Profili civilistici del leasing abitativo

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Nuovo studio del Notariato

Dopo l’esame degli aspetti fiscali del leasing abitativo immobiliare, il Notariato si è occupato dei profili civilistici dell’istituto, alla luce delle regole di disciplina introdotte dall’articolo 1, commi da 76 a 81, Legge n. 208/2015 (Legge di Stabilità 2016).

Una prima lettura degli aspetti privatistici del contratto di locazione finanziaria finalizzato all’acquisto di beni immobili da adibire ad abitazione principale è, infatti, contenuta nello studio del Consiglio nazionale del Notariato n. 38-2016/C dal titolo “Il leasing immobiliare abitativo: prime osservazioni”.

L’elaborato dei notai è suddiviso in tre parti, corrispondenti a tre piani d’indagine.

Fattispecie negoziale 

Dapprima, lo studio si occupa del non facile compito relativo all’inquadramento della fattispecie negoziale in oggetto e delle relative specificità e peculiarità.

Si discute, in particolare, se il leasing abitativo costituisca un nuovo “tipo” negoziale, o se si possa ricondurre ai meccanismi negoziali elaborati dalla giurisprudenza del leasing di godimento e del leasing traslativo.

Profili fisiologici

Il piano su cui il Notariato si sofferma nella seconda parte del testo attiene ai profili fisiologici della fattispecie.

Vengono quindi esaminati i soggetti ordinariamente coinvolti nella operazione negoziale, quali il concedente (intermediario finanziario), l’utilizzatore (unico fruitore del bene) e il venditore (soggetto interessato alla sua commercializzazione).

A seguire, viene approfondito l’oggetto, la causa e il profilo strutturale del contratto.

Sotto quest’ultimo aspetto, viene evidenziato come il leasing abitativo si atteggi a fattispecie negoziale complessa, derivante dalla combinazione di diversi segmenti negoziali tra loro collegati, quali il contratto di leasing, il contratto di compravendita dell’immobile da concedere in leasing, e l’esercizio del diritto di opzione all’acquisto.

A seguire l’esame della forma e del contenuto dell’operazione.

Questioni patologiche

Nell’ultima parte, vengono presi in considerazioni i profili problematici della fattispecie quali, tra gli altri, la mancata previsione di un’entità minima di inadempimento che legittimi la risoluzione, le questioni relative alla fase di ricollocazione del bene dopo la risoluzione per inadempimento e la tutela processuale relativa alla restituzione dell’immobile.

Come sopra accennato, il Notariato si è già occupato degli aspetti fiscali del leasing abitativo con il recente Studio n. 4-2016/T.