LdB 2026: emendamenti su condoni, affitti brevi, iperammortamento e oro

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È scaduto alle ore 16,00 del 19 novembre 2025 il termine per la presentazione degli emendamenti segnalati alla Legge di Bilancio 2026 in Commissione Bilancio della Camera dei deputati. Gli emendamenti segnalati rappresentano le proposte di modifica per le quali i gruppi parlamentari richiedono un esame prioritario, in quanto ritenute politicamente e tecnicamente rilevanti nel confronto sulla Manovra finanziaria.

Il volume complessivo delle richieste di modifica presentate nel corso dell’iter è stato particolarmente elevato: 5.700 emendamenti. Da questa ampia platea occorrerà arrivare a una selezione di 414 proposte, che costituiranno il nucleo delle misure da esaminare in via preferenziale. La procedura prevede poi un’ulteriore fase tecnica di 24 ore dedicata all’eliminazione dei cosiddetti doppioni, ossia gli emendamenti identici presentati da più gruppi parlamentari. Tale operazione consente di sostituire le duplicazioni con ulteriori proposte, mantenendo invariato il numero complessivo degli emendamenti segnalati.

I temi oggetto delle proposte di modifica sono numerosi e toccano ambiti eterogenei, dalle politiche previdenziali alle misure sulla casa. La definizione dell’impianto correttivo dipenderà dal CdM del 20 novembre 2025, al quale spetterà individuare gli interventi da recepire nel testo finale.

Tra i temi di maggiore rilievo inseriti nel pacchetto degli emendamenti segnalati rientrano il nuovo perimetro dei condoni edilizi, la disciplina fiscale degli affitti brevi, la proroga dell’iperammortamento fino a settembre 2027 e l’affrancamento con imposta sostitutiva per oro e metalli preziosi.

Condoni edilizi: “poker” di emendamenti e le ipotesi di riapertura dei precedenti provvedimenti

Nel pacchetto degli emendamenti segnalati alla Legge di Bilancio 2026 assume particolare rilievo un insieme articolato di proposte che interviene sul tema della sanatoria degli abusi edilizi. L’obiettivo dichiarato è duplice: da un lato, chiudere pendenze amministrative che, in alcuni territori, risultano aperte da decenni; dall’altro, definire un perimetro normativo chiaro per la regolarizzazione degli interventi edilizi minori, contribuendo così alla semplificazione amministrativa e al recupero di gettito.

Le misure prospettate si concentrano su quattro direttrici principali:

Riapertura dei termini del condono edilizio del 2003

Una prima proposta prevede la riapertura dei termini relativi al condono edilizio introdotto dalla Legge 326/2003.
L’intervento consentirebbe la regolarizzazione degli abusi edilizi ultimati entro il 31 marzo 2003, purché conformi agli strumenti urbanistici vigenti alla stessa data.

Il meccanismo non introduce un nuovo condono, ma riattiva la possibilità di definire le pratiche rimaste pendenti, con particolare riferimento alle situazioni in cui si erano verificati errori procedurali o irregolarità amministrative che avevano impedito la conclusione del procedimento, nonostante il pagamento dell’oblazione e la presentazione nei termini della domanda di sanatoria.

Si tratta, in pratica, di una finestra che guarda soprattutto al caso della Campania.

Il presupposto per l’operatività della misura resta comunque la definizione, da parte delle Regioni, dei criteri applicativi necessari a delimitare con precisione il perimetro degli interventi ammissibili, escludendo in ogni caso le costruzioni abusive ricadenti in aree ad elevato rischio o fortemente vincolate.

Nuova sanatoria straordinaria modellata sul condono edilizio del 1985

Una seconda proposta ipotizza l’introduzione di una sanatoria straordinaria ispirata al modello del primo condono edilizio del 1985 (Legge 47/1985).
La nuova finestra riguarderebbe le opere abusive ultimate entro il 30 settembre 2025, purché non abbiano comportato incrementi di superficie o volumetria.

Le opere potenzialmente regolarizzabili comprenderebbero:

• opere pertinenziali realizzate senza titolo abilitativo (portici, tettoie);
• opere accessorie, quali balconi o logge;
• interventi di ristrutturazione o risanamento eseguiti in assenza o in difformità dal titolo edilizio, purché rientranti nella categoria degli abusi minori.

Obbligo di definizione delle pratiche pendenti dei condoni 1985, 1994 e 2003

Un ulteriore emendamento interviene sulle pratiche ancora non evase dei condoni edilizi del 1985, 1994 e 2003, imponendo ai Comuni un termine di chiusura dei procedimenti fissato al 31 marzo 2026.

