Superbonus 110%: luci e ombre nei chiarimenti dell’Agenzia

Pubblicato il



Superbonus 110%: luci e ombre nei chiarimenti dell’Agenzia

Con la circolare 24/E dell' 8 agosto 2020 arrivano i primi chiarimenti delle Entrate in merito alle disposizioni contenute nel decreto cd "Rilancio" (DL n. 34/2020) circa il cd. superbonus del 110%. Il “corposo” documento di prassi, pur affrontando numerose questioni interpretative, lascia ancora spazio a diversi interrogativi in materia. Nella trattazione che segue verranno posti all’attenzione del lettore alcuni tra i principali chiarimenti forniti.

Ambito soggettivo

Sul piano soggettivo resta confermata la platea di destinatari prevista della norma. Tuttavia, nell’ambito della circolare 24/E vengono fornite importanti precisazioni in merito ai condomini ed alle persone fisiche. Prima di affrontare le indicazioni del fisco, si rammenta che il superbonus si applica agli interventi effettuati da:

  • condomìni;
  • persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni.

Per tali soggetti, il superbonus si applica “limitatamente” agli interventi di efficienza energetica realizzati su un numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio.

  • Istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonché da enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti Istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione UE in materia di "in house providing". La detrazione spetta per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica.

Per tali soggetti il superbonus spetta anche per le spese sostenute dal 1° gennaio 2022 al 30 giugno 2022. Il medesimo termine si applica anche ai condomini nei quali la prevalenza della proprietà dell’immobile (da calcolare in base alla ripartizione millesimale) sia riferibile ai predetti istituiti o enti;

  • cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.
  • organizzazioni non lucrative di utilità sociale (articolo 10, Dlgs. 460/1997)
  • organizzazioni di volontariato iscritte nei registri di cui alla L. 266/1991;
  • associazioni di promozione sociale (APS) iscritte nei registri nazionali, regionali e delle provincie autonome di Trento e Bolzano previsti dall'articolo 7 della L. 383/2000;
  • associazioni e società sportive dilettantistiche (ASD e SSD) iscritte nel registro del Coni istituito ai sensi dell’articolo 5, comma 2, lett. c) del DLgs.n.242/1999, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.
  • “comunità energetiche rinnovabili” costituite in forma di enti non commerciali o da parte di condomìni che aderiscono alle “configurazioni”, limitatamente alle spese sostenute per impianti a fonte rinnovabile gestiti dai predetti soggetti. Nel caso in cui gli interventi siano eseguiti mediante contratti di locazione finanziaria, la detrazione compete all’utilizzatore ed è determinata in base al costo sostenuto dalla società concedente (articolo 4, comma 3 del decreto Mise del 6 agosto 2020).

 

Le regole per i condomìni

Riguardo i condomìni, l’Agenzia delle Entrate sottolinea che - ai fini dell’applicazione del beneficio – occorre tener conto delle norme codicistiche (articoli da 1117 a 1139 del codice civile). Il “condominio”, lo si ricorda, costituisce una particolare forma di comunione in cui “coesiste”:

  • la proprietà individuale dei condòmini (appartamento o unità immobiliari accatastate separatamente, come box, cantine, etc.);
  • una comproprietà sui beni comuni dell’immobile.

Si tratta di una comunione “forzosa” - non soggetta a scioglimento - in cui il condomino non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al sostenimento delle spese determinate in proporzione ai millesimi di proprietà (circolari nn. 204/E/2000 e n. 7/E/2007). Tuttavia, in presenza di un “condominio minimo”, ovvero di edificio composto da un numero non superiore a 8 condomini, risultano comunque applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione degli articoli che disciplinano, rispettivamente, la nomina dell'amministratore (nonché l'obbligo da parte di quest'ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini).

Al fine di beneficiare del superbonus per i lavori realizzati sulle “parti comuni” dell’edificio, i condomìni che - non avendone l'obbligo - non hanno nominato un amministratore, non sono tenuti a richiedere il codice fiscale. In tali casi, ai fini della fruizione del beneficio, può essere utilizzato il codice fiscale del condomino che ha effettuato i connessi adempimenti. Il contribuente è comunque tenuto a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio. Riguardo l’individuazione delle parti comuni è necessario far riferimento all’articolo 1117 del codice civile, ai sensi del quale sono “parti comuni”, tra l’altro, il suolo su cui sorge l’edificio, i tetti e i lastrici solari nonché le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli impianti per l’acqua, il gas, l’energia elettrica, il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà dei singoli condòmini. Il singolo condòmino usufruisce della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni dell’edificio, in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili. Tuttavia, il superbonus “non” si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti.

