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La risposta n. 240/2024 dell'Agenzia delle Entrate riguarda il credito d'imposta ZES unica per gli investimenti in beni immobili strumentali e chiarisce alcuni aspetti relativi all'acquisto di un immobile tramite un contratto di "rent to buy". In particolare, l'impresa che ha acquistato l'immobile, destinato a una struttura produttiva, può beneficiare del credito d'imposta anche se il bene era già stato utilizzato prima del riscatto definitivo. Ciò è possibile grazie alla normativa che non richiede più il requisito della "novità" per gli immobili strumentali, a differenza di altri crediti d’imposta, come quello per gli investimenti 4.0.

Il caso

ALFA S.p.A. ha presentato un'istanza di interpello per chiarire l'applicabilità del credito d'imposta ZES unica per gli investimenti nella Zona economica speciale del Mezzogiorno, relativamente all'acquisto di un immobile strumentale tramite un contratto di "rent to buy". Il contratto, stipulato nel 2016 tra BETA S.r.l. e GAMMA S.r.l., prevedeva la concessione del godimento dell'immobile con diritto di acquisto, con durata di quattro anni, poi prorogata fino ad aprile 2024. Nel dicembre 2020, ALFA S.p.A. subentrava nel contratto e, successivamente, esercitava l'opzione di riscatto dell'immobile con un contratto di acquisto firmato ad aprile 2024. L'azienda intende beneficiare del credito d'imposta ZES unica per l'acquisto dell'immobile, assieme a nuovi macchinari e impianti per la realizzazione di una nuova unità produttiva. ALFA S.p.A. chiede quindi chiarimenti sul momento in cui l'investimento si considera effettuato ai fini dell'agevolazione e se può usufruire del credito d'imposta per le spese sostenute, visto che l'acquisto è stato perfezionato attraverso un contratto di "rent to buy".

Credito d'imposta Zes unica e acquisto con contratto rent to buy

Nella risposta ad interpello n. 240 del 3 dicembre 2024, l’Agenzia delle Entrate, esaminato il caso di specie, arriva alla seguente conclusione:

• l’impresa che ha acquistato l’immobile tramite un contratto di "rent to buy" può accedere al credito d'imposta ZES unica, in quanto l'investimento si considera effettuato al momento della stipula dell'atto di acquisto (aprile 2024) e l'immobile, pur essendo stato già utilizzato precedentemente, è eleggibile per l'agevolazione. Non è richiesto il requisito della "novità" dell’immobile, in conformità con le disposizioni della normativa comunitaria (Regolamento UE 651/2014).

Ma, vediamo come l’Amministrazione è arrivata alla suddetta conclusione.

L'agenzia delle Entrate fa riferimento alla disciplina introdotta dall'articolo 16 del decreto-legge n. 124/2023, che stabilisce il credito d'imposta ZES unica per gli investimenti effettuati dalle imprese nelle strutture produttive situate nelle Zone Economiche Speciali (ZES) del Mezzogiorno. Secondo il comma 2 dello stesso articolo, sono agevolabili gli investimenti che fanno parte di un "progetto di investimento iniziale" e che riguardano l'acquisto di nuovi impianti, macchinari, attrezzature, terreni, nonché immobili strumentali. Tali investimenti devono essere realizzati dal 1° gennaio 2024 al 15 novembre 2024 e devono riguardare beni effettivamente utilizzati per l'attività economica nella struttura produttiva.

Il decreto attuativo del 17 maggio 2024 ha definito le modalità di accesso e applicazione del credito d'imposta, precisando che gli investimenti devono essere effettuati secondo le regole di competenza fiscale stabilite dal TUIR (articolo 109, commi 1 e 2). In particolare, per quanto riguarda il momento in cui l'investimento si considera effettuato, il credito è riconosciuto al momento della stipula dell'atto di compravendita o del contratto pertinente.

Nel caso specifico, l’agenzia sottolinea che l'acquisto dell'immobile tramite contratto di "rent to buy" non preclude l’accesso al credito d'imposta ZES unica, in quanto il comma 3 dell’articolo 3 del Decreto conferma che anche i beni già utilizzati da altri, inclusi quelli acquisiti tramite un contratto di “rent to buy”, sono eleggibili per l’agevolazione, a condizione che rispettino le condizioni previste dalla normativa europea (Regolamento UE 651/2014). Pertanto, l’immobile oggetto di riscatto, pur essendo stato precedentemente utilizzato, può essere considerato parte dell'investimento per il quale si può richiedere il credito d’imposta ZES unica.

Bonus ZES unica: sì all'investimento in immobile acquistato tramite "rent to buy" senza requisito di novità

L'Agenzia delle Entrate conclude la risposta 240/2024 affermando che, nel caso di acquisto di un immobile tramite contratto di "rent to buy", l'investimento immobiliare è ammissibile al credito d'imposta ZES unica, a condizione che vengano rispettate tutte le disposizioni previste dalla normativa. L'Agenzia sottolinea che il requisito della "novità" dell'immobile non è richiesto ai fini dell'accesso al credito d'imposta ZES unica. Ciò significa che anche l'acquisto di un immobile già utilizzato da un altro soggetto o dal precedente proprietario è comunque eleggibile per l'agevolazione, eccetto nei casi in cui disposizioni europee richiedano tale requisito, come specificato dall'articolo 14 del Regolamento 2014/GBER (per cui, per alcune situazioni, gli attivi devono essere nuovi, tranne che per le PMI o l’acquisizione di uno stabilimento).

Pertanto, nel caso specifico, l'investimento è considerato effettuato al momento della stipula del contratto di acquisto (aprile 2024), e l'immobile risulta eleggibile per il credito d'imposta ZES unica, non essendo necessario il requisito della "novità" per l'immobile in questione, purché siano soddisfatte tutte le altre condizioni previste dalla normativa europea.