Catasto e fiscalità immobiliare Chiarimenti

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L'Agenzia delle Entrate ha raccolto nella circolare n. 27 del 13 giugno 2016 le risposte ai principali quesiti posti dalla stampa specializzata nel corso del Convegno organizzato per i 130 anni del Catasto.

Obiettivo dell'Amministrazione finanziaria è quello di sciogliere i principali dubbi sulla fiscalità immobiliare alimentati dalle nuove disposizioni normative in tema di tematiche catastali, contratti di locazione, compravendite e leasing abitativo.

Nel documento di prassi, che assume la veste ormai frequente per l'Agenzia delle domande e risposte, si forniscono anche importanti istruzioni operative agli uffici.

Catasto

Per quanto riguarda il capitolo delle tematiche catastali, i principali chiarimenti resi hanno riguardato la corretta modalità di individuazione delle unità collabenti, delle unità in corso di costruzione e di definizione, come pure le specificazioni per l’accatastamento individuale degli “imbullonati” e per gli impianti di risalita.

Fabbricati collabenti - L’Agenzia ha chiarito che per quelle abitazioni e immobili produttivi che sono caratterizzati dalla presenza di muri perimetrali e interni integri, ma privi di copertura, se lo stato di fatto non ne consente l'iscrizione in altra categoria catastale, possono essere registrati nella categoria “F/2 - Unità collabenti, essendo soddisfatti i presupposti di individuazione e/o perimetrazione del cespite.

Imbullonati – Le installazioni fotovoltaiche realizzate su edifici o su aree di pertinenza di fabbricati o unità immobiliari non devono essere accatastate come unità immobiliari autonome, ma devono essere assimilate agli impianti di pertinenza degli immobili.

Secondo la legge di Stabilità 2016, la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie D ed E, deve avvenire mediante stima diretta, con esclusione di macchinari, congegni, attrezzature e altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo.

Con riferimento agli impianti fotovoltaici si deve distinguere, poi, il caso in cui questi sono dichiarati autonomamente e la nuova rendita catastale deve essere determinata considerando il suolo oppure l’elemento strutturale, se l’impianto è realizzato sulle costruzioni, dal caso in cui invece l'impianto fotovoltaico è realizzato sopra il tetto del fabbricato a cura del proprietario stesso dell’immobile. In tale secondo caso – specifica l'Agenzia – sussiste l'obbligo di dichiarazione di variazione da parte del soggetto interessato per la rideterminazione della rendita, se le componenti rilevanti ai fini della stima catastale dell’impianto ne incrementano il valore capitale di una percentuale pari al 15%.

Fiscalità immobiliare

Sul fronte della fiscalità immobiliare sono state, invece, offerte alcune delucidazioni sulle agevolazioni sulla “prima casa”, sulle compravendite, le locazioni e il leasing abitativo.

Locazioni – La Stabilità 2016 ha previsto, in capo al locatore, l’obbligo della registrazione del contratto di locazione nel termine perentorio di 30 giorni dalla data di stipula, dandone comunicazione, nei successivi 60 giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio.

Nella circolare n. 27/E/2016 viene precisato che la disposizione ha natura civilistica e, dunque, restano immutate le altre disposizioni di carattere fiscale. Continueranno così ad applicarsi sia l’articolo 10 del Tur che prevede l’obbligo di richiedere la registrazione del contratto a cura delle parti contraenti, sia l’articolo 57 che stabilisce l’obbligo solidale di pagamento dell’imposta in capo ad entrambi i soggetti e agli agenti immobiliari. Analogamente, la nuova disposizione non compromette la possibilità, per i soggetti obbligati alla registrazione, di avvalersi dell’istituto del ravvedimento operoso.

Bonus prima casa - Il proprietario di un’altra abitazione agevolata ovunque ubicata può godere dell'agevolazione fiscale “prima casa” per l'acquisto di una nuova unità immobiliare, se aliena entro 12 mesi dal nuovo acquisto il primo immobile agevolato.

Il beneficio fiscale non spetta a chi compra una casa ubicata in un Comune nel quale si possiede già un’altra abitazione (non acquistata con l’agevolazione “prima casa”), anche nel caso in cui essa venga alienata entro un anno dal nuovo acquisto: per avere l’agevolazione “prima casa” occorre in questo caso vendere la precedente “prima casa” e, solo dopo la vendita acquistare una nuova “prima casa”.