Si tratta di un intervento rilevante sotto il profilo amministrativo, considerando che in molte realtà locali risultano ancora pendenti migliaia di istanze presentate nei decenni precedenti e mai definite, con ricadute sia per i cittadini sia per gli enti competenti.

L’obbligo mira a:

• ridurre l’arretrato amministrativo;
• fornire certezza giuridica ai proprietari degli immobili interessati;
• completare il quadro degli effetti dei precedenti provvedimenti di condono.

Chiarimento sul perimetro degli immobili regolarizzabili

In alcuni emendamenti è inoltre previsto un intervento volto a definire con maggiore precisione quali immobili possano essere effettivamente ammessi alla sanatoria, escludendo:

• immobili in aree a rischio idrogeologico o sismico elevato (“zone rosse”);
• opere edilizie suscettibili di carattere speculativo;
• abusi che comportino violazioni sostanziali degli strumenti urbanistici vigenti.

Questa impostazione vuole evitare l’estensione della sanatoria a interventi strutturalmente invasivi o incompatibili con la pianificazione territoriale.

Affitti brevi e cedolare secca: le modifiche proposte e gli emendamenti segnalati

Nel capitolo dedicato alle politiche abitative, un ruolo centrale è ricoperto dalle proposte di modifica alla disciplina fiscale degli affitti brevi, settore oggetto di crescente attenzione negli ultimi anni per il suo impatto sia sul mercato immobiliare sia sull’offerta turistica. La versione iniziale della Legge di Bilancio 2026 prevede un intervento sull’aliquota della cedolare secca, con un incremento dal 21% al 26% applicato indistintamente a tutti gli immobili destinati a locazioni di durata inferiore a 30 giorni.

Gli emendamenti segnalati introducono tuttavia diverse ipotesi correttive. Vediamo nel dettaglio.

Una delle proposte sulla cosiddetta cedolare secca punta a ripristinare il meccanismo precedentemente in vigore, applicando l’aliquota del 26% soltanto a partire dal secondo immobile concesso in locazione breve, mantenendo dunque il 21% per il primo immobile. L’intervento avrebbe lo scopo di tutelare i piccoli proprietari e distinguere le attività di locazione occasionale da quelle più strutturate.

NOTA BENE: Alcuni emendamenti chiedono, invece, la totale eliminazione dell’aumento al 26%, mantenendo l’aliquota del 21% anche per gli immobili ulteriori. Le motivazioni richiamano il rischio di effetti penalizzanti sul comparto turistico e sulla competitività delle locazioni brevi rispetto alle soluzioni ricettive tradizionali. Altri invece sottolineano il rischio di inasprire la pressione fiscale indiretta anche su soggetti che utilizzano le locazioni brevi per integrare il reddito familiare.

Un ulteriore emendamento interviene sulla soglia a partire dalla quale l’attività di locazione breve viene considerata attività imprenditoriale, con conseguente applicazione del regime fiscale ordinario. La soglia verrebbe fissata a quattro immobili destinati alla locazione breve, sostituendo la soglia attualmente prevista in cinque unità immobiliari.

Questa modifica inciderebbe sulle modalità di tassazione e sugli adempimenti fiscali, in quanto la classificazione come attività imprenditoriale comporta:

• obbligo di apertura della partita IVA;
• applicazione del regime IRPEF o IRES ordinario;
• adempimenti IVA e registrazione contabile più articolata.

Misure correlate: Piano casa e agevolazioni edilizie

Sempre nello stesso capitolo “casa” sono stati inseriti alcuni emendamenti che intervengono su misure complementari:

• Piano casa 2026: proposta l’attivazione di programmi di locazione a canone agevolato rivolti a giovani, giovani coppie e genitori separati, con un primo stanziamento di 116 milioni di euro nel 2026 e l’utilizzo dei Fondi di investimento alternativi (FIA) per favorire operazioni di edilizia residenziale sociale.
• Bonus barriere architettoniche 75%: proposta di proroga di un anno dell’agevolazione, la cui scadenza è attualmente fissata al 31 dicembre 2025, con l’obiettivo di garantire continuità ai lavori finalizzati all’abbattimento degli ostacoli architettonici.

Iperammortamento: proroga al 2027 e revisione del piano Transizione 5.0

Nel quadro degli emendamenti segnalati alla Legge di Bilancio 2026 rientra un articolato intervento sul nuovo piano Transizione 5.0, che punta a rilanciare l’iperammortamento quale leva principale per incentivare gli investimenti in beni strumentali avanzati. L’obiettivo complessivo è quello di favorire la trasformazione digitale ed energetica delle imprese, estendendo i tempi utili per completare gli investimenti e aggiornando l’impianto tecnico della misura.

