Rivalutazione fiscale quote e terreni 2024: scadenze e vantaggi

Il termine per la rivalutazione del costo fiscale delle partecipazioni in società quotate e non possedute al 1° gennaio 2024 è fissato al 2 dicembre 2024. Dopo la proroga iniziale al 30 novembre 2024, la scadenza è stata spostata a causa del sabato, diventando definitiva il primo giorno lavorativo utile.

La procedura di rivalutazione prevede il pagamento dell’imposta sostitutiva, la redazione di una perizia di stima e la corretta compilazione della dichiarazione fiscale. Sebbene questa misura offra vantaggi fiscali in caso di futura cessione dei beni, la scelta è irreversibile e va ponderata con attenzione, considerando anche le sanzioni previste per eventuali ritardi o omissioni nei pagamenti.

Rivalutazione quote e terreni: normativa, proroghe e stabilizzazione del regime

La possibilità di rivalutare il costo fiscale di terreni e partecipazioni, prevista dall'articolo 5 della Legge 448/2001, ha subito nel tempo numerose proroghe, l'ultima delle quali con la Legge di Bilancio 2024, che fissava inizialmente la scadenza per il 30 giugno 2024. Tuttavia, il decreto legge Omnibus (n. 113/2024) convertito in Legge n. 143/2024 (GU dell’8 ottobre 2024) all'art. 4 c.3 prevede che, ove prevista, la data del 30 giugno 2024 venga sostituita dal 30 novembre 2024. Il termine cadendo di sabato slitta automaticamente al 2 dicembre 2024 e rappresenta l'ultimo giorno utile per optare per la rideterminazione del costo fiscale di questi beni.

La Legge 111/2023, che ha introdotto la Riforma fiscale, ha previsto, a regime, l'applicazione di un'imposta sostitutiva sulla rivalutazione, con la possibilità di differenziare le aliquote in base al periodo di possesso del bene. Questa misura è stata pensata per riflettere meglio la realtà del mercato e stimolare operazioni di riorganizzazione patrimoniale più lungimiranti, incentivando anche il passaggio generazionale nelle PMI e la gestione efficiente del patrimonio.

Vista l'efficacia della misura, che continua a costituire una leva fiscale importante per la ristrutturazione aziendale e la pianificazione patrimoniale, si attende che la Legge di Bilancio 2025 stabilizzi definitivamente il regime, rendendo la rivalutazione un'opportunità costante per la gestione fiscale delle partecipazioni e dei terreni.

Cos'è la rivalutazione fiscale: come funziona e quali vantaggi offre

La rivalutazione è un'agevolazione fiscale che consente ai contribuenti di sostituire il costo storico di determinati beni con il loro valore di mercato, determinato tramite una perizia di stima. Questa misura riguarda principalmente le partecipazioni (sia quotate che non quotate) e i terreni edificabili con destinazione agricola. L'agevolazione prevede che, mediante una perizia redatta da un professionista abilitato, il valore del bene venga rideterminato, e su tale nuovo valore (chiamato "valore di perizia") viene applicata un'imposta sostitutiva del 16%.

L'obiettivo principale di questa rivalutazione è quello di ridurre o azzerare la plusvalenza che si genererebbe in caso di cessione del bene. Infatti, sostituendo il costo storico del bene (che spesso non riflette il valore di mercato attuale) con il valore risultante dalla perizia, si abbassa la base su cui calcolare la plusvalenza imponibile, riducendo così l’imposta dovuta.

NOTA BENE: Tutto ciò rende la rivalutazione particolarmente vantaggiosa per chi intende vendere beni immobili o partecipazioni, in quanto consente di ottimizzare il carico fiscale derivante dalla cessione.

Destinatari della norma

Possono accedere alla rivalutazione prevista dalla Legge 448/2001 e riproposta nelle successive proroghe, una serie di soggetti, sia persone fisiche che giuridiche.

In particolare, la norma riguarda persone fisiche, comprese quelle non residenti senza stabile organizzazione in Italia, che intendano rideterminare il costo fiscale dei terreni e delle partecipazioni. Inoltre, anche le società semplici e le associazioni professionali possono avvalersi di questa opportunità, seppur con specifiche condizioni riguardanti la natura dei beni posseduti. La misura si estende anche agli enti non commerciali, che in alcuni casi potrebbero beneficiare della rivalutazione per ottimizzare la gestione patrimoniale, in particolare per terreni agricoli o edificabili.

Questo ampio spettro di destinatari rende la rivalutazione uno strumento versatile, utile per una vasta gamma di operatori economici e professionisti, che desiderano gestire in modo più efficiente le plusvalenze derivanti dalla cessione di beni immobili e partecipazioni.

