Agevolazioni Prima casa estese agli edifici inagibili

La Corte di Cassazione ha emesso una pronuncia che amplia la comprensione delle norme relative alle agevolazioni fiscali per la "prima casa", includendo anche gli immobili classificati catastalmente come F/2, ossia edifici in stato di rovina o collabenti.

Estensione delle Agevolazioni "Prima Casa"

Con l’ordinanza n. 3913 del 16 febbraio 2025 la Corte di cassazione segue il ragionamento per cui tali strutture, benché inagibili al momento dell'acquisto, possano qualificarsi per le agevolazioni fiscali se esiste il progetto concreto e la volontà di renderle abitabili attraverso interventi di ristrutturazione o ricostruzione entro un periodo di tre anni.

Il caso nasce da un contribuente che ricorre contro l’avviso di accertamento del Fisco per recuperare l’imposta di registro su una compravendita di un rudere: per l’Agenzia non potevano essere applicate le agevolazioni prima casa.

Ma i giudici di primo e secondo grado accoglievano le doglianze del contribuente ritenendo che il rudere potesse essere paragonato agli immobili in costruzione, e quindi fruire dei benefici prima casa.

Precedenti di legge e sentenze

Il contesto legale precedentemente stabiliva che gli edifici in costruzione potevano beneficiare di tali sconti fiscali, come dimostrato dai casi giudiziari precedenti (Cassazione 5180/2022 e 8748/2022). Tuttavia, vi era incertezza se questa facilitazione potesse estendersi a fabbricati completamente inadatti all'abitazione al momento dell'acquisto.

L'Agenzia delle Entrate aveva espresso dubbi, sostenendo che le agevolazioni dovrebbero applicarsi solo a immobili già predisposti all'uso residenziale, sia essi in costruzione o completati.

Cassazione: agevolazioni prima casa per collabenti

Contrariamente a tale interpretazione, la Cassazione ha chiarito che l'assenza di abitabilità immediata non preclude la possibilità di accedere ai benefici fiscali. La condizione essenziale è che ci sia un piano definito per trasformare l'edificio in una residenza abitabile.

Ciò significa che l’immobile collabente di categoria catastale F/2, anche se originariamente in rovina, può essere considerato per l'agevolazione "prima casa" se vi sono piani approvati e finanziati per la sua ristrutturazione.

Invero, una diversa interpretazione contrasterebbe con la finalità della normativa, mirata a supportare l'acquisto di immobili da parte di chi non possiede una casa, favorendo la trasformazione di strutture inutilizzabili in abitazioni fruibili.

A tal fine è stato enunciato il seguente principio di diritto: "In materia di agevolazione prima casa, posto che la norma agevolata non esige l’idoneità abitativa, dell’immobile già al momento dell’acquisto, il beneficio può essere riconosciuto anche all’acquirente di immobile collabente, non ostandovi la classificazione del fabbricato in F/2, ed invece, rilevando la suscettibilità dell’immobile acquistato ad essere destinato, con i dovuti interventi edilizi, all’uso abitativo".