Una prima modifica rilevante riguarda lo slittamento del termine di consegna dei beni agevolati: la scadenza verrebbe spostata dal 30 giugno 2027 al 30 settembre 2027, mantenendo invariato l’obbligo di versare un acconto di almeno il 20% entro il 31 dicembre 2025. La proroga consentirebbe alle imprese di gestire con maggiore flessibilità eventuali ritardi nelle forniture, nelle installazioni o nei collaudi, particolarmente frequenti nei processi di investimento in macchinari complessi.

Gli emendamenti introducono inoltre una presunzione di risparmio energetico per i beni strumentali prodotti all’interno dell’Unione europea. Questa previsione agevolerebbe l’accesso alla misura per gli investimenti destinati alla riduzione dei consumi energetici, alleggerendo gli oneri di certificazione e favorendo, allo stesso tempo, la produzione industriale europea.

Un altro elemento centrale riguarda l’aggiornamento degli allegati A e B della Legge di Bilancio 2017, che costituiscono la base normativa per individuare i beni agevolabili. L’aggiornamento, da effettuare tramite decreto direttoriale del Ministero delle Imprese e del Made in Italy, consentirebbe di includere tecnologie recentemente introdotte sul mercato, garantendo coerenza con gli obiettivi del nuovo modello Transizione 5.0 e con l’evoluzione dei processi digitali e automatizzati.

Per le piccole e medie imprese è prevista anche la possibilità di includere tra i costi agevolabili le spese di certificazione energetica fino a un massimo di 10.000 euro. Tali spese andrebbero ad aumentare la base su cui applicare la maggiorazione dell’ammortamento, riducendo l’impatto degli adempimenti necessari per attestare l’effettivo risparmio energetico dei beni acquistati.

Le proposte intervengono inoltre sul piano attuativo, prevedendo una semplificazione del procedimento: l’operatività della misura verrebbe affidata direttamente a un decreto direttoriale, evitando il passaggio attraverso un decreto ministeriale congiunto e riducendo così i tempi di emanazione delle norme applicative. Ciò offrirebbe alle imprese maggiore certezza in fase di pianificazione degli investimenti.

Infine, viene proposta una rimodulazione del livello massimo di maggiorazione, attualmente pari al 220% per i progetti con finalità di transizione ecologica. Tale percentuale più elevata verrebbe applicata esclusivamente ai beni strumentali destinati ai processi produttivi, escludendo i beni dedicati all’autoproduzione di energia rinnovabile per autoconsumo. Questi ultimi rimarrebbero comunque agevolabili, ma con percentuali inferiori, al fine di concentrare gli incentivi massimi sulle attività produttive direttamente collegate alla trasformazione tecnologica.

Rivalutazione agevolata dell’oro da investimento senza documentazione d’acquisto

Tra gli emendamenti segnalati alla Legge di Bilancio 2026 rientra la proposta di introdurre una tassazione agevolata per la rivalutazione dell’oro da investimento privo di documentazione d’acquisto, con l’obiettivo di far emergere le giacenze non dichiarate e consentire ai contribuenti di regolarizzare la propria posizione fiscale applicando un’imposta inferiore al regime ordinario.

La misura si applicherebbe ai possessori di oro da investimento – lingotti, placchette e monete d’oro con purezza minima di 900 o 995 millesimi, ai sensi della Legge n. 7/2000 – detenuto al 1° gennaio 2026. In assenza di documentazione attestante il costo di acquisto, i contribuenti avrebbero la facoltà di presentare istanza di rivalutazione entro il 30 giugno 2026, assumendo come nuovo valore fiscale quello determinato secondo le quotazioni ufficiali ai sensi dell’articolo 9 del TUIR.

Su tale valore verrebbe applicata un’imposta sostitutiva agevolata, nella misura attualmente discussa tra 12,5% e 13%, comunque inferiore al 26% che si applicherebbe alla plusvalenza in caso di futura cessione. La percentuale sarà definita nella versione finale della norma, che inoltre richiede che il valore dell’oro sia certificato da un operatore professionale in oro iscritto all’OAM, accompagnato da una relazione tecnica illustrativa.

L’imposta dovrebbe essere versata entro il 30 settembre 2026, con possibilità di rateizzazione fino a tre rate annuali soggette a un interesse del 3% annuo. La rivalutazione si considererebbe perfezionata con il pagamento dell’imposta, in un’unica soluzione o attraverso la prima rata.

L’emendamento è finalizzato, quindi, a favorire la regolarizzazione fiscale del patrimonio in oro e a garantire un gettito immediato, sebbene restino da definire con precisione l’aliquota definitiva e le valutazioni di sostenibilità da parte della Ragioneria generale dello Stato.