Adempimenti necessari per la rivalutazione di quote e terreni

Chi decide di avvalersi della rivalutazione delle partecipazioni e dei terreni deve adempiere a tre principali obblighi fiscali, che sono fondamentali per completare correttamente l'operazione. Questi adempimenti sono i seguenti:

1. Redazione della perizia di stima:
   Il primo passo per la rivalutazione è la redazione di una perizia di stima, che deve essere effettuata da un esperto abilitato (come un perito o un valutatore professionista). La perizia deve determinare il valore di mercato dei beni (terreni o partecipazioni) posseduti alla data del 1° gennaio 2024. L'oggetto della perizia può variare a seconda che si tratti di terreni agricoli/edificabili o di partecipazioni societarie non quotate. Il contribuente deve depositare la perizia presso la cancelleria del tribunale, gli uffici dei giudici di pace o i notai entro il termine del 30 novembre 2024, per rendere l’operazione completa e valida.
2. Versamento dell'imposta sostitutiva:
   Una volta ottenuto il valore di perizia, è necessario versare l'imposta sostitutiva del 16% sul valore rivalutato dei beni. Il pagamento può essere effettuato:
   • In un’unica soluzione entro il 30 novembre 2024, termine prorogato dal DL Omnibus.
   • In tre rate annuali uguali, a partire dal 30 novembre 2024, con una maggiorazione degli interessi del 3% sulle rate successive alla prima.

Il pagamento dell’imposta deve essere effettuato tramite modello F24, utilizzando i seguenti codici:

2. • 8055 per la rideterminazione del valore di partecipazioni non negoziate nei mercati regolamentati;
   • 8056 per la rideterminazione del valore dei terreni edificabili e agricoli;
   • 8057 per la rideterminazione del valore di titoli, quote o diritti negoziati nei mercati regolamentati.
3. Compilazione della dichiarazione fiscale:
   Infine, i dati relativi alla rivalutazione devono essere indicati nella dichiarazione dei redditi, in particolare nei seguenti quadri:
   • Quadro RM per i terreni;
   • Quadro RT per le partecipazioni.

Rivalutazione quote e terreni, scelta irrevocabile

La scelta di procedere alla rivalutazione del costo fiscale delle partecipazioni e dei terreni è irrevocabile una volta effettuato il pagamento dell'imposta sostitutiva o della prima rata. L'irrevocabilità della decisione è sancita dalla circolare 16/E del 2023 dell'Agenzia delle Entrate, che conferma la posizione espressa in precedenti documenti ufficiali (circolari 1/E del 2021 e 35/E del 2004). Secondo queste indicazioni, una volta che il contribuente ha versato l'imposta dovuta o una delle rate, non è possibile annullare l'operazione o richiedere il rimborso delle somme già pagate. Pertanto, anche se successivamente la cessione dei beni non dovesse generare le plusvalenze previste o se il contribuente decida di non considerare il valore rivalutato ai fini fiscali, l'imposta già versata non può essere recuperata.

L'irreversibilità, confermata anche dalla giurisprudenza (ordinanza n. 28850 del 17 ottobre 2023), si estende anche nel caso in cui si scelga il pagamento rateale: se il contribuente non adempie al pagamento delle rate successive alla prima, l'Agenzia delle Entrate provvede a iscrivere a ruolo gli importi non versati, con l'applicazione di sanzioni per omesso versamento.

NOTA BENE: A partire dal 1° settembre 2024, le sanzioni per il mancato pagamento ammontano al 25% dell'importo non versato, mentre fino al 31 agosto 2024 la sanzione è pari al 30%.

La scelta di rivalutare è quindi una decisione da prendere con grande attenzione, poiché una volta perfezionata con il pagamento dell’imposta o della prima rata, non sarà più possibile modificarla o annullarla.

Implicazioni fiscali della rivalutazione

La rivalutazione di terreni e partecipazioni offre un'importante opportunità fiscale, consentendo di ridurre la base imponibile nel caso di vendita futura dei beni. In particolare, permette di considerare ai fini del calcolo delle plusvalenze il valore di mercato determinato dalla perizia di stima anziché il costo storico, che spesso può essere inferiore al valore attuale del bene. Questo cambiamento porta a una minore plusvalenza tassata, riducendo così l'imposta dovuta al momento della cessione.

Tuttavia, la rivalutazione implica una serie di decisioni importanti e irreversibili. Una volta effettuato il pagamento dell'imposta sostitutiva del 16%, la scelta diventa definitiva, senza possibilità di retrocedere. Pertanto nel caso in cui il contribuente non adempia correttamente agli obblighi, come il pagamento tempestivo dell'imposta o il deposito della perizia, possono essere applicate sanzioni significative per omessi versamenti o ritardi, con penalizzazioni che aumentano in caso di inadempimento.

In conclusione, dunque, se da un lato la rivalutazione offre un'importante opportunità per ottimizzare la gestione fiscale del patrimonio, dall'altro richiede un'attenta gestione per evitare errori che potrebbero portare a conseguenze fiscali negative. Pertanto, la decisione di aderire a questa misura va presa con molta attenzione.