Bonus prima casa under 36, novità da conversione del Milleproroghe

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Con la conversione in legge del decreto cd. Milleproroghe (D.L. n. 215 del 30 dicembre 2023, convertito con Legge n. 18 del 23 febbraio 2024) l’agevolazione per l’acquisto della prima casa degli under 36 prevista dall’articolo 64 del D.L. n. 73/2021 è stata estesa ai contratti definitivi stipulati entro il 31.12.2024, purché il contratto preliminare sia stato sottoscritto e registrato entro 31.12.2023. La novità, quindi, concerne la sola operatività del beneficio lasciando, invece, inalterato l’impianto normativo di cui all’articolo 64 del D.L. n. 73/2021 convertito in Legge n. 106/2021.

In realtà il beneficio ha avuto applicazione fino al 31.12.2023, visto che non sono state previste ulteriori proroghe. Tuttavia, poiché la norma sulla decorrenza individua, come termine finale, la data di stipula dell’atto, nessun contratto definitivo di trasferimento immobiliare avrebbe potuto godere dell’agevolazione potenziata se stipulato da gennaio 2024, anche ove il contratto preliminare fosse stato stipulato nel 2023. Per far fronte a tale situazione il legislatore è intervenuto, in sede di conversione del decreto Milleproroghe, con l’articolo 3, commi 12-terdecies e12-quinquiesdecies.

Con tale intervento si prolunga il beneficio non a tutti i contratti definitivi stipulati nel 2024, ma solo a quelli per i quali sia già stato firmato e registrato il preliminare entro il 31.12.2023. Prevista anche una moratoria per il 2024. Infatti, nel caso di atti definitivi stipulati nella finestra temporale 1.01.2024 - 29.02.2024, agli acquirenti è attribuito un credito d’imposta di importo pari alle imposte corrisposte dagli stessi in eccesso rispetto a quanto previsto dalla nuova misura. Il credito d’imposta è utilizzabile nell'anno 2025 con le modalità previste dal comma 7 dell'articolo 64, D.L. n. 73/2021.

Requisiti soggettivi

L’agevolazione, lo si ricorda, riguarda gli acquirenti (persone fisiche) di immobili aventi i requisiti prima casa che:

• non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato;
• hanno un valore dell’ISEE non superiore a 40.000 euro annui.

Detti requisiti vanno ad aggiungersi a quelli già stabiliti ai fini dell’agevolazione prima casa. Riguardo il primo requisito (limite di età), nella circolare 12/E/2021 è stato confermato che l’agevolazione spetta ai soli acquirenti che, nell’anno solare in cui viene stipulato l’atto traslativo, non hanno ancora compiuto il 36° anno d’età. Quindi, per gli atti rogitati nel 2024 (a condizione che fosse già stato registrato e sottoscritto il preliminare entro il 31.12.2023), dai soggetti nati dall'1.1.89 in poi.

Per quanto concerne il secondo requisito (limite reddituale), va ricordato che l’indicatore ISEE è calcolato sulla base dei redditi percepiti e del patrimonio posseduto nel secondo anno solare precedente la presentazione della dichiarazione sostitutiva unica (DSU), rapportati al numero dei soggetti che fanno parte dello stesso nucleo familiare (ad esempio: l’indicatore ISEE è riferito ai redditi e al patrimonio dell’anno 2022 per gli atti stipulati nel corso del 2024). In particolare, la DSU ha lo scopo di illustrare complessivamente la situazione economica del nucleo familiare del dichiarante, mentre l’ISEE presenta un indicatore numerico che è il risultato di tutti i dati contenuti nella DSU. Sul piano temporale l’ISEE ordinario ha validità a decorrere dal 1° gennaio o, se successiva, dalla data di presentazione della DSU, fino al 31.12 dell’anno a cui fa riferimento.

ATTENZIONE: Il nucleo familiare, ai fini ISEE, è costituito dai soggetti componenti la famiglia anagrafica alla data di presentazione della DSU, fatte salve le eccezioni stabilite dallo stesso articolo.

Atteso che la sussistenza del requisito ISEE deve riscontrarsi alla data di stipula del contratto, l’Agenzia ritiene che non sia possibile ottenere un ISEE che abbia una validità retroattiva, rilasciato sulla base di una DSU presentata in una data successiva a quella dell’atto. Il contribuente, quindi, deve essere in possesso di un ISEE in corso di validità alla data del rogito e tale documento deve essere richiesto in un momento necessariamente antecedente alla stipula dello stesso, mediante la presentazione della relativa DSU in data anteriore (o almeno contestuale) all’atto.

