Abitazione principale e Leasing finanziario

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Osservazioni del Notariato sulle novità legislative introdotte dalla Legge di Stabilità 2016

La Legge di Stabilità 2016 (Legge n. 208 del 28 dicembre 2015) introduce alcune disposizioni fiscali sul leasing finanziario abitativo applicabili dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020. E’ prevista in particolare una detrazione Irpef con riguardo ai “canoni e relativi oneri accessori” ed al “costo di acquisto a fronte dell’esercizio dell’opzione finale” per degli utilizzatori di immobili concessi in locazione finanziaria e destinati ad abitazione principale.

E’ prevista inoltre un’aliquota ridotta dell’imposta di registro proporzionale (pari all’1,5%) per i trasferimenti nei confronti delle banche e degli intermediari finanziari autorizzati all’esercizio del leasing finanziario di immobili acquisiti in locazione finanziaria da parte di utilizzatori per i quali ricorrono le condizioni relative all’acquisto della prima casa.

Nello studio del Notariato n. 4-2016/T sono esaminate queste e altre disposizioni, che sembrano considerare l’accesso alla proprietà dell’abitazione realizzata mediante il ricorso al leasing finanziario equivalente per determinati effetti fiscali, ad un acquisto diretto della stessa. Il Notariato con specifico riferimento all’imposizione indiretta dell’acquisto di immobili abitativi tramite leasing finanziario, esamina  anche l’applicabilità rispetto ai trasferimenti a favore della società di leasing di quanto disposto dalla nota II-bis all’art. 1 della tariffa, parte prima, del D.P.R. n. 131/1986 e dalle altre disposizioni che regolano sotto altri profili, gli acquisti della prima casa.

Acquisto abitazione principale in leasing: profili fiscali

La Legge di Stabilità 2016 ha introdotto un regime di favore per incentivare l’acquisto dell’abitazione principale in leasing, limitatamente al periodo ricompreso tra il 1° gennaio 2016 e il 31 dicembre 2020.  Nello specifico è prevista:

• la detraibilità dall’IRPEF nella misura del 19%, dei canoni e degli oneri accessori fino a 8.000 euro;
• la detraibilità del costo di acquisto dell’immobile all’esercizio dell’opzione finale fino a 20.000 euro.

Le condizioni per l’agevolazione prevedono che le spese siano sostenute da giovani under 35, con un reddito non superiore a 55.000 euro all’atto della stipula del contratto, e che non risultino proprietari di immobili abitativi.

A parità delle restanti condizioni richieste, l’importo detraibile ai fini IRPEF è dimezzato per i soggetti di età pari o superiore a 35 anni.

Oltre alle suddette detrazioni, viene introdotta dalla norma anche un regime fiscale agevolato con riferimento all’imposta di registro, in particolare:

• è prevista un’ imposta di registro dell’1,50% alle cessioni di abitazioni non di lusso effettuate nei confronti di banche ed intermediari finanziari per essere concesse in leasing ricorrendo i requisiti “prima casa”, in capo all’utilizzatore, di cui alla Nota II-bis all’art. 1, Tariffa parte I, DPR n. 131/86.
• è inoltre prevista, in caso di cessione del contratto di leasing in esame, da parte dell’utilizzatore, l’applicazione dell’imposta di registro del 9%, ridotta all’1,5% se vi sono le condizioni relative alla “prima casa”.

La decorrenza

Le suddette disposizioni legislative si applicano dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020, e una interpretazione letterale della norma porterebbe a ritenere che le detrazioni in questione troverebbero applicazione per un periodo limitato (dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020).  

Se ritenuta valida, tale interpretazione indurrebbe ad applicare la maggiore detrazione solo sui canoni e sui riscatti relativi ad abitazioni acquistate e anche pagati in tale periodo, ma nella relazione tecnica alla Legge di Stabilità 2016 si profila una diversa interpretazione facendo riferimento alla data di stipula del contratto di leasing.  Le maggiori detrazioni potranno essere applicate anche dopo il 2020, per tutti i contratti per gli acquisti di abitazioni principale in leasing, con contratti di leasing stipulati nel periodo 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020.