Le regole per le partite Iva

Tra i destinatari del superbonus 110% «le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni». Si tratta di tutti i contribuenti residenti e non residenti nel territorio dello Stato che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati. Riguardo la locuzione «al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni», l’Agenzia delle Entrate ritiene che il Legislatore abbia inteso precisare che la fruizione del beneficio riguarda unità immobiliari non riconducibili ai cd. “beni relativi all’impresa” (articolo 65 del Tuir) o a quelli strumentali per l’esercizio di arti o professioni (articolo 54, comma 2, del Tuir). Conseguentemente, il superbonus spetta anche alle persone fisiche che svolgono attività di impresa o arti e professioni, qualora le spese sostenute abbiano ad oggetto interventi effettuati su immobili appartenenti alla sfera “privata” del contribuente e, dunque, “diversi”:

  • da quelli strumentali, alle predette attività di impresa o arti e professioni;
  • dalle unità immobiliari che costituiscono l’oggetto della propria attività;
  • dai beni patrimoniali appartenenti all’impresa.

Detto requisito che, per imprenditori ed autonomi, stringe l’ambito applicativo del bonus agli immobili appartenenti all’ambito “privatistico”, riguarda solo i lavori realizzati su “unità immobiliari”, mentre non è richiesto se i lavori riguardano le parti comuni degli edifici in condominio (qualora gli stessi partecipino alla ripartizione delle spese in qualità di condòmini). In quest’ultimo caso, la detrazione spetta a prescindere dal fatto che gli immobili posseduti o detenuti siano strumentali alle attività di impresa o arti e professioni ovvero costituiscono l’oggetto delle attività stesse o siano beni patrimoniali appartenenti all’impresa.

Si rammenta, altresì, che i contribuenti persone fisiche possono beneficiare del superbonus relativamente alle spese sostenute per interventi realizzati su “massimo due unità immobiliari”. Tale limitazione non si applica, invece, alle spese sostenute per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

Ulteriori chiarimenti del Fisco hanno riguardato particolari soggetti. Il superbonus del 110%, infatti, non può essere utilizzato dai soggetti che possiedono “esclusivamente” redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva (così come dai soggetti che rientrano nella cd. no tax area). È il caso, ad esempio, dei soggetti che aderiscono al regime forfetario, in quanto il loro reddito (determinato forfetariamente) è assoggettato ad imposta sostitutiva. Detti soggetti possono optare, in luogo dell'utilizzo diretto della detrazione, per un contributo sotto forma di “sconto” sul corrispettivo dovuto (cd. sconto in fattura) anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest'ultimo recuperato sotto forma di credito d'imposta (con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti), ovvero, in alternativa, per la cessione del credito d'imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà, per questi ultimi, di successiva cessione.

Resta fermo che nel caso i soggetti titolari di redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva possiedano “anche” redditi che concorrono alla formazione del reddito complessivo, gli stessi potranno utilizzare “direttamente” il superbonus in diminuzione dalla corrispondente imposta lorda.

Diversamente, il beneficio non spetta ai soggetti che non possiedono redditi imponibili i quali non possono nemmeno esercitare l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito. Si tratta, ad esempio, delle persone fisiche non fiscalmente residenti in Italia che detengono l’immobile oggetto degli interventi in base ad un contratto di locazione o di comodato. Restano esclusi dalle agevolazioni in esame (fruizione diretta del Superbonus o, in alternativa esercizio dell’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione), gli organismi di investimento collettivo del risparmio (mobiliari e immobiliari).

Detrazione allargata a familiari e conviventi

Sempre in merito all’ambito soggettivo, la circolare 24/E dà l’ok alla fruizione del superbonus a familiari e conviventi. Il documento di prassi, infatti, chiarisce che possono fruire della detrazione anche:

  • i familiari del possessore o del detentore dell’immobile, individuati ai sensi dell’articolo 5, comma 5 del Tuir (coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il 3° grado e affini entro il 2° grado);
  • i conviventi “di fatto” sempreché sostengano le spese per la realizzazione dei lavori.