Pertanto, al momento della stipula dell’atto, il contribuente deve dichiarare di avere un valore ISEE non superiore a 40.000 euro e di essere in possesso della relativa attestazione in corso di validità o di aver già provveduto a richiederla, mediante presentazione di DSU in data anteriore o almeno contestuale alla stipula dell’atto. A tal fine, è opportuno che nell’atto venga indicato il numero di protocollo dell’attestazione ISEE in corso di validità o, laddove questa non sia stata ancora rilasciata, il numero di protocollo della DSU presentata dal contribuente. L’attestazione ISEE alla quale occorre fare riferimento è, in via generale, quella ordinaria. Tuttavia, al ricorrere dei requisiti previsti dal DPCM n. 159/2013, è possibile considerare anche l’ISEE corrente. Un contribuente che possiede un ISEE ordinario in corso di validità può munirsi di un ISEE corrente qualora la situazione lavorativa, economica o patrimoniale dei componenti del nucleo familiare sia significativamente variata rispetto alla situazione rappresentata nella DSU ordinaria. Ciò in quanto la certificazione ISEE corrente è calcolata con riferimento ad un periodo di tempo più ravvicinato.

Si evidenzia che l’ISEE corrente, a differenza di quello ordinario, in caso di variazione della sola componente reddituale, ha una validità ridotta (6 mesi dalla data di presentazione del modulo sostitutivo della DSU). Nel caso di aggiornamento della sola componente patrimoniale, o di entrambe le componenti reddituale e patrimoniale, invece, la validità arriva fino al 31 dicembre dell’anno di presentazione del modulo sostitutivo della DSU. In ogni caso, laddove intervengano variazioni nella situazione occupazionale o nella fruizione dei trattamenti, l’ISEE corrente deve essere aggiornato entro due mesi dalla variazione.

NOTA BENE: Il requisito ISEE riguarda anche gli atti assoggettati a IVA.

Requisiti oggettivi

Per effetto del richiamo normativo occorre far riferimento alla disciplina del bonus prima casa:

• sia in merito alla natura degli immobili oggetto della misura di favore;

CATEGORIE CATASTALI
SI AGEVOLAZIONE	NO AGEVOLAZIONE
• A/2 (abitazioni di tipo civile) • A/3 (abitazioni di tipo economico) • A/4 (abitazioni di tipo popolare) • A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare) • A/6 (abitazioni di tipo rurale) • A/7 (abitazioni in villini) • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).	A/1 (abitazioni di tipo signorile) A/8 (abitazioni in ville) A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

• sia con riguardo alle tipologie di atti agevolabili.

Sul piano oggettivo, quindi, l’agevolazione si applica non solo agli atti comportanti il trasferimento a titolo oneroso della proprietà (o quota di comproprietà) ma anche agli atti che comportano il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento (nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione) di abitazione. Nel caso, poi, l'imposta proporzionale corrisposta per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all'imposta di registro dovuta per il contratto definitivo di compravendita immobiliare che soddisfi le condizioni agevolative, è possibile “recuperare l'imposta proporzionale versata relativamente ad acconti e caparra, atteso che l'acquirente non avrà modo di scomputare alcuna imposta dall'acquisto definitivo, esente ai sensi dell'articolo 64 in commento" (circolare n. 12/E/2021, punto 2.1).

Per quanto concerne l’acquisto di un immobile a seguito di un provvedimento giudiziale, l’Agenzia conferma l’applicazione del beneficio. Ciò in coerenza con quanto chiarito in relazione al bonus prima casa, la cui applicazione può essere chiesta “anche nelle ipotesi in cui il trasferimento immobiliare avviene con un provvedimento giudiziale” (risoluzione n. 38/E/2021).

A tal fine, le dichiarazioni relative alla sussistenza dei requisiti per l’agevolazione sono rese dalla parte interessata, generalmente, nelle more del giudizio, affinché le stesse possano risultare nel provvedimento medesimo. Dette dichiarazioni potranno essere rese anche in un momento successivo, purché comunque ciò avvenga prima della registrazione dell’atto (risoluzione n. 38/E/2021 e circolare n. 38/E/2005, paragrafo 9).

