Forza maggiore: quando sussiste nelle agevolazioni per gli immobili

Per forza maggiore deve intendersi un evento non prevedibile, inaspettato e sovrastante la volontà del contribuente.

Questo è il concetto espresso dai giudici della Corte di cassazione nell’ordinanza n. 20577, depositata il 24 luglio 2024, con riferimento al recupero delle imposte agevolate (registro, ipotecaria e catastale) per la mancata rivendita entro il termine di tre anni dall’acquisto dell’immobile.

La pronuncia ha interesse per aver esposto i principi che portano alla causa di forza maggiore per evitare la decadenza dalle agevolazioni, anche se la fattispecie esaminata non è più in vigore: infatti si tratta dell’aliquota dell’1%, valida fino al 31 dicembre 2023, in caso di acquisti di immobili abitativi esenti da IVA da parte di imprese di rivendita immobiliare, con l’impegno di effettuare la rivendita entro 3 anni (articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86, prima della modifica).

Imposte ridotte per imprese che rivendono gli immobili prima casa

Nei fatti, era stato emesso avviso di liquidazione delle maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ordinaria in relazione alla compravendita “in blocco” di dodici appartamenti, a seguito della decadenza dalle agevolazioni previste dall’art. 1, comma 1, sesto periodo, della tariffa – parte prima annessa al DPR 26 aprile 1986, n. 131, per l’avveramento della condizione risolutiva della mancata rivendita entro il termine di tre anni dall’acquisto.

Impugnato l’avviso da parte del contribuente, sia in primo che in secondo grado non hanno accolto il ricorso sul rilievo che la proposizione (con la trascrizione delle domande giudiziali) dell’azione di prelazione e riscatto, nonché dell’azione di simulazione e dell’azione revocatoria avverso la suddetta compravendita da parte dei conduttori dei singoli appartamenti non poteva costituire causa di forza maggiore per evitare la decadenza della contribuente dalle agevolazioni fruite per la mancata rivendita degli immobili entro il triennio dal loro acquisto.

Il contribuente ha presentato, quindi, ricorso per cassazione; i giudici di Piazza Cavour si sono espressi con ordinanza n. 20557/2024 ritenendo che non sussista la forza maggiore in relazione alla decadenza dalle agevolazioni invocate.

Eventi che costituiscono forza maggiore

La Corte di cassazione rammenta come sia generalmente riconosciuto che il concetto di "forza maggiore" - introdotto dall'articolo 6, comma 5, del decreto legislativo del 18 dicembre 1997, n. 472 - riguarda le sanzioni amministrative per le violazioni delle norme fiscali, definendola come un motivo che esclude la punibilità del contribuente che viola una norma fiscale.

Dunque, la forza maggiore è rilevante anche per la perdita di determinati benefici fiscali dovuti alla mancata rivendita di proprietà entro un periodo di tre anni, portando al pagamento ordinario delle imposte di registro, ipotecarie e catastali.

L'applicazione della forza maggiore, soprattutto nel contesto delle agevolazioni fiscali, è stata estesa all'impossibilità da parte del contribuente di trasferire la sua residenza nel comune dove si trova l'immobile acquistato entro diciotto mesi, necessario per mantenere i benefici dell'agevolazione per la "prima casa".

Questa interpretazione è consolidata e stabilisce che, per godere dei benefici legati all'acquisto della "prima casa" in un altro comune, l'acquirente deve trasferire la sua residenza entro diciotto mesi dall'acquisto, una condizione essenziale per ottenere il beneficio temporaneo.

Tuttavia, si deve considerare che eventuali ostacoli al compimento di questo obbligo, che non siano imputabili al contribuente e che siano inevitabili e imprevedibili, non comportano la perdita del beneficio, purché siano dovuti a causa di forza maggiore che si verifica dopo la firma dell'acquisto.

La presenza di una forza maggiore, come motivo valido per non trasferire la residenza, deve riferirsi a:

• un evento imprevedibile che si verifica in modo inatteso, dominando completamente la volontà del contribuente di stabilirsi nella "prima casa" entro il periodo stabilito;
• un impedimento oggettivo caratterizzato dalla non imputabilità (anche a titolo di colpa), inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento.

Pertanto, assunto che il concetto di forza maggiore sia un principio fondamentale del sistema giuridico, che stabilisce che non si può richiedere l'adempimento di un'azione se essa diventa impossibile da realizzare senza alcuna colpa da parte di chi è obbligato a eseguirla (Corte di Cassazione, Sezioni Unite, 23 aprile 2020, n. 8094), la stessa può precludere la perdita di determinate agevolazioni fiscali delineate nell'articolo 1, comma 1, sesto periodo, della Tariffa allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131.

Nessuna forza maggiore per la rivendita degli immobili

Posti i suddetti principi, nel caso presentato davanti alla Corte di cassazione, il giudice di appello ha giustamente escluso che le circostanze addotte dal contribuente potessero impedire la rivendita degli immobili e la decadenza dall’agevolazione alla scadenza del termine di 3 anni dall’acquisto.

Infatti, la società poteva ben prevedere “sin dal momento della stipula dell’atto di acquisto il comportamento dei conduttori, i quali, lamentando, in ipotesi, la violazione delle norme in tema di diritto di prelazione, potevano avere interesse a paralizzare gli effetti del contratto”.

Ciò non può integrare gli estremi di eventi eccezionali ed imprevedibili e il ricorso va respinto.