Redditi agrari, società agricole e catasto: le novità spiegate dalle Entrate

L’ambito delle attività considerate produttive di reddito agrario viene esteso e vengono introdotti benefici fiscali per le imprese agricole che impiegano metodi e pratiche innovative orientate alla sostenibilità ambientale e al contrasto dei cambiamenti climatici.

Queste sono alcune delle principali novità illustrate nella circolare n. 12/E pubblicata l’8 agosto 2025, con la quale l’Agenzia delle Entrate impartisce agli Uffici le istruzioni operative relative alla revisione del sistema di tassazione dei redditi fondiari, in conformità a quanto stabilito dal decreto legislativo n. 192/2024 emanato in attuazione della legge delega per la riforma fiscale (legge n. 111/2023).

Principali novità del settore agricolo

Il decreto legislativo n. 192/2024 porta con sé importanti novità per il mondo agricolo.

• Nuove attività agricole riconosciute: entrano a far parte del reddito agrario anche le coltivazioni innovative come le vertical farm o le colture idroponiche, oltre a quelle tradizionali. Viene riconosciuto, quindi, il valore delle tecniche moderne e sostenibili.
• Premi per chi tutela l’ambiente: se un’azienda agricola produce beni legati alla salvaguardia ambientale, come i crediti di carbonio certificati, potrà godere di un regime fiscale semplificato.
• Regole più chiare per le società agricole: le imprese agricole che scelgono la tassazione catastale possono usufruire di criteri forfetari che rendono più semplice calcolare il reddito. Fanno eccezione le attività agrituristiche, che continuano a seguire le regole tradizionali.
• Catasto più aggiornato e senza burocrazia: grazie a nuovi strumenti digitali, sarà l’AGEA a comunicare automaticamente le variazioni colturali al catasto, senza che i proprietari debbano fare pratiche aggiuntive.

Produzione di vegetali con sistemi innovativi di coltivazione

Una delle modifiche più rilevanti introdotte dal decreto 192/2024 riguarda l’articolo 32 del TUIR in materia di reddito agrario. In particolare, l’articolo 1, comma 1, lettera b), punti 1), 2) e 3), interviene sui commi 1 e 2 dell’articolo 32 e inserisce la nuova lettera b-bis.

Con questa integrazione, la disciplina fiscale viene allineata a quella civilistica, che considera agricole anche le attività che possono utilizzare il terreno, e non solo quelle che lo impiegano direttamente. In questo modo si tiene conto delle più moderne tecniche produttive, non più legate esclusivamente allo sfruttamento diretto della terra.

Queste coltivazioni, effettuate in spazi protetti o riconvertiti a usi agricoli, sono così ricondotte al regime catastale, a condizione che la superficie utilizzata non superi il doppio della “superficie agraria di riferimento” definita da apposito decreto ministeriale. Oltre tale limite, i redditi prodotti rientrano invece tra quelli d’impresa, secondo le regole generali previste dal TUIR.

Reddito agrario

Per stabilire quale parte delle attività di produzione vegetale effettuata con sistemi di coltivazione avanzati all’interno di immobili accatastati sia da considerarsi reddito agrario, il nuovo articolo 32, comma 2, lettera b-bis del TUIR applica un criterio analogo a quello già previsto per le coltivazioni in strutture fisse o mobili.

In sintesi:

• a regime, sono qualificati come reddito agrario i redditi derivanti da tali coltivazioni entro il limite di superficie non superiore al doppio della “superficie agraria di riferimento”, definita da un apposito decreto interministeriale. L’eventuale eccedenza è invece tassata come reddito d’impresa, calcolato proporzionalmente al reddito agrario attribuito alla superficie di riferimento;
• in via provvisoria, fino all’emanazione del decreto attuativo, il reddito agrario è determinato applicando alla superficie catastale su cui si trova l’immobile la tariffa d’estimo più alta della provincia, aumentata del 400%. Questa maggiorazione è giustificata dall’elevata produttività delle colture fuori suolo, rese possibili da tecnologie e sistemi innovativi.