Contenuto dell’agevolazione

Come anticipato, in presenza delle condizioni previste per il beneficio prima casa e degli ulteriori requisiti dell’età (inferiore a 36 anni) e dell’ISEE (di valore non superiore a euro 40.000) è previsto:

• l’esonero dal pagamento dell'imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale, nei casi in cui l’atto di acquisto immobiliare sia soggetto ad imposta di registro;
• in caso di acquisti soggetti ad Iva, un credito d’imposta di ammontare pari all’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all’acquisto, applicata con aliquota nella misura del 4%.

Riguardo il credito d’imposta, l’Agenzia (circolare n.12/E/2021) ha precisato che l’esenzione dalle imposte d’atto è riferibile anche agli atti assoggettati a IVA. 

Il credito d’imposta può essere:

• portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto;
• utilizzato in compensazione (con codice tributo "6928" istituito con risoluzione n. 62/E/2021).

In particolare, stante l’indicazione in dichiarazione, viene chiarito che il credito d’imposta può essere fatto valere in sede di presentazione della prima dichiarazione dei redditi successiva all’acquisto ovvero della dichiarazione relativa al periodo di imposta in cui è stato effettuato l’acquisto. Per il contribuente che fruisce del regime di vantaggio (D.L. n. 98/2011) o del regime forfetario (L. n. 190/2014), il credito d’imposta sarà portato in diminuzione dall’importo delle relative imposte sostitutive indicato nel rigo LM40, colonna 1.

Ipotesi di co-acquisto

In caso di acquisto di una abitazione da parte di plurimi acquirenti, la misura del vantaggio fiscale andrà calcolata pro-quota in favore dei soli acquirenti aventi i requisiti richiesti. Ciò in coerenza con quanto chiarito con la circolare n. 38/E/2005 (par. 2.1): se uno solo dei coniugi possiede i requisiti per fruire dell’agevolazione, il beneficio è applicabile limitatamente alla quota da esso acquistata.  Resta ferma in capo al co-acquirente non in possesso dei requisiti l’applicazione del minimo d’imposta dovuto per legge, pari a 1.000 euro di imposta di registro, oltre alle imposte ipo-catastali, pari a 50 euro ciascuna.

Pertanto, in caso di co-acquisto di un bene immobile ad uso abitativo, ove solo uno degli acquirenti abbia i requisiti richiesti dall’agevolazione prima casa under 36:

• la quota di sua spettanza beneficerà dell’agevolazione (esenzione dal pagamento delle imposte d’atto e, in caso di acquisto soggetto ad Iva, riconoscimento del relativo credito pro quota);
• la quota del titolare della sola agevolazione prima casa beneficerà degli effetti della disciplina;
• la quota del soggetto non titolare di alcuna agevolazione sconterà le imposte in misura ordinaria.

Pertinenze

L’acquisto di pertinenze è riconducibile, con i limiti fissati dalla nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, Parte I allegata al DPR 131/86, nell’ambito applicativo del regime agevolativo. L’acquisto della pertinenza può avvenire contestualmente a quello dell’abitazione principale o con atto separato (circolare n. 18/E/2013). In quest’ultimo caso anche l’atto di acquisto della pertinenza deve essere stipulato entro il termine di validità temporale dell’agevolazione e nel rispetto dei requisiti soggettivi previsti.   

In ogni caso, nell’ipotesi in cui, contestualmente all’acquisto dell’abitazione ai sensi del citato articolo 64, sia effettuato un acquisto di pertinenze non agevolabili (in quanto appartenenti a una categoria catastale diversa da quelle indicate al comma 3 della nota II-bis oppure acquistate in numero superiore a una per categoria), per queste trovano applicazione le regole ordinarie.

Credito d’imposta da riacquisto

L’articolo 7 della L. n. 448/1998 prevede l’attribuzione di un credito d’imposta al contribuente che:  

• acquista, entro 1 anno dall’alienazione dell’immobile per il quale aveva fruito dell’aliquota agevolata prevista ai fini dell’imposta di registro e IVA per la prima casa, un’altra abitazione diversa da A/1, A/8 e A/9, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, del TUR;
• già in possesso di un immobile per il quale ha fruito del bonus prima casa, acquista un altro immobile, usufruendo nuovamente del bonus prima casa, obbligandosi ad alienare il primo entro un anno.

