Supercondominio. Superbonus anche solo per singoli edifici

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In caso di supercondominio, la fruizione del Superbonus del 110% può riguardare solo alcuni edifici, in presenza dei richiesti requisiti.

Il principio è stato affermato dall’Agenzia delle Entrate con risposta n. 94 dell’8 febbraio 2021.

L’istanza è partita da un amministratore di un supercondominio costituito da più edifici - con propri civici e codici fiscali – dove è stata deliberata la riqualificazione della centrale termica che serve tutti gli immobili. Inoltre, in alcuni edifici, è stata decisa l’effettuazione di lavori di isolamento termico delle facciate e del tetto, lavori che aggiunti alla sostituzione dell’impianto termico, permettono il miglioramento di due classi energetiche.

Come verranno riconosciute le agevolazioni spettanti?

Supercondominio e ripartizione del Superbonus

In primo luogo è necessario definire quali siano le parti comuni dei condomìni agevolabili. In proposito, la circolare n. 24/E/2020 precisa che sono tali, oltre al suolo dove insistono gli immobili, i tetti e i lastrici solari e le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune (quali impianti per l'acqua, il gas, l'energia elettrica, riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini).

Invece, per quanto riguarda il supercondominio, l'articolo 1117-bis del codice civile allarga l’applicazione delle disposizioni relative ai condòmini ai supercondomini, considerati come una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni.

Per avere una panoramica totale, occorre citare anche circolare n. 30/E/2020 in cui è stato evidenziato come qualora in un condominio costituito da più edifici, la sostituzione dell'impianto termico centralizzato non consenta il miglioramento di due classi energetiche ma tale risultato è raggiunto solo per alcuni edifici oggetto di ulteriori interventi trainanti o trainati, l’accesso al Superbonus è possibile per i soli condòmini che possiedono le unità immobiliari all'interno dei fabbricati oggetto di interventi che hanno portato due classi energetiche in più.

Ciò si adatta al caso presentato alle Entrate: l’accesso al Superbonus del 110% è consentito solo per gli edifici dove gli interventi di efficientamento energetico permettono di raggiungere, unitamente alla sostituzione dell'impianto termico a servizio dell'intero supercondominio, il miglioramento di due classi energetiche.

La risposta n. 94/2021 aggiunge che, per ciascun edificio, è necessario verificare il rispetto dei requisiti necessari per accedere al Superbonus: in particolare, il doppio passaggio di classe attestata mediante gli appositi A.P.E. convenzionali ante e post intervento, redatti per i singoli edifici oggetto degli interventi.

Per quanto riguarda, invece, i condòmini che hanno deliberato solo la sostituzione dell’impianto termico, questi potranno avvalersi dell'ecobonus ex articolo 14, DL n. 63/2013.