Tale tesi è avallata dal Notariato secondo cui la limitazione temporale deve intendersi riferita ai contratti di locazione finanziaria stipulati entro la suddetta data, a prescindere dalla circostanza che la durata del leasing si protragga oltre il 31 dicembre 2020.

Il “requisito” dell’abitazione principale

Un aspetto interessante sul quale si sofferma il Notariato è relativo alla destinazione dell’immobile ad abitazione principale. La detrazione si ricorda, spetta con riguardo agli oneri “derivanti da contratti di locazione finanziaria su unità immobiliari anche da costruire, da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla consegna”.

Relativamente a quest’ultimo requisito il Notariato afferma che si debba fare riferimento alla medesima nozione utilizzata nell’ambito del Testo Unico delle Imposte sui Redditi, e più precisamente a quella risultante dalla lett. b) dell’ art. 15, comma 1, nonché dall’art. 10, comma 3-bis,  del D.P.R. n. 917/1986.

Pertanto per abitazione principale si intende:

• quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente.

Ai fini di questa nozione di abitazione non rilevano specifici requisiti costruttivi o risultanze catastali. Ne deriva pertanto che è possibile usufruire della detrazione in esame anche se l’immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria è accatastato nelle categorie A1, A8 e A9, bisognerà comunque stare attenti all’applicazione dell’aliquota relativa all’imposta di registro.

Massimali

La detrazione non è commisurata solo alla quota interessi, ma deve essere calcolata sull’ammontare complessivo dei canoni pagati nel corso dell’anno. Il beneficio in presenza delle due condizioni è raddoppiato, ma la quota detraibile non è costituita dall’ammontare complessivo dei canoni, ma dal 19% della somma pagata a tale titolo con un massimale di 8.000 euro.

In pratica, oltre a consentire la detrazione dei canoni di locazione finanziaria, è stato anche raddoppiato il massimale e la quota detraibile potrà raggiungere l’ammontare di 1.520 euro e ipotizzando che il contratto sia di 10 anni, il risparmio fiscale può essere quantificato nella misura di 15.200 euro.

Il contribuente potrà fruire anche di una detrazione del 19% del costo sostenuto per il riscatto per un importo non superiore a 20.000 euro. In questo caso la detrazione ammonterà:

• nel primo caso a 1.520 euro;
• nel secondo caso a 3.800 euro per un importo complessivo pari a 5.320 euro.

Il Notariato evidenzia che la formulazione della norma e la previsione dei distinti massimali portano a ritenere che la detrazione relativa ai canoni e quella relativa al costo del riscatto siano cumulabili qualora il contribuente effettui i relativi pagamenti nello stesso periodo di imposta,fermo restando che esse possono essere fatte valere fino a concorrenza dell’imposta lorda.

Requisiti per l’agevolazione

Relativamente ai requisiti per fruire dell’agevolazione,il Notariato si sofferma sull’analisi dei requisiti reddituali e sulla non titolarità dei diritti di proprietà su immobili abitativi.

Relativamente ai requisiti reddituali,la norma prevede dei massimali più elevanti a condizione che le spese siano sostenute da giovani under 35, con un reddito non superiore a 55.000 euro.

Il Notariato si sofferma su una problematica relativa al reddito complessivo, ovvero se si debba fare  riferimento all’ultima dichiarazione dei redditi, oppure a quella relativa al periodo di imposta in corso all’atto della stipula del contratto. Sulla questione sembra ragionevole considerare il riferimento al reddito complessivo indicato nell’ultima dichiarazione dei redditi, in quanto il riferimento a quella relativa al periodo di imposta in corso all’atto della stipula del contratto potrebbe far emergere solo dati previsionali e non definitivi che potrebbero influenzare la scelta di ricorrere all’acquisto dell’abitazione in leasing.

