Rivalutazione terreni e partecipazioni 2024 in scadenza. Dettagli e procedure

La Legge di Bilancio 2024 (Legge del 30 dicembre 2023 n. 213) reintroduce e conferma la possibilità di rivalutazione fiscale per terreni e partecipazioni, una disposizione che segue le linee già tracciate dalla Legge n. 448/2001. Questa normativa ha visto diverse proroghe nel tempo e continua a permettere ai detentori di partecipazioni (sia quotate che non quotate) e di terreni (edificabili e agricoli) di sostituire il costo storico di tali beni con il valore derivante da una perizia di stima.

NOTA BENE: La finalità è quella di ridurre o azzerare la plusvalenza che potrebbe emergere in caso di cessione dei beni. L'imposta sostitutiva applicabile rimane fissata al 16% del "valore di perizia".

Il contesto normativo specifico, sia in termini di soggetti che possono avvalersi di questa agevolazione sia delle aliquote applicabili, rimane inalterato rispetto al passato. La Legge di bilancio 2024 estende nuovamente i termini per questa operazione, che resta una misura rilevante per le operazioni di riorganizzazione aziendale, particolarmente per le PMI e per il passaggio generazionale tipico delle imprese familiari italiane.

Rivalutazione terreni, ambito soggettivo e oggettivo

L'operazione di rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni per l’anno 2024 è indirizzata a un ampio spettro di soggetti e include specifici beni detenuti. Ecco un riassunto dettagliato dei criteri soggettivi e oggettivi di questa agevolazione fiscale:

Ambito soggettivo, chi può beneficiare della rivalutazione

• Persone fisiche: specificatamente, quelle che non esercitano attività d’impresa. Questa distinzione è fondamentale per determinare l'eleggibilità, poiché esclude automaticamente gli imprenditori individuali attivi.
• Società semplici e associazioni equiparate: queste entità, come definite dall'art. 5 del TUIR, sono incluse se non svolgono attività d'impresa commerciale.
• Enti non commerciali: questi soggetti possono beneficiare della rivalutazione solo per i beni che non sono strumentali alle attività d'impresa.
• Soggetti non residenti: sono ammessi alla rivalutazione, a patto che non dispongano di una stabile organizzazione in Italia. Ciò consente una certa flessibilità per gli investitori esteri.

Ambito oggettivo, quali beni possono essere rivalutati

• Partecipazioni negoziate e non negoziate: si riferisce sia a quelle già oggetto di disposizioni precedenti sia a nuove includibili, siano esse negoziate in mercati regolamentati o in sistemi multilaterali di negoziazione.
• Terreni edificabili e agricoli: questa categoria comprende sia terreni destinati alla costruzione sia quelli utilizzati per l'agricoltura, ammettendo quindi una vasta gamma di proprietà immobiliari.

Rivalutazioni terreni, le tempistiche

• 1° Gennaio 2024: I beni devono essere posseduti dai soggetti interessati da questa data per qualificarsi per la rivalutazione.
• 30 Giugno 2024: È il termine ultimo per la redazione e il giuramento delle perizie di stima che attestano il nuovo valore dei beni.
• 30 Giugno 2024: È anche la data limite per il versamento dell'imposta sostitutiva, che può essere effettuato in un'unica soluzione o in rate, con la possibilità di sfruttare un meccanismo di pagamento dilazionato.

Rivalutazione terreni e partecipazioni, ruolo della perizia di stima

Il calcolo dell'imposta sostitutiva nelle rivalutazioni di terreni e partecipazioni segue principi stabiliti, che assicurano trasparenza e coerenza nel trattamento fiscale. L'imposta è calcolata sul valore totale indicato nella perizia di stima. Questo aspetto è cruciale perché la perizia di stima determina il "valore di perizia" che sostituisce il costo storico dei beni per scopi fiscali. La circolare 1/E/2021 dell'Agenzia delle Entrate ha ribadito l'importanza di basarsi sull'intero valore periziato per il calcolo dell'imposta.

Per le partecipazioni negoziate in mercati regolamentati o in sistemi multilaterali di negoziazione, il valore su cui calcolare l'imposta è il "valore normale", definito dall'articolo 9, comma 4, lettera a), del TUIR. Questo corrisponde alla media aritmetica dei prezzi rilevati nel mese di dicembre 2023. Il ricorso a questa media aritmetica garantisce che il valore attribuito alle partecipazioni sia rappresentativo delle condizioni di mercato al termine dell'anno precedente.

La perizia di stima, dunque, non solo serve a stabilire il valore aggiornato dei beni per la rivalutazione ma anche a legittimare il calcolo dell'imposta sostitutiva. Questa perizia deve essere redatta e giurata da un soggetto abilitato, garantendo così la precisione e l'affidabilità delle valutazioni effettuate, elementi fondamentali per il corretto assolvimento delle obbligazioni fiscali e la realizzazione delle strategie di gestione patrimoniale.

Pagamento della sostitutiva

Per la rivalutazione fiscale del 2024, la Legge di bilancio stabilisce l'applicazione di un'imposta sostitutiva fissata al 16%, offrendo ai contribuenti la flessibilità nel metodo di pagamento.

L'imposta sostitutiva deve essere versata entro il 30 giugno 2024 (che slitta all'1/7). È possibile optare per un pagamento rateale, suddiviso in tre rate annuali di pari importo. Dal secondo pagamento in poi, si applica un interesse annuo del 3%, calcolato a partire dalla data di scadenza della prima rata.

Per effettuare il pagamento, i contribuenti devono utilizzare il modello F24, inserendo i codici tributo specifici che sono stati definiti dalla risoluzione n. 23/2023 in relazione alla rivalutazione del 2023. I codici sono i seguenti:

- "8055" per l'imposta sostitutiva delle imposte sui redditi per la rideterminazione dei valori di acquisto di partecipazioni non negoziate nei mercati regolamentati.

- "8056" per l'imposta sostitutiva delle imposte sui redditi per la rideterminazione dei valori di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola.

- "8057" per l'imposta sostitutiva delle imposte sui redditi per la rideterminazione dei valori di acquisto di titoli, di quote o di diritti negoziati nei mercati regolamentati o nei sistemi multilaterali di negoziazione.