Cessione di terreno. Plusvalenza non applicabile con fabbricato da demolire

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La plusvalenza da cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria non scatta in presenza di fabbricato da demolire e ricostruire.

La Corte di cassazione, con ordinanza n. 22409 del 6 settembre 2019, ha accolto il ricorso promosso da un contribuente contro la statuizione di merito confermativa di un avviso di accertamento con il quale era stata recuperata a tassazione una plusvalenza derivante da un atto di permuta con cessione di fabbricato.

Con riferimento all’immobile, in epoca antecedente alla vendita, era stato rilasciato permesso di costruire, previa demolizione del fabbricato.

La CTR aveva ritenuto che nella vicenda in esame si vertesse in un’ipotesi di permuta di area edificabile su cui insisteva l’edificio poi demolito; ciò, in considerazione di diversi elementi:

• il dato testuale del contratto;
• il fatto che acquirente fosse un'impresa di costruzioni;
• l’indicazione nell'atto del fatto che era stato rilasciato permesso di costruire;
• la circostanza che al momento della stipula erano già iniziati i lavori;
• la sproporzione del prezzo concordato rispetto alle dimensioni del fabbricato.

I giudici regionali avevano ossia valorizzato, ai fini dell'applicazione dell'imposta, la circostanza che le parti avessero previsto la demolizione del fabbricato con successiva costruzione da parte dell'acquirente di nuovo edificio.

Plusvalenza esclusa se il terreno è già edificato

A queste conclusioni si era opposto il contribuente, lamentando che la Commissione tributaria non avesse considerato ciò che in realtà rileva ai fini della configurabilità della plusvalenza tassabile, ovvero la natura oggettiva dell'immobile al momento della cessione.

Motivo condiviso dalla Suprema corte, secondo la quale la decisione impugnata si era posta in contrasto rispetto all'orientamento espresso, in materia, dalla giurisprudenza di legittimità.

Ai sensi del principio più volte sottolineato da quest’ultima, infatti, la disposizione che assoggetta a tassazione, quali "redditi diversi", le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, “non è applicabile alle cessioni aventi ad oggetto, non un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, ma un terreno sul quale insorge un fabbricato e che, quindi, è da ritenersi già edificato”.

Per gli Ermellini, ovvero, l'entità sostanziale del fabbricato non può essere mutata in terreno suscettibile di potenzialità edificatoria, sulla base di presunzioni derivate da elementi soggettivi, interni alla sfera dei contraenti, soprattutto quando la relativa realizzazione, che nella specie si sarebbe avuta attraverso la demolizione, è futura rispetto all'atto oggetto di tassazione, eventuale e rimessa alla potestà dell’acquirente, un soggetto diverso da quello interessato dall'imposizione fiscale medesima.