Affitti brevi, assegnazione del codice Cin da settembre (con video)

Proseguono i lavori per la messa a punto di un sistema di regolamentazione degli affitti brevi a destinazione turistica; le prossime mosse vedono la creazione di una banca dati nazionale contro l’evasione e l’assegnazione di un Codice identificativo nazionale per gli affitti brevi.

Mentre in Italia, seppur con qualche ritardo si sta cercando di dare operatività alle norme previste dalla Legge di bilancio 2024 e dal Decreto Anticipi, a livello europeo sono stati fatti notevoli passi in avanti con l’approvazione del Regolamento, che prevede l’introduzione del Codice Unico Europeo che verrà applicato a tutti gli immobili a destinazione turistica.

Vediamo quali sono le novità già operative e quelle che attendono i possessori di immobili a destinazione turistica nei prossimi mesi.

Affitti brevi e Cin antievasione, la normativa italiana

La Legge di bilancio 2024 (Legge n. 213/2023) ha previsto alcune importati novità in materia di immobili destinati alle locazioni brevi.

L’articolo 1, comma 63 della Legge n. 213 del 30 dicembre 2023 ha previsto per i suddetti tipi di immobili una variazione delle aliquote di tassazione. Nello specifico, è previsto:

• il mantenimento dell’attuale aliquota di tassazione al 21% solo per il primo immobile che il locatore dovrà opportunamente identificare nella propria dichiarazione dei redditi;
• l’aumento dell’aliquota dal 21% al 26% per gli eventuali ulteriori immobili destinati ad affitti brevi (dal secondo al quarto).

Un’altra importante novità che interessa direttamente il settore delle locazioni brevi è quella introdotta dal Decreto legge n. 145/2023, convertito con modifiche dalla Legge n. 191 del 15/12/2023 (cosiddetto Decreto Anticipi).

Con la conversione in legge del suddetto provvedimento è stato introdotto il nuovo articolo 13-ter che ha previsto nuovi obblighi per le unità immobiliari ad uso abitativo destinate:

• a contratti di locazione per finalità turistiche;
• alle locazioni brevi;
• alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.

Per i proprietari delle suddette unità immobiliari è introdotto l’obbligo di comunicare, con istanza telematica, al Ministero del Turismo i dati catastali dell’immobile oggetto di locazione e la sussistenza per i locatori dei requisiti di sicurezza degli impianti (possesso di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio e di estintori portatili).

Il Ministero del Turismo assegnerà a tutti gli immobili così censiti un Codice Identificativo Nazionale univoco (CIN) per ogni unità immobiliare che dovrà:

• essere esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura oggetto di locazione breve, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici;
• essere sempre essere citato negli annunci di locazione.

NOTA BENE: La mancata esposizione del CIN farà scattare sanzioni piuttosto pesanti sia per il titolare della struttura turistico-ricettiva (alberghiera o paralberghiera), che del soggetto che proponga o conceda in locazione per finalità turistiche o con locazione breve un’unità immobiliare o una porzione di essa priva di CIN.

Unione Europea, approvato il Regolamento sulle locazioni brevi

Anche a livello europeo sono previste grandi novità nel settore degli affitti brevi a destinazione turistica.

Il 18 marzo 2024, il Consiglio Ue ha dato il suo via libera al Regolamento sulla raccolta e la condivisione dei dati relativi a questi servizi di locazione, sancendo così la nascita del Codice Unico Europeo.

L’obiettivo del Codice Unico Europeo è quello di prevedere un processo di registrazione e di identificazione degli host, delle loro proprietà e di tutti i dati relativi alle prenotazioni dei clienti, che porterà alla creazione di una banca dati europea unica, che ha il fine di migliorare la tracciabilità dei servizi e facilitare il controllo delle autorità per ridurre l’evasione fiscale.

NOTA BENE: Il testo del Regolamento (UE) 2024/1028 del Parlamento europeo e del Consiglio, dell’11 aprile 2024, è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale dell’Unione europea del 29 aprile 2024. Diventerà piemanente operativo 24 mesi dopo la sua pubblicazione, ossia a decorrere dal 20 maggio 2026.

Ministero del Turismo, banca dati antievasione negli affitti brevi

Intanto anche in Italia, come detto, seppur con qualche rallentamento, procede il percorso normativo che porterà alla nascita di una banca dati unica a livello nazionale per le strutture ricettive e per gli immobili destinati alle locazioni brevi.

Il 24 aprile 2024 la Commissione Politiche del turismo della Conferenza delle Regioni e Province Autonome ha espresso parere positivo al Decreto sull’interoperabilità delle banche dati delle strutture ricettive e al CIN per gli immobili destinati a locazione breve per finalità turistiche, predisposto dal Ministero del Turismo.

L’atteso decreto definisce un percorso di entrata in esercizio graduale della piattaforma nazionale iniziando dalle Regioni tecnologicamente più avanzate che volontariamente supportano la fase pilota della piattaforma.

NOTA BENE: L’accordo formalizzato nel mese di maggio sarà seguito da una fase di sperimentazione del nuovo meccanismo.

La costruzione di una piattaforma nazionale richiede un lavoro importante che parte dal superamento dell’attuale sistema regionale per la creazione del Registro unico.

Si tratterà di una sorta di maxi archivio, con funzioni antievasione, dove dovranno rientrare non solo gli affitti brevi ma anche tutte le altre strutture ricettive, come: alberghi, ostelli, motel, agriturismi, ma anche villaggi, campeggi, rifugi alpini.

Il database così composto avrà una importanza fondamentale per consentire all’Agenzia delle Entrate e