Detto credito d’imposta spetta fino a concorrenza dell’imposta di registro ovvero dell’Iva dovuta in relazione al precedente acquisto agevolato, per un ammontare non superiore all’imposta di registro o all’IVA dovuta per l’acquisto agevolato della nuova casa di abitazione (circolari n. 2/E/2014 e n.18/E/2013). Pertanto, nell’ipotesi di alienazione di un’abitazione acquisita precedentemente con le agevolazioni prima casa e successivo acquisto entro l’anno di un’altra abitazione usufruendo dell’esenzione in esame, per l’Agenzia non spetta alcun credito d’imposta (in quanto parametrato alla minore delle imposte relative ai due atti di compravendita, che in questo caso è pari a zero). Allo stesso modo, in caso di successiva alienazione dell’immobile acquistato con esenzione dell’imposta di registro e riacquisto entro un anno di una nuova prima casa, il contribuente non potrà beneficiare del credito d’imposta di cui all’articolo 7 della L.n. 448/1998 (in quanto l’imposta relativa al precedente acquisto era pari a zero).

Il suddetto credito d’imposta per il riacquisto prima casa non compete nemmeno in relazione agli acquisti con atto soggetto ad Iva ciò in quanto nelle compravendite soggette ad IVA la disposizione agevolativa già prevede un ristoro pari all’IVA corrisposta in relazione all’acquisto, sotto forma di credito d’imposta, in forza del quale l’imposta dovuta diventa, di fatto, pari a zero. Qualora fosse ammesso anche il credito di imposta per il riacquisto prima casa di cui all’articolo 7 della L. n. 448/1998, verrebbe riconosciuto un doppio beneficio che andrebbe oltre la ratio della normativa in tema di agevolazioni prima casa.

NOTA BENE: Da quanto sopra, anche per gli atti soggetti ad IVA che fruiscono dell’agevolazione prima casa under 36, il contribuente non matura alcun credito d’imposta da riacquisto ai sensi dell’articolo 7 della L. n. 448/1998.

Imposta di bollo, tassa ipotecaria e tributi per la voltura catastale

Per gli atti non soggetti ad IVA opera l'esenzione dall'imposta di bollo e dai tributi speciali catastali e tasse ipotecarie, seppur non espressamente richiamata dall'articolo 64, comma 6 del D.L. 73/2021 in quanto ci si trova nel campo di applicazione dell'articolo 10 comma 3 del DLgs. n. 23/2011. Tale norma prevede l’esenzione dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie in relazione agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili e agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, ordinariamente soggetti all’imposta di registro in misura proporzionale (2% ove si tratti di prima casa).

ATTENZIONE: Diversamente, per gli atti di acquisto della prima casa under 36 soggetti ad Iva per i quali operano sia l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale sia il credito di imposta pari all’Iva, resta ferma l’applicabilità dell’imposta di bollo, dei tributi speciali catastali e delle tasse ipotecarie (circolare n. 12/E/2021).

Liberalità indirette

Nella circolare n. 12/E/2021 – sebbene la norma di cui all’articolo 1, comma 4-bis del DLgs. n. 346/1990 preveda l'esclusione dell'imposta nei casi di donazioni o di altre liberalità collegate ad atti concernenti il trasferimento o la costituzione di diritti immobiliari, qualora per l’atto sia prevista l’applicazione dell’imposta di registro proporzionale o l’Iva  - l’Agenzia delle Entrate chiarisce che l’imposta sulle donazioni indirette non si applica anche nel caso in cui l’atto di compravendita, al quale la liberalità è collegata, sia esentato dal pagamento dell’imposta di registro in quanto accede ai benefici prima casa under 36. Come già precisato, infatti, le conseguenze fiscali riguardo alle imposte indirette per chi chiede le agevolazioni under 36, non possono essere deteriori rispetto a quelle prefigurate per coloro che chiedono solo il trattamento fiscale ordinario. Così, ad esempio, in presenza di un atto di compravendita immobiliare assoggettabile all’imposta di registro proporzionale, qualora la provvista economica sia fornita da un familiare dell’acquirente (in presenza di una liberalità indiretta), non troverà applicazione l’imposta sulle donazioni anche se il contribuente intenda beneficiare dell’agevolazione prima casa under 36. Come già affermato in giurisprudenza, è necessaria la presenza del nesso tra la donazione del denaro e l’acquisto dell’immobile (Cassazione n. 13133/2016).

Esonero imposta sostitutiva finanziamenti

L’articolo 64, comma 8 del D.L. n. 73/2021 prevede l'esonero dal pagamento dell’imposta sostitutiva sui finanziamenti per l’acquisto, la costruzione e ristrutturazione di immobili. Si tratta dell'imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative la cui aliquota (pari allo 0,25% dell'ammontare complessivo del finanziamento) è fissata dall’articolo 18 del D.P.R. n. 601/1973. Per fruire di detta agevolazione il finanziamento deve essere erogato per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili per i quali ricorrono le condizioni di cui alla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR a favore di soggetti mutuatari che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato e che hanno ISEE non superiore a 40.000 euro annui. La sussistenza dei requisiti per godere delle agevolazioni fiscali deve essere dichiarata dal mutuatario nel contratto di mutuo o in un documento allo stesso allegato.

