Mutuo misto. Detrazione degli interessi passivi

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In caso di mutuo misto, destinato in parte all’acquisto e in parte alla ristrutturazione di un’abitazione, è possibile cumulare le detrazioni Irpef in relazione agli interessi passivi, solo in presenza di alcune condizioni precisate nella risposta delle Entrate n. 38, pubblicata il 12 febbraio 2019.

In base all’articolo 15, comma 1-ter, del Tuir, e all’articolo 1, comma 3, del Dm 311/1999, la detrazione Irpef del 19% degli interessi passivi sui mutui ipotecari contratti per la costruzione dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale (con un limite massimo di 2.582,28 euro), può applicarsi solo se i lavori di costruzione o ristrutturazione abbiano avuto inizio nei sei mesi precedenti o nei diciotto mesi successivi alla data di stipula del mutuo e l’unità immobiliare è adibita ad abitazione entro sei mesi dal termine dei lavori.

Completa il quadro la circolare AE n. 7/2018, secondo la quale:

• l’unità immobiliare che si costruisce o ristruttura deve essere quella nella quale il contribuente dimora abitualmente;
• il mutuo deve essere stipulato entro sei mesi antecedenti o diciotto mesi successivi alla data di inizio dei lavori di costruzione;
• l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dalla fine dei lavori;
• il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’unità immobiliare a titolo di proprietà o altro diritto reale.

Fondamentale è la precisazione per cui, essendo basilare la data di inizio lavori, la detrazione non può essere riconosciuta se la concessione edilizia è ancora intestata all’impresa costruttrice che ha ceduto l’immobile e il contribuente non ha presentato richiesta al comune per la voltura.

Inoltre, in presenza di mutuo misto, la stessa circolare 7/2018 specifica che, per dare luogo alla cumulabilità della detrazione degli interessi passivi, l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dalla conclusione dei lavori e se non siano ancora trascorsi due anni dall’acquisto.

Le tempistiche per aver diritto alla detrazione degli interessi passivi

La risposta dell'agenzia delle Entrate n. 38/2019 indica le seguenti condizioni temporali a cui attenersi per beneficiare della detrazione degli interessi passivi:

• se l’immobile è adibito ad abitazione principale oltre sei mesi dalla conclusione dei lavori ma, comunque, entro due anni dall’acquisto, spetterà solo la detrazione degli interessi relativi al mutuo riguardante l’acquisto;
• se è destinato ad abitazione principale oltre due anni dall’acquisto, ma entro sei mesi dalla conclusione dei lavori, spetterà solo la detrazione degli interessi relativi al mutuo per la ristrutturazione;
• se viene utilizzato come abitazione principale oltre due anni dall’acquisto e oltre sei mesi dalla chiusura dei lavori, le detrazioni non spettano.

Ove siano rispettate le suddette condizioni, il contribuente potrà usufruire cumulativamente – soltanto per il periodo di durata dei lavori di costruzione nonché per il periodo di sei mesi successivi al termine dei lavori stessi – delle detrazioni per interessi passivi su mutuo stipulato per l’acquisto dell’immobile da adibire ad abitazione principale e per interessi passivi su mutuo stipulato per la costruzione o ristrutturazione dell’immobile da adibire ad abitazione principale.