Bonus barriere architettoniche 75%: doppio massimale per edifici con accesso comune

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Nuovo chiarimento dell’Amministrazione finanziaria sul Bonus barriere architettoniche al 75%: con la risposta n. 89 del 7 aprile 2025, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che, anche in presenza di un accesso carrabile e pedonale comune, il limite di spesa va determinato separatamente per ciascun edificio catastalmente autonomo, riconoscendo così un doppio massimale.
Il documento torna a fare chiarezza sui limiti di spesa ammessi alla detrazione del 75%, che – fino al 31 dicembre 2025 – resta la principale agevolazione fiscale ancora in vigore con l’aliquota più elevata, anche dopo le restrizioni introdotte dall’ultima Legge di Bilancio (Legge n. 207 del 30 dicembre 2024).

Il caso analizzato: immobili con accesso esterno comune

Il proprietario di un complesso immobiliare composto da due edifici distinti e catastalmente autonomi, l’uno in categoria catastale B/5 (scuole e laboratori scientifici), l’altro in categoria C/6 (stalle, scuderie, rimesse e autorimesse), riferisce di aver avviato lavori di adeguamento degli spazi esterni per l’eliminazione delle barriere architettoniche, ai sensi del DM 14 giugno 1989 n. 236.

In particolare, comunica che:

• il 7 settembre 2023 ha presentato la CILA per la realizzazione di percorsi esterni e l’automazione degli impianti di apertura e chiusura dei cancelli;
• i lavori sono iniziati il 7 ottobre 2023 e sono tuttora in corso;
• il 20 febbraio 2024, il tecnico abilitato ha redatto e sottoscritto l’asseverazione di congruità della spesa relativa agli interventi eseguiti fino al 30 dicembre 2023.

Il contribuente specifica che i percorsi esterni oggetto dell’intervento sono comuni ai due edifici, i quali condividono un unico accesso carrabile e pedonale. In questo contesto, intende beneficiare della detrazione del 75% prevista dall’art. 119-ter del DL n. 34/2020 e chiede chiarimenti in merito a quale sia il corretto limite di spesa applicabile, considerata la presenza di un unico accesso esterno comune ai due fabbricati.

Normativa di riferimento e questione interpretativa

La detrazione del 75% per l’eliminazione delle barriere architettoniche è disciplinata dall’articolo 119-ter del Decreto Rilancio (DL n. 34/2020), applicabile alle spese sostenute dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2025. La norma, nella versione vigente fino al 29 dicembre 2023, riconosce l’agevolazione anche per interventi su spazi esterni e impianti automatizzati, con un massimale di spesa che varia in base alla tipologia dell’edificio:

• 50mila euro per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno;
• 40mila euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari in edifici composti da due a otto unità immobiliari;
• 30mila euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari in edifici composti da più di otto unità immobiliari.

Il dubbio interpretativo nasce in relazione alla presenza di un unico accesso carrabile e pedonale comune a due edifici catastalmente autonomi, trattandosi di fabbricati che rientrano nella nozione di edifici unifamiliari ma non dotati ciascuno di un proprio accesso esclusivo. Ciò ha reso incerta l’applicazione del limite di 50.000 euro per ciascun edificio oppure di un unico massimale riferito all’intervento complessivo.

Secondo l’istante, infatti, il limite di spesa applicabile al caso in esame deve essere pari a 80.000 euro (pari a 40.000 euro per due) in quanto il complesso edilizio è composto da due unità, catastalmente autonome, “che non dispongono di accessi autonomi dall'esterno”.

Entrate: applicazione del regime previgente e doppio limite di spesa

L’Agenzia delle Entrate, con l’interpello n. 89/2025, ha fornito chiarimenti partendo dal quadro normativo aggiornato a seguito delle modifiche introdotte dall’articolo 3 del Decreto legge 29 dicembre 2023, n. 212, convertito con modificazioni dalla Legge 22 febbraio 2024, n. 17. Tale disposizione ha ristretto, a partire dal 30 dicembre 2023, l’ambito oggettivo della detrazione del 75% per l’eliminazione delle barriere architettoniche, limitandolo agli interventi relativi a scale, rampe, ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici.