Un problema interpretativo potrebbe porsi anche con riguardo all’altra condizione richiesta dalla legge, relativa alla non titolarità dei diritti di proprietà su immobili abitativi, in quanto l’espresso riferimento ai diritti di proprietà può indurre a dubitare che sia ostativa rispetto alla spettanza del beneficio la titolarità di diritti reali di godimento, e a chiedersi se invece sia ostativa la titolarità di una quota di proprietà. Inoltre in assenza di precisazioni al riguardo, è indifferente ai fini della condizione ostativa, l’ubicazione dell’immobile.

In questo caso una interpretazione letterale della norma indurrebbe a ritenere che anche la titolarità di una quota di proprietà costituisca causa ostativa alla fruizione del beneficio.

Imposta di registro ridotta

Tra le agevolazioni previste per l'acquisto dell'abitazione principale in leasing, vi è l’applicazione dell’imposta di registro nella misura dell’1,5%.  

Per l'applicazione dell’aliquota ridotta dell’imposta di registro è necessario che si verifichino i seguenti requisiti:

• si deve trattare di case di abitazione, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9 (quindi non di lusso);
• devono sussistere delle condizioni di cui alla Nota II-bis, all’art. 1 della tariffa, parte prima, D.P.R. n. 131/1986;
• devono sussistere delle condizioni di cui alla Nota II-sexies, all’art. 1 della tariffa, parte prima, D.P.R. n. 131/1986

Le condizioni della Nota II-bis

La Nota II-bis, all’art. 1 della tariffa, parte prima, del D.P.R. n. 131/1986, detta le condizioni per fruire dell’agevolazione prima casa sia ai fini IVA che ai fini dell’imposta di registro, in particolare deve trattarsi di case di abitazione, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9 (immobile non di lusso).

Non è richiesto che si tratti di immobile destinato ad abitazione principale dell’utilizzatore, a differenza di quanto prescritto per poter usufruire della detrazione ai fini IRPEF.

Devono inoltre essere soddisfatti i requisiti di cui alla nota II-bis) all’articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986, e cioè:

• l’immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;
• nell'atto di acquisto l'acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
• l’acquirente non deve essere titolare di un’altra abitazione ovunque ubicata, acquistata con l’agevolazione prima casa;
• l’agevolazione è subordinata al fatto che la casa acquistata con le agevolazioni fiscali non sia ceduta per almeno cinque anni oppure che, se ceduta prima del decorso del quinquennio, entro un anno sia acquista altra prima casa.

Secondo il Notariato alcune problematiche si presentano con l’applicabilità del comma 4 della nota II-bis, relativo alla disciplina della decadenza dalle agevolazioni prima casa.

Se da un lato il richiamo all’ “applicazione della nota II-bis ai trasferimenti effettuati nei confronti di banche ed intermediari finanziari autorizzati all’esercizio dell’attività di leasing finanziario” di cui alla nota II-sexies, potrebbe essere idoneo a consentire in linea di principio l’estensione del regime della decadenza, da un altro lato occorre valutare come possa operare l’ipotesi dell’alienazione infraquinquennale  nella fattispecie in esame, dell’acquisto “agevolato” da parte della società di leasing.

L’ipotesi di decadenza dell’alienazione infraquinquennale non pare possa riferirsi alla banca o all’intermediario finanziario che ha acquistato l’abitazione concessa in locazione finanziaria, sia in quanto il regime di favore è concesso in ragione di condizioni sussistenti con riguardo ad un altro soggetto, cioè l’utilizzatore, sia in quanto il concedente non potrebbe evitare la decadenza riacquistando un altro immobile da destinare a propria abitazione principale.

Si consideri inoltre, come sono connaturate all’operazione di leasing finanziario le “alienazioni” dell’immobile da parte del concedente (si pensi al riscatto oppure, ad esempio, alla vendita del bene in caso di risoluzione del contratto di leasing per inadempimento dell’utilizzatore). Sarebbe irrazionale un’interpretazione che portasse a valutare le stesse, benché segmenti negoziali dell’operazione medesima, nella prospettiva della decadenza (se infraquinquennali).