Nel periodo transitorio, quindi, se la superficie coltivata con tecniche evolute supera il doppio della particella catastale, l’eccedenza genera reddito d’impresa. Tale reddito viene determinato secondo criteri forfetari, prendendo a riferimento la rendita agraria calcolata per la superficie catastale e rapportandola alla quota eccedente.

Reddito dominicale

Per quanto riguarda il reddito dominicale delle coltivazioni realizzate con tecniche moderne all’interno di immobili censiti, la nuova normativa prevede due regole:

• a regime, il calcolo sarà effettuato secondo quanto stabilito da un decreto interministeriale;
• in via temporanea, fino all’emanazione del decreto, il reddito dominicale è ottenuto applicando alla superficie della particella catastale la tariffa d’estimo più alta vigente nella provincia, incrementata del 400%.

In ogni caso, il reddito dominicale così calcolato non può risultare inferiore alla rendita catastale dell’immobile utilizzato per la produzione agricola. A tal fine, si confronta il reddito dominicale rivalutato dell’80% e del 30% con la rendita catastale rivalutata del 5%: se quest’ultima è più alta, prevale come base imponibile.

In pratica, questo meccanismo garantisce che l’imponibile dichiarato non scenda mai al di sotto della rendita catastale dell’immobile agricolo. Ai fini dichiarativi, l’importo da indicare nei quadri del modello 730 o Redditi deve essere calcolato con criteri che consentano al software di applicare automaticamente le rivalutazioni, evitando doppi conteggi.

Rivalutazione dei redditi dominicale e agrario

I redditi dominicale e agrario derivanti dalle coltivazioni effettuate in immobili accatastati con sistemi di coltivazione avanzati devono essere sottoposti alle rivalutazioni fiscali già previste dalla normativa vigente.

In particolare, si applicano:

• l’aumento dell’80% per il reddito dominicale e del 70% per quello agrario, come stabilito dalla legge n. 662/1996;
• l’ulteriore incremento del 30% introdotto dalla legge n. 228/2012, da calcolare sull’importo già rivalutato.

Non trovano applicazione, invece, le regole agevolative che riguardano specificamente i terreni (ad esempio la sospensione delle rivalutazioni per quelli concessi in affitto a giovani coltivatori diretti), poiché la disciplina in esame riguarda immobili utilizzati per produzioni innovative e non direttamente i terreni agricoli.

Premi per chi tutela l’ambiente

L’articolo 1, comma 1, lettera b), n. 3), del decreto 192/2024 introduce nell’articolo 32 del TUIR una nuova lettera, la b-ter, che amplia il novero delle attività agricole considerate produttive di reddito agrario.

Questa disposizione riconosce come tali le attività di coltivazione, allevamento e silvicoltura che portano alla realizzazione di beni, materiali o immateriali, purché certificati e connessi a pratiche che favoriscono la protezione ambientale e il contrasto al riscaldamento globale. Tra questi rientrano, ad esempio, i crediti di carbonio generati dalla cattura della CO₂.

I redditi derivanti da queste produzioni vengono trattati fiscalmente come redditi agrari fino a concorrenza dei corrispettivi derivanti dalle cessioni di beni, registrate o registrabili ai fini IVA, ottenuti con le attività agricole previste dall’articolo 2135 del codice civile. Tale limite rappresenta la soglia di “agrarietà”.

Superato questo ammontare, l’eccedenza è qualificata come reddito d’impresa e viene determinata in forma forfetaria applicando il coefficiente di redditività del 25% ai corrispettivi che eccedono il limite.

Per semplificare gli adempimenti, nel caso in cui i beni prodotti vengano ceduti in un anno diverso da quello della loro produzione, il limite di “agrarietà” viene calcolato nell’anno della vendita e non in quello della realizzazione.