La detrazione spetta a tali soggetti a “condizione” che:

  • siano conviventi con il possessore/detentore dell’immobile oggetto dell’intervento alla data di inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese ammesse, se antecedente all’avvio dei lavori;
  • le spese sostenute riguardino interventi eseguiti su un immobile, anche diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può esplicarsi la “convivenza”. La detrazione, pertanto, non spetta al familiare del possessore o del detentore dell’immobile nel caso di interventi effettuati su immobili che non sono a disposizione (in quanto locati o concessi in comodato).

Per fruire del bonus non è necessario che i familiari abbiano sottoscritto un contratto di comodato essendo sufficiente che attestino, mediante una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, di essere familiari conviventi. Inoltre, ha diritto alla detrazione anche il “promissario acquirente” dell'immobile oggetto di intervento immesso nel possesso, purché sia stato stipulato un preliminare di vendita regolarmente registrato.

Ambito oggettivo

Sul piano oggettivo - fermo restando che il superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”) – l’Agenzia delle Entrate sostiene che gli interventi devono essere realizzati:

  • su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
  • su edifici residenziali “unifamiliari” e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
  • su unità immobiliari residenziali “funzionalmente indipendenti” e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all'interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
  • su singoli immobili residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).

 

Definizioni

Edificio

unifamiliare

si intende un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.

Immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con accessi autonomi

un immobile può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotato di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, il gas, l’energia elettrica, il riscaldamento di proprietà esclusiva. La presenza di un «accesso autonomo dall’esterno», presuppone, ad esempio, che «l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva». Le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all'interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza della «indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno», a nulla rilevando che l’edificio sia costituito o meno in condominio.

Pertanto, l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del superbonus “autonomamente”, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (ad esempio il tetto).

 

Sulla base di tale impostazione, l’agenzia delle Entrate ha precisato che:

  • ove l’edificio condominiale è “residenziale” (superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza dell’edificio superiore al 50%), il superbonus spetta anche ai proprietari e detentori di unità immobiliari non residenziali (ad es. strumentali o merce) che sostengano le spese per le “parti comuni”;
  • ove l’edificio condominiale “non” è residenziale (superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza inferiore al 50%), il superbonus spetta solo ai possessori o detentori di abitazioni residenziali che sostengono spese per interventi sulle parti comuni dell’edificio.

Si tratta, tuttavia, di un distinguo che pare poco aderente alla lettera della norma e che potrebbe generare non poche complicazioni applicative ai contribuenti. Per di più la stessa circolare aggiunge che “ in caso di interventi realizzati sulle parti comuni..la detrazione spetta anche ai possessori (o detentori) di sole pertinenze (ad esempio box o cantine) che abbiano sostenuto le spese relative a tali interventi”. Su questi punti si attendono, quindi, chiarimenti più specifici che mirino alla semplificazione nell’accesso al beneficio.

Infine, l’Agenzia precisa che - ai fini del superbonus 110% - l’intervento deve riguardare edifici o unità immobiliari “esistenti”, non essendo agevolati gli interventi realizzati in fase di nuova costruzione (esclusa l’ipotesi dell’installazione di sistemi solari fotovoltaici). L’agevolazione spetta anche a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia” (ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lett. d) del D.P.R. n.380/2001).

Spese ammesse al superbonus “per scaglioni”

Stante il fatto che la norma di cui all’articolo 119, comma 1, lett. a) e b) del D.L. n. 34/2020 stabilisce precise soglie di spesa cui agganciare la detrazione del 110% e che, per alcune fattispecie, dette soglie sono da moltiplicare per il numero di unità immobiliari, nell’ambito della circolare 24/E (paragrafi 2.1.1 e 2.1.2) si rilevano alcune esemplificazioni che chiariscono come procedere operativamente.

Nel paragrafo 2.1.1 del documento di prassi, infatti, in merito ad interventi di isolamento termico sugli involucri si rammenta che il superbonus è calcolato su un ammontare complessivo delle spese pari a:

  • 50.000 euro per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari funzionalmente indipendenti site all’interno di edifici plurifamiliari;
  • 40.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, se lo stesso è composto da due a otto unità immobiliari;
  • 30.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, se lo stesso è composto da più di otto unità.