Tuttavia se la nuova disposizione relativa agli acquisti da parte delle banche ed intermediari finanziari menzionati, trova una sua giustificazione nella volontà di riconoscere un regime di favore all’acquisizione dell’abitazione mediante leasing in presenza delle stesse condizioni che consentirebbero all’utilizzatore di usufruire delle agevolazioni prima casa nell’ipotesi di un suo acquisto diretto, l’equivalenza non può che realizzarsi anche sotto il profilo delle conseguenze sanzionatorie, eventualmente adattate .

Pertanto, considerato che i criteri di “adattamento” delle agevolazioni prima casa alla fattispecie dell’acquisto in locazione finanziaria sono indicati dalla nota II-sexies (dalla quale emerge come si debba attribuire rilievo all’utilizzatore in luogo dell’acquirente e al contratto di locazione finanziaria in luogo dell’atto di acquisto) si può ritenere che applicando tali criteri l’alienazione nei cinque anni di cui al comma 4 della nota II-bis debba essere intesa come riferita alla cessione del contratto di leasing da parte dell’utilizzatore.

Infatti è mediante tale negozio che l’utilizzatore può realizzare, nella sostanza, la “dismissione” dell’immobile in relazione al quale ha fruito del regime agevolato. La decadenza dovrebbe, in questa prospettiva, essere sanata ove l’utilizzatore riacquisti entro l’anno un altro immobile da destinare a propria abitazione principale.

La base imponibile

La base imponibile del trasferimento è rappresentata, secondo le regole generali, dal valore venale dell’immobile, applicandosi l’imposta sul valore dichiarato dalle parti o, in mancanza o se superiore, sul corrispettivo.

Non risulta applicabile alla fattispecie la cd. opzione prezzo-valore di cui all’art. 1, comma 497 della L. 23 dicembre 2005, n. 266, per carenza del requisito soggettivo in capo all’acquirente (lo stesso deve essere una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali).

Recenti chiarimenti dell’Agenzia

Nel corso di Telefisco 2016 in risposta ai quesiti posti dalla stampa specializzata, l’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti chiarimenti in merito all’agevolazione introdotta dalla Legge di Stabilità 2016 concernente la detrazione dei canoni e del riscatto dell’immobile da adibire ad abitazione principale acquisito in leasing.

Nello specifico i chiarimenti hanno riguardato l’applicazione dell’aliquota dell’imposta di registro nella misura dell’1,5% per i trasferimenti che hanno per oggetto case di abitazione, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, effettuati nei confronti di banche e intermediari finanziari autorizzati all’esercizio dell’attività di leasing finanziario, acquisite in locazione finanziaria da utilizzatori per i quali ricorrono le condizioni di cui alle note II-bis) e II-sexies) dell’art. 1 della Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. 131/1986.

In sostanza come chiarito dall’Amministrazione Finanziaria, si applicherà l’aliquota dell’imposta di registro in misura ridotta ove sussistano le condizioni per applicare le agevolazioni “prima casa” all’atto di trasferimento dell’immobile e i suddetti requisiti devono ricorrere in capo all’utilizzatore.

Tale soggetto sarà tenuto ad effettuare le dichiarazioni relative al possesso dei requisiti previsti dalla sopra citata nota II bis. Tali dichiarazioni potranno essere rese dall’utilizzatore sia nell’atto di acquisto dell’immobile da parte della società di leasing, intervenendo volontariamente all’atto, sia nel contratto di locazione finanziaria dell’immobile.

In quest’ ultima ipotesi è necessario ai fini dell’applicazione delle agevolazioni “prima casa” che il contratto di locazione finanziaria venga prodotto per la registrazione unitamente all’atto di trasferimento dell’immobile. L’agevolazione in questione spetta a prescindere dalla circostanza che l’utilizzatore destini l’immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria a propria abitazione principale.

 

Quadro Normativo

Legge n. 208 del 28 dicembre 2015 Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 4-2016/T D.P.R. n. 131 del 26 aprile 1986