Modifiche per le società agricole che hanno scelto la tassazione catastale

L’articolo 1, comma 1, lettera e), n. 3), del decreto 192/2024 sostituisce il quarto comma dell’articolo 56-bis del TUIR, con l’obiettivo di rendere più coerente la disciplina fiscale applicabile alle imprese agricole che optano per la tassazione catastale, come società di persone, società a responsabilità limitata e cooperative qualificate come società agricole, rispetto al regime già riservato alle persone fisiche.

Parallelamente, l’articolo 1, comma 1, lettera f), modifica l’articolo 81 del TUIR per coordinare il calcolo del reddito complessivo delle società e degli enti commerciali con la nuova disciplina. In tal modo si permette anche ai soggetti IRES di determinare in forma forfetaria il reddito delle attività agricole rientranti nell’articolo 56-bis, purché abbiano effettuato la scelta catastale.

Resta però una distinzione importante: per l’attività agrituristica continua a valere la disciplina speciale prevista dalla legge n. 413/1991, che impone la determinazione analitica del reddito d’impresa e non consente l’applicazione del regime forfetario.

Attività agrituristica

La disciplina fiscale dell’agriturismo è regolata dall’articolo 5 della legge n. 413 del 1991, che prevede per le imposte sui redditi un regime particolare. In base a tale norma, i soggetti che svolgono attività agrituristica determinano il reddito imponibile applicando ai ricavi conseguiti, al netto dell’IVA, un coefficiente di redditività pari al 25%.

Con la modifica all’articolo 56-bis del TUIR, i regimi forfetari previsti per le altre attività agricole sono stati estesi anche alle società di persone, alle S.r.l. e alle cooperative che hanno scelto la tassazione catastale. Tuttavia, questa estensione non riguarda le attività agrituristiche, per le quali continua a valere la disciplina speciale già prevista.

NOTA BENE: Se una società di capitali o una cooperativa qualificata come società agricola esercita attività di agriturismo, non può utilizzare il regime forfetario dell’articolo 56-bis, ma deve determinare il reddito d’impresa con le regole ordinarie.

Le società di persone, invece, sebbene possano aderire al regime catastale per le altre attività agricole, in caso di redditi da agriturismo rientrano comunque nell’ambito di applicazione dell’articolo 5 della legge n. 413/1991, che rimane la norma di riferimento anche per loro. In sintesi, l’agriturismo resta soggetto a un trattamento fiscale autonomo e non può beneficiare delle semplificazioni introdotte dal nuovo decreto.

Decorrenza delle modifiche

Le modifiche al regime fiscale dei redditi dei terreni introdotte dal decreto 192/2024 interessano i contribuenti a partire dalla dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta 2024, da presentare nel 2025.

Come cambia l’aggiornamento delle informazioni catastali

L’articolo 2 del decreto 192/2024 introduce nuove modalità per rendere più semplice e immediato l’aggiornamento delle informazioni catastali relative ai terreni agricoli.

In particolare, viene previsto che, per i terreni monitorati dall’AGEA, non siano più i proprietari o i conduttori a dover presentare la denuncia di variazione colturale: sarà direttamente l’AGEA a trasmettere i dati aggiornati al catasto, utilizzando le informazioni raccolte con le dichiarazioni sull’uso del suolo necessarie per l’accesso ai contributi comunitari.

Questa innovazione consente di ridurre gli adempimenti a carico dei contribuenti e garantisce che le banche dati catastali siano costantemente allineate alla reale situazione colturale delle particelle.

ATTENZIONE: L’obbligo di comunicazione rimane solo nei casi in cui le variazioni riguardino terreni non soggetti a monitoraggio da parte dell’AGEA.

Le modalità pratiche di attuazione saranno definite con un decreto del Ministero dell’agricoltura, emanato di concerto con il Ministero dell’economia e delle finanze.