Ciò implica che, ad esempio, nel caso in cui l’edificio sia composto da 15 unità immobiliari, il limite di spesa ammissibile alla detrazione è pari a 530.000 euro, calcolato moltiplicando 40.000 euro per 8 unità immobiliari (320.000 euro) e 30.000 euro per 7 unità immobiliari (210.000 euro).

Stessa metodologia adottata anche per gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni degli edifici in condominio (paragrafo 2.1.2). In tale eventualità, la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore ai seguenti importi:

  • 20.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, per gli edifici composti fino a otto unità immobiliari;
  • 15.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.

Ciò implica che, ad esempio, nel caso in cui l’edificio sia composto da 15 unità immobiliari, il limite di spesa ammissibile alla detrazione è pari a 265.000 euro, calcolato moltiplicando 20.000 euro per 8 (160.000 euro) e 15.000 euro per 7 (105.000 euro). Conseguentemente, pare che il meccanismo da utilizzare sia quello per scaglioni, ossia moltiplicare la soglia per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio, utilizzando la soglia successiva per le unità che eccedono il primo blocco.

Interventi effettuati “congiuntamente”

Un importante chiarimento fornito nell’ambito della circolare 24/E ha riguardato la condizione richiesta dalla norma secondo cui gli interventi “trainati” di cui al comma 2 dell’articolo 119 del D.L.n.34/2020 vanno effettuati “congiuntamente” agli interventi “trainanti” ammessi al beneficio.

Interventi “trainanti o principali”

  • isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro degli edifici, compresi quelli unifamiliari, con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo o dell’unità immobiliare funzionalmente indipendente e che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno, sita all'interno di edifici plurifamiliari;
  • sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria sulle parti comuni degli edifici, o con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari funzionalmente indipendenti e che dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno site all'interno di edifici plurifamiliari;
  • interventi antisismici e di riduzione del rischio sismico (cd. sisma-bonus).

Interventi “trainati”

  • spese sostenute per tutti gli interventi di efficientamento energetico (cd. “ecobonus”);
  • installazione di impianti fotovoltaici connessi alla rete elettrica su determinati edifici, fino ad un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 48.000 per singola unità immobiliare e comunque nel limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW di potenza nominale dell'impianto fotovoltaico;
  • installazione di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati;
  • installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.

 

Premesso che detta condizione (interventi congiunti) si considera soddisfatta se «le date delle spese sostenute per gli interventi trainati, sono ricomprese nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti» (articolo 2, comma 5 D.M. 6 agosto 2020), l’Agenzia delle Entrate ha precisato che le spese sostenute:

  • per gli interventi “trainanti”, vanno effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione;
  • per gli interventi “trainati”, vanno sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti.

Così, se il contribuente ha sostenuto spese per interventi trainanti (ad esempio per il rifacimento del “cappotto termico” o la sostituzione dell’impianto di climatizzazione) a marzo 2020 e, pertanto, non ammesse al superbonus, non potrà beneficiare di tale agevolazione neanche per le spese sostenute per la sostituzione delle finestre o per l’installazione di impianti fotovoltaici (interventi trainati) ancorché i relativi pagamenti siano effettuati successivamente all’entrata in vigore delle agevolazioni, ad esempio a settembre.

 

Requisiti per l’accesso al superbonus

Ai fini dell'accesso al superbonus del 110%, gli interventi di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti devono:

  • rispettare i requisiti previsti dal decreto del Mise del 6 agosto 2020;
  • assicurare, anche «congiuntamente» agli interventi di efficientamento energetico, all'installazione di impianti fotovoltaici ed, eventualmente, dei sistemi di accumulo:
  1. il miglioramento di almeno 2 classi energetiche dell'edificio condominiale, unifamiliare o della singola unità immobiliare funzionalmente indipendente e che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari
  2. ovvero, se ciò non è possibile, il conseguimento della classe energetica più alta.

