" e sulla proroga concessa per i contratti definitivi stipulati fino al 31 dicembre 2024. Questo documento si rivolge a chi ha già registrato un contratto preliminare di acquisto della prima casa entro il 31 dicembre 2023, ma non ha ancora proceduto con la stipula del contratto definitivo (rogito).

Con l’avvicinarsi della scadenza per usufruire di questa agevolazione – fissata per la fine di dicembre 2024 – è fondamentale conoscere le modalità per approfittare al meglio di questa opportunità. In particolare, l’Agenzia delle Entrate ha fornito ulteriori chiarimenti per i giovani acquirenti, precisando che, per usufruire delle esenzioni fiscali previste dalla normativa, il contratto preliminare deve essere stato registrato entro la fine del 2023, mentre il contratto definitivo può essere stipulato fino al 31 dicembre 2024. Di seguito, esploreremo in dettaglio la proroga, il funzionamento dell'agevolazione e i requisiti necessari per beneficiarne.

Agevolazioni prima casa: i chiarimenti del principio di diritto n. 5/2024

Il Principio di diritto n. 5/2024 è stato pubblicato quasi allo scadere del termine utile per beneficiare dell'agevolazione "prima casa under 36". In particolare, il documento chiarisce come applicare il bonus anche per i rogiti definitivi stipulati nel 2024, a condizione che il contratto preliminare sia stato registrato entro il 31 dicembre 2023. L'Agenzia delle Entrate ha ribadito che la registrazione del preliminare è fondamentale per poter fruire della moratoria che consente di completare l'acquisto entro la fine dell'anno successivo.

Bonus prima casa: moratoria fino a fine 2024

Il Principio di diritto n. 5/2024 conferma che la moratoria introdotta dalla Legge n. 18/2024 consente di usufruire dell'agevolazione "prima casa under 36" per i rogiti definitivi stipulati entro il 31 dicembre 2024, ma con la condizione che il contratto preliminare sia stato sottoscritto e registrato entro il 31 dicembre 2023. Questo chiarimento è essenziale per evitare incertezze sulla data di registrazione del preliminare e garantire l'accesso al bonus, anche nei casi in cui il preliminare fosse stato firmato prima dell'entrata in vigore del Decreto Sostegni-bis (26 maggio 2021).

In altri termini, secondo il parere dell’Amministrazione finanziaria, l’agevolazione in oggetto si può applicare anche se il contratto preliminare d’acquisto sia stato sottoscritto e registrato prima dell’entrata in vigore dell’articolo 64 del decreto Sostegni-bis.

Bonus prima casa: normativa di riferimento e sua evoluzione

Il principale riferimento normativo per l'agevolazione "prima casa under 36" è l'articolo 64 del Decreto-legge 73/2021 (c.d. Decreto Sostegni-bis), che ha introdotto una serie di vantaggi fiscali per i giovani acquirenti di immobili, tra cui l'esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, e il credito d'imposta sull'IVA pagata, a condizione che gli acquirenti non avessero ancora compiuto 36 anni e avessero un ISEE non superiore a 40.000 euro. L'agevolazione era inizialmente valida per i contratti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023.

Tuttavia, con l'approvazione della Legge n. 18/2024, che ha convertito il Decreto-legge 215/2023 (c.d. Milleproroghe), è stata introdotta una moratoria che ha esteso la possibilità di usufruire del bonus per i contratti definitivi stipulati entro il 31 dicembre 2024, purché il contratto preliminare fosse stato registrato entro il 31 dicembre 2023. Questo aggiornamento normativo ha permesso a chi aveva già avviato la procedura di acquisto nel 2023, ma non aveva ancora concluso l'atto definitivo di continuare a beneficiare delle agevolazioni fino al termine dell'anno successivo (2024).

NOTA BENE: La normativa ha ampliato il proprio perimetro temporale, concedendo più tempo per la conclusione degli atti definitivi, ma fissando una scadenza chiara: il contratto definitivo potrà essere stipulato entro il 31 dicembre 2024 per poter accedere ai benefici fiscali previsti, a condizione che il preliminare sia stato registrato entro la fine del 2023.

Cos'è l'agevolazione "prima casa under 36"?

L'agevolazione "prima casa under 36" è un beneficio fiscale destinato ai giovani acquirenti che non abbiano ancora compiuto 36 anni nell'anno in cui stipulano l'atto definitivo di acquisto di una casa e che possiedano un ISEE non superiore a 40.000 euro. Questo bonus offre vantaggi significativi in ambito fiscale, rendendo l'acquisto della prima casa più accessibile.

In particolare, l'agevolazione prevede:

• esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale per l’acquisto della prima casa;
• credito d'imposta pari all'IVA versata per gli acquisti soggetti a IVA;
• esenzione dall’imposta sostitutiva sui mutui destinati all’acquisto dell’immobile.

Questi vantaggi si applicano a seconda della natura della compravendita:

• Se l'acquisto non è soggetto a IVA, l’esenzione riguarda le imposte di registro, ipotecaria e catastale.
• Se l'acquisto è soggetto a IVA, oltre all'esenzione dalle imposte dirette (registro, ipotecaria e catastale), il beneficiario può ottenere un credito d’imposta pari all’IVA versata, e beneficiare dell’esenzione dalle tasse accessorie come l’imposta di bollo e le tasse ipotecarie.
• Se si stipula un mutuo per l’acquisto, è prevista l’esenzione dall’imposta sostitutiva sui finanziamenti.

Per poter usufruire di queste agevolazioni, è necessario soddisfare due requisiti fondamentali:

1. Requisiti anagrafici ed economici: il beneficiario deve avere meno di 36 anni al momento della stipula del rogito e un ISEE annuale inferiore a 40.000 euro. Nel caso di più acquirenti, tutti devono rispettare questi requisiti per poter fruire del beneficio.
2. Documentazione dell’ISEE: l’ISEE deve essere valido alla data del rogito e deve essere presentato con la Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU), prima o contemporaneamente al rogito. In alcuni casi particolari, come la perdita di lavoro, è possibile utilizzare l’ISEE corrente, che tiene conto delle variazioni economiche recenti.

L'importanza della tempistica

Il termine del 31 dicembre 2024 è cruciale per tutti coloro che hanno registrato un contratto preliminare di acquisto della prima casa entro il 31 dicembre 2023. Fino a quella data, è possibile stipulare il contratto definitivo e usufruire delle agevolazioni fiscali previste dalla normativa relativa al Bonus prima casa. L'aspetto fondamentale per non perdere il beneficio è che il contratto preliminare sia stato regolarmente registrato entro la fine del 2023.

Con la pubblicazione del Principio di diritto n. 5 del 2024, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito definitivamente che la registrazione del preliminare entro il 31 dicembre 2023 è una condizione imprescindibile per poter concludere l'acquisto e accedere alle agevolazioni. La data di stipula del rogito può essere successiva, ma dovrà avvenire comunque entro il 31 dicembre 2024.

In sintesi, se si soddisfano i requisiti di età e ISEE e si è registrato il contratto preliminare entro la fine del 2023, non bisogna procrastinare la stipula del rogito, per evitare di perdere i benefici fiscali. La proroga della normativa consente di completare l’acquisto fino alla fine dell'anno, ma è essenziale rispettare le scadenze per non perdere questa opportunità vantaggiosa.