Tuttavia, il comma 3 dello stesso articolo ha previsto una clausola di salvaguardia, stabilendo che le disposizioni previgenti continuano ad applicarsi qualora, in data antecedente all’entrata in vigore del decreto:

• sia stata presentata la richiesta del titolo abilitativo, ove necessario, oppure
• in assenza di obbligo di titolo, i lavori siano già iniziati o sia stato stipulato un accordo vincolante con versamento di un acconto.

Nel caso in esame, l’Istante ha presentato la CILA il 7 settembre 2023, e i lavori sono iniziati il 7 ottobre 2023, dunque prima del termine del 29 dicembre 2023. Di conseguenza, si applica la disciplina dell’art. 119-ter del DL 34/2020 nella versione precedente alle modifiche del DL n. 212/2023.

Richiamando anche la circolare n. 17/E del 26 giugno 2023 e la guida "Tutte le agevolazioni della dichiarazione 2024", l’Agenzia ribadisce che:

• gli interventi devono rispettare i requisiti previsti dal DM 14 giugno 1989, n. 236;
• rientrano nell’agevolazione anche le unità immobiliari di qualsiasi categoria catastale, purché si tratti di edifici già esistenti.

Alla luce di ciò, l’Agenzia ha chiarito che, pur essendo gli interventi realizzati su percorsi esterni e accessi comuni ai due edifici, trattandosi di fabbricati catastalmente autonomi, il limite massimo di spesa ammessa alla detrazione va calcolato separatamente per ciascuno di essi.

Pertanto, in base al comma 2, lettera a) dell’art. 119-ter, il massimale è di 50.000 euro per ciascun edificio, per un totale di 100.000 euro (50mila euro per l'edificio di categoria B/5 e 50mila euro per l'edificio di categoria C/6).

La risposta, infine, è resa sulla base delle dichiarazioni e documentazione presentate dal contribuente, senza che ciò implichi una valutazione sull’effettiva conformità urbanistica o sull’ammissibilità delle spese in sede di eventuale controllo fiscale.

Segue una Tabella comparativa che sintetizza le differenze normative tra la versione originaria e quella modificata del bonus barriere architettoniche, utile per individuare con chiarezza il regime applicabile in base alla data degli adempimenti e alla tipologia di intervento.

Aspetto	Normativa originaria (DL 34/2020 art. 119-ter)	Modifiche introdotte dal DL 212/2023 (in vigore dal 30 dicembre 2023)
Aliquota di detrazione	75%	75% (invariata)
Periodo di validità	Spese sostenute dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2025	Valido solo se i requisiti della clausola di salvaguardia sono rispettati
Tipologie di interventi ammessi	Interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche in edifici esistenti, inclusi: Percorsi esterni Automazione impianti (cancelli, porte, ecc.) Smaltimento e bonifica impianti sostituiti	Limitato a: Scale Rampe Ascensori Servoscala Piattaforme elevatrici
Categorie catastali ammesse	Tutte le unità immobiliari in edifici esistenti, senza esclusione di categoria catastale	Invariate, purché gli interventi rientrino tra quelli ammessi
Requisiti tecnici	Obbligo di rispetto del DM 14 giugno 1989, n. 236 (accessibilità, adattabilità, visitabilità)	Invariati
Massimali di spesa detraibile	50.000 € per edifici unifamiliari o unità indipendenti con accesso autonomo 40.000 € × n. unità (in edifici da 2 a 8 unità) 30.000 € × n. unità (in edifici con più di 8 unità)	Invariati
Applicabilità del regime previgente	Non applicabile dopo il 30 dicembre 2023	Sì, ma solo se prima del 30 dicembre 2023: è stata presentata CILA o altro titolo abilitativo; oppure i lavori sono iniziati; oppure c’è un accordo vincolante con acconto versato.