Ne consegue che qualora l’edificio si trova in classe energetica “A3” basterà salire alla classe successiva “A4” per veder riconosciuta la detrazione del 110%. Il miglioramento energetico è dimostrato dall'APE, ante e post intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata. Resta il dubbio – di non poco conto – su cosa si sia voluto intendere per attestato rilasciato prima e dopo l’intervento; al momento pare certo solo il fatto che non rilevano gli attestati rilasciati quando i lavori risultano in corso ma sulla tempistica si attendono indicazioni più precise. Nell’ambito del decreto Mise del 6 agosto 2020 viene solo precisato che: "è obbligatoria la produzione dell'attestato di prestazione energetica riferita all'intero edificio, prodotto nella situazione ante e post intervento, allo scopo di valutare, secondo i criteri di cui al punto 12 dell'Allegato A, il conseguimento della qualità estiva ed invernale secondo le tabelle 3 e 4 dell'allegato l al Decreto Linee Guida APE” e che “non sono ammessi gli attestati redatti tramite l'utilizzo di software basati su metodi di calcolo semplificati di cui al punto 4.2.2 dell'allegato l del Decreto Linee guida APE”.

Detrazione spettante

Operativamente, la detrazione prevista nella misura del 110%, da ripartire tra gli aventi diritto in 5 quote annuali di pari importo, si applica alle spese sostenute - per interventi “trainanti” e “trainati” - dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 - indipendentemente dalla data di effettuazione degli interventi.

In caso di interventi di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti, realizzati su edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari funzionalmente indipendenti e che dispongono di uno o più accessi autonomi dall’esterno site all'interno di edifici plurifamiliari, il superbonus spetta per le spese sostenute dalle persone fisiche per interventi realizzati su un massimo di due unità immobiliari. Tale limitazione non opera per le spese relative ad interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio. I limiti di spesa ammessi alla detrazione variano in funzione della tipologia di interventi realizzati nonché degli edifici oggetto dei lavori agevolabili.

L’importo massimo di detrazione spettante si riferisce ai “singoli” interventi agevolabili e deve intendersi riferito all’edificio unifamiliare o alla unità immobiliare funzionalmente indipendente oggetto dell’intervento e, pertanto, andrà suddiviso tra i soggetti detentori o possessori dell’immobile che partecipano alla spesa in ragione dell’onere da ciascuno effettivamente sostenuto e documentato.

Nel caso in cui sul medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa detraibile sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati.

Così, ad esempio, nel caso in cui due comproprietari di un edificio unifamiliare sostengano spese per interventi di isolamento termico delle superfici opache, per i quali il limite di spesa è di 50.000 euro, e di sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale, per il quale il limite di spesa è pari a euro 30.000, avranno diritto ad una detrazione pari al 110%, calcolata su un importo di spesa “complessivamente” pari a 80.000, da ripartire in base alla spesa effettivamente sostenuta da ciascuno.

Analogamente nel caso in cui il condominio realizzi un intervento di sostituzione dell’impianto termico (intervento trainante) e il condòmino, al quale sono imputate spese per tale intervento pari, ad esempio, a 10.000 euro, effettui interventi trainati , sostituendo sulla propria unità immobiliare, gli infissi con una spesa pari a 20.000 euro, nonché installando le schermature solari, con una spesa pari a 5.000 euro, avrà diritto ad una detrazione pari a 38.500 euro (110% di 35.000 euro).

Nel caso di interventi realizzati su “parti comuni” di edifici in condominio, per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, l’ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono. Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile ed effettivamente rimborsata al condominio anche in misura superiore all’ammontare commisurato alla singola unità immobiliare.

Nel caso, ad esempio, in cui in un edificio in condominio composto da 5 unità immobiliari siano realizzati interventi di isolamento termico delle superfici opache, per il quale il limite di spesa è pari a 40.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari (200.000 euro), ciascun condomino potrà calcolare la detrazione anche su un importo di spesa a lui imputata superiore a 40.000 euro.

Qualora si attuino interventi caratterizzati da requisiti tecnici che consentano di ricondurli astrattamente a due diverse fattispecie agevolabili - essendo stata realizzata, ad esempio, la sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale, astrattamente riconducibile sia tra gli interventi “trainati” sia tra quelli “trainanti” - il contribuente potrà applicare una sola agevolazione.