Nel caso di finanziamento cointestato e destinato all’acquisto di immobile abitativo, l’esenzione è applicabile solo alla parte del finanziamento erogata in favore del soggetto che possiede i requisiti di cui all’articolo 64 del “Sostegni-bis”. Sulla quota restante, l’aliquota è applicabile nella misura dello 0,25% nel caso in cui il mutuatario acquisti l’immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa; qualora non sussistano tali requisiti, l’aliquota da applicare è pari al 2%.

Per il mutuatario-acquirente è possibile, inoltre, richiedere l’esenzione dal pagamento dell’imposta sostitutiva anche qualora l’atto di acquisto dell’immobile (per il quale è richiesto il finanziamento) sia stato stipulato senza avvalersi dell’esenzione di cui all’articolo 64, commi 6 e 7 del  D.L. n. 73/2021 purchè, nello stesso, l’acquirente non abbia fatto richiesta di beneficiare dell’ordinaria agevolazione prima casa, sempre che ovviamente sia in possesso dei requisiti stabiliti dal comma 6 dell’articolo 64. Si precisa, infine, che l’esenzione dal pagamento dell’imposta sostitutiva non comporta l’applicazione, con riferimento ai relativi atti di finanziamento, dell’imposta di registro, di bollo, ipotecaria e catastale e delle tasse sulle concessioni governative, alternativamente previste alla prima.

Insussistenza requisiti e decadenza agevolazione

In caso di insussistenza delle condizioni e dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni prima casa in esame o di decadenza da dette agevolazioni:

• le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono dovute nella misura ordinaria, cui si aggiunge una sanzione pari al 30% delle imposte dovute nonché il pagamento degli interessi di mora;
• per gli atti soggetti ad Iva, è dovuta la differenza (tra la somma dovuta e l'agevolazione indebitamente fruita) nonché una sanzione pari al 30% della differenza medesima e gli eventuali interessi di mora.

Sul punto, la circolare n. 12/E/2021 ha precisato che:

1. se viene riscontrata solo l’insussistenza dei requisiti previsti specificamente per le agevolazioni prima casa under 36 (per esempio, il valore ISEE o il periodo  temporale di validità delle agevolazioni), ma sussistono i requisiti e le condizioni  per l’applicazione dell’agevolazione prima casa:

• per gli atti soggetti a imposta di registro viene recuperata questa imposta (nella  misura del 2%) e le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura  fissa di 50 euro ciascuna;
• per gli acquisti soggetti a Iva, invece, viene meno il credito d’imposta con il conseguente recupero dello stesso (oltre all’applicazione di sanzioni e interessi), nel caso sia già stato utilizzato. Resta ferma l’applicazione dell’Iva con l’aliquota del 4%

2. nelle ipotesi di decadenza dalle agevolazioni prima casa, che si verifica in caso di:

• dichiarazione mendace, resa nell’atto di acquisto, circa la sussistenza dei requisiti;
• mancato trasferimento della residenza nei termini previsti;
• alienazione infra-quinquennale non seguita dal riacquisto entro l’anno;
• mancata alienazione della precedente prima casa entro l’anno dall’acquisto della nuova prima casa;

venendo meno i presupposti per godere delle agevolazioni, l’imposta di registro è determinata nella misura del 9%, le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, oltre all’applicazione di interessi e sanzioni. Il credito d’imposta viene meno (con il recupero dello stesso e l’applicazione di sanzioni e interessi), oltre alle conseguenze in materia di Iva per la decadenza dalle agevolazioni prima casa (di cui al n. 21 della Tabella A, parte II, allegata al DPR n. 633/1972).

Quadro Normativo

- ART. 3, CO. 12TERDECIES-E 12QUINQUIESDECIES D.L.215/2023 CONV. IN L.N.18 DEL 23/02/2024; - ARTICOLO 1, COMMA 74 DELLA L.197/2022; - AGENZIA ENTRATE – CIRCOLARE N.12/E DEL 14 OTTOBRE 2021; - ARTICOLO 64 COMMI 6-11 DEL D.L. 73/2021 CONVERTITO;