Società di gestione immobili: trasformazione agevolata in società semplice

Con i commi da 100 a 105 dell’art. 1, Legge 29.12.2022, n. 197, viene di nuovo data la possibilità di fruire dell’agevolazione fiscale concernente la trasformazione in società semplice delle società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione di immobili.

Oltre a questo, la legge in parola prevede anche, per le stesse società, l’assegnazione agevolata ossia quella di detti beni ai soci.

Quali sono le condizioni in presenza delle quali è ammessa la trasformazione agevolata in società semplice?

La trasformazione agevolata in società semplice: ambito soggettivo

L’operazione in parola riguarda la trasformazione in società semplice delle società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione di immobili che non siano quelli strumentali utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’arte o professione o dell’impresa commerciale da parte del possessore.

Si tratta di società in nome collettivo, in accomandita semplice, a responsabilità limitata, per azioni e in accomandita per azioni residenti nel territorio dello Stato.

NOTA BENE: Tale data è anche quella in cui deve essere formalizzato l’atto notarile di trasformazione.

Importante anche il riferimento ai beneficiari dell’agevolazione: i soci devono essere quelli presenti – iscritti nel libro dei soci, se previsto – nella compagine sociale alla data del 30 settembre 2022.

Ammesso anche che siano iscritti entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di bilancio 2023, però in forza di titolo di trasferimento avente data certa anteriore al 1° ottobre 2022.

Quindi osta all’operazione di trasformazione il cambiamento della compagine sociale.

Sempre il Notariato ha sostenuto che l’agevolazione può essere fruita anche dalle società nella cui compagine vi siano eredi che siano succeduti al socio in data successiva al 30.9.2022, se hanno accettato l’eredità.

La trasformazione agevolata in società semplice: beni

I beni oggetto dell’operazione sono:

• i beni strumentali per natura se sono concessi in locazione o comodato o non sono comunque utilizzati dall’impresa;
• quelli alla cui produzione o scambio è diretta l’attività dell’impresa (beni merce);
• quelli che concorrono a formare il reddito d’impresa (beni patrimonio);
• i beni posseduti dalle società che hanno per oggetto la gestione degli immobili.

Ne sono fuori quelli strumentali per natura, non utilizzabili senza radicali trasformazioni ma che sono utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa.

Si precisa che, nel settore agricolo, non è ammessa la trasformazione per il caso del terreno utilizzato per la coltivazione e/o l’allevamento di animali essendo relativo all’attività esercizio dell’impresa.

Tassazione della trasformazione in società semplice

Imposte dirette

Quanto alle imposte sui redditi, va applicata:

• l’imposta sostitutiva dell’8% sulla plusvalenza tra il valore normale dei beni assegnati e il loro costo fiscalmente riconosciuto;
• l’imposta sostitutiva del 10,5% per le società considerate non operative in almeno due dei tre periodi di imposta precedenti a quello della trasformazione.

Sarà dovuta l'imposta sostitutiva del 13% qualora nel patrimonio netto della società trasformata siano presenti riserve in sospensione d'imposta. Ne sono escluse le riserve costituite a fronte della rivalutazione solo civilistica e le riserve affrancate.

Le (altre) riserve di utili presenti nel patrimonio netto della società di capitali si considerano distribuite ai soci che saranno tenuti alla ritenuta a titolo d'imposta del 26%.

L’imposta sostitutiva va versata, utilizzando il modello F24:

• nella misura del 60% entro il 30 settembre 2023;
• per il restante 40% entro il 30 novembre 2023.

E’ ammessa la compensazione.

Le imposte di registro, imposte catastali e ipotecarie sono dovute nella misura fissa di euro 200.

Iva

La trasformazione in società semplice ha conseguenze ai fini Iva, in quanto viene meno il requisito di esercizio dell’attività di impresa. Accade, quindi, una destinazione di beni a finalità estranee all’impresa, applicandosi le regole ordinarie IVA sia ai fini della determinazione della base imponibile che ai fini della rettifica della detrazione.

Tuttavia, se per l’acquisto dei beni l’Iva è stata detratta, va applicata l’imposta fatta eccezione per il regime di esenzione per i beni immobili di cui all’art. 10, n. 8-bis) e n. 8-ter)., DPR n. 633/72.

Se l’acquisto è avvenuto da un privato, si tratta di operazione fuori campo Iva.