La detrazione dall’imposta lorda può essere fatta valere ai fini sia dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) che dell’imposta sul reddito delle società (IRES) - sia pure limitatamente a spese sostenute per interventi realizzati sulle parti comuni di edifici residenziali in condominio - e si riferisce alle spese sostenute nel 2020 o nel 2021 o, per i soggetti con periodo d’imposta non coincidente con l’anno solare, nei periodi d’imposta in corso alla data del 31 dicembre 2020 e alla data del 31 dicembre 2021, nonché per gli IACP comunque denominati e dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti Istituti per le spese sostenute fino al 30 giugno 2022 indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui le spese si riferiscono.

Quanto al “momento” di sostenimento delle spese, la circolare 24/E sottolinea che:

  • per le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni, e gli enti non commerciali, occorre fare riferimento al criterio di cassa e, quindi, alla data dell'effettivo pagamento, indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui i pagamenti si riferiscono. Ad esempio, un intervento ammissibile iniziato a luglio 2019, con pagamenti effettuati sia nel 2019 che nel 2020 e 2021, consentirà la fruizione del Superbonus solo con riferimento alle spese sostenute nel 2020 e 2021;
  • per le imprese individuali, le società e gli enti commerciali, occorre fare riferimento al criterio di “competenza” e, quindi, alle spese da imputare al periodo di imposta in corso al 31 dicembre 2020 o al 31 dicembre 2021, indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui le spese si riferiscono e indipendentemente dalla data dei pagamenti. Tale criterio – secondo l’Agenzia - vale anche per le imprese minori di cui all’articolo 66 del TUIR, che sono sottoposte ad un regime “improntato alla cassa”.

Per le spese sostenute da soggetti “diversi” dalle imprese individuali, dalle società e dagli enti commerciali relative ad interventi sulle parti comuni degli edifici, rileva, ai fini dell'imputazione al periodo d'imposta, la data del bonifico effettuato dal condominio, indipendentemente dalla data di versamento della rata condominiale da parte del singolo condomino. Ad esempio, nel caso di bonifico eseguito dal condominio dopo il 1° luglio 2020, danno diritto al superbonus anche le rate versate dal condomino nel 2019, 2020 e nel 2021 se in data antecedente alla scadenza dei termini della presentazione della dichiarazione relativa al 2020.

Queste puntualizzazioni alimentano non pochi dubbi: infatti, stante il fatto che le imprese possono fruire del superbonus solo in qualità di condòmini per interventi effettuati sulle parti comuni dal condominio, pare che queste debbano individuare il momento di sostenimento della spesa in base al criterio della “competenza” e non, come sembrava pacifico, tenuto conto della data di bonifico effettuato dal condominio.

Altre spese ammissibili

Per espressa previsione normativa, sono detraibili nella misura del 110%, nei limiti previsti per ciascun intervento, le spese sostenute per il rilascio del visto di conformità nonché delle attestazioni e delle asseverazioni. La detrazione spetta anche per altre “spese” sostenute in relazione agli interventi che beneficiano del superbonus, a condizione che l’intervento a cui si riferiscono sia effettivamente realizzato.

Si tratta, in particolare:

  • delle spese sostenute per l’acquisto dei materiali, la progettazione e le altre spese professionali connesse, comunque richieste dal tipo di lavori (ad esempio, l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, le spese preliminari di progettazione e ispezione e prospezione);
  • degli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi (ad esempio, le spese relative all’installazione di ponteggi, allo smaltimento dei materiali rimossi per eseguire i lavori, l’imposta sul valore aggiunto qualora non ricorrano le condizioni per la detrazione, l’imposta di bollo e i diritti pagati per la richiesta dei titoli abilitativi edilizi, la tassa per l’occupazione del suolo pubblico pagata per poter disporre dello spazio insistente sull’area pubblica necessario all’esecuzione dei lavori).

 

Cumulabilità

Per gli interventi “diversi” da quelli che danno diritto al superbonus 110% restano applicabili le agevolazioni già previste dalla legislazione vigente in materia di riqualificazione energetica.

Si tratta, in particolare, delle detrazioni spettanti per:

  • interventi di riqualificazione energetica degli edifici (articolo 14 del D.L. 63/2013) non effettuati «congiuntamente» a quelli che danno diritto al superbonus;
  • l'installazione di impianti solari fotovoltaici, diversi da quelli che danno diritto al superbonus che rientrano, invece, tra gli interventi finalizzati al risparmio energetico di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lett. h) del TUIR nonché tra quelli relativi l’installazione contestuale o successiva dei sistemi di accumulo funzionalmente collegati agli impianti solari fotovoltaici stessi;
  • l'installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.

Si precisa, inoltre, che gli interventi “trainanti” ammessi al superbonus possono rientrare anche tra quelli di riqualificazione energetica oppure tra quelli di recupero del patrimonio edilizio. In considerazione della possibile sovrapposizione degli ambiti oggettivi previsti dalle norme richiamate, il contribuente potrà avvalersi, per le medesime spese, di una sola di dette agevolazioni, rispettando gli adempimenti previsti.

Qualora si attuino interventi riconducibili a diverse fattispecie agevolabili - essendo stati realizzati, ad esempio, nell’ambito della ristrutturazione dell’edificio, sia interventi ammessi al superbonus (ad esempio, il cd. cappotto termico) sia interventi edilizi, esclusi dal superbonus 110%, ma rientranti tra quelli di ristrutturazione edilizia di cui al citato articolo 16-bis del TUIR, per cui spetta una detrazione pari al 50% delle spese (ad esempio, il rifacimento dell’impianto idraulico), il contribuente potrà fruire di entrambe le agevolazioni a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai due diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti previsti in relazione a ciascuna detrazione.

Adempimenti necessari ai fini del 110%

Come noto, le disposizioni in materia di superbonus si “affiancano” a quelle vigenti per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. “sisma-bonus”), nonché quelli di riqualificazione energetica (cd. “ecobonus”). Pertanto, in generale, anche ai fini del superbonus è necessario effettuare gli adempimenti “ordinariamente” previsti per detti interventi. In particolare, anche ai fini del superbonus, il pagamento delle spese per l’esecuzione degli interventi, salvo l’importo del corrispettivo oggetto di sconto in fattura o cessione del credito, deve essere effettuato mediante bonifico bancario o postale dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita Iva, ovvero, il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.

L'obbligo di effettuare il pagamento mediante bonifico non riguarda i soggetti esercenti attività d'impresa. Su tali bonifici, le banche, Poste Italiane nonché gli istituti di pagamento applicano, all'atto dell'accredito dei relativi pagamenti, la ritenuta d’acconto (nella misura dell’8%) di cui all’articolo 25 del D.L. 78/2010. A tal fine, possono essere utilizzati i bonifici predisposti dagli istituti di pagamento ai fini dell’ecobonus ovvero della detrazione prevista per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio.

Inoltre, in “aggiunta” ai predetti adempimenti, è necessario acquisire:

  • ai fini dell'opzione per la cessione o lo sconto, il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto al superbonus;
  • ai fini del superbonus nonché dell’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito corrispondente, l’asseverazione del rispetto dei requisiti tecnici degli interventi effettuati nonché della congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.

Sempre sul piano documentale si rammenta che il contribuente è tenuto a “conservare” le fatture o le ricevute fiscali comprovanti le spese effettivamente sostenute per la realizzazione degli interventi e, limitatamente alle persone fisiche, la ricevuta del bonifico bancario, ovvero del bonifico postale, attraverso il quale è stato effettuato il pagamento. Se le cessioni di beni e le prestazioni di servizi sono effettuate da soggetti non tenuti all’osservanza delle disposizioni in materia di Iva la prova delle spese può essere costituita da altra idonea documentazione. Se i lavori sono effettuati dal detentore dell’immobile, va altresì acquisita la dichiarazione del proprietario di consenso all’esecuzione dei lavori. Nel caso in cui gli interventi sono effettuati su parti comuni degli edifici va, altresì, acquisita copia della delibera assembleare e della tabella millesimale di ripartizione delle spese. Tale documentazione può essere sostituita dalla certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio. È necessario, poi, conservare una copia dell’asseverazione trasmessa all’ENEA per gli interventi di efficientamento energetico, nonché, per gli interventi antisismici, una copia dell’asseverazione depositata presso lo sportello unico competente.

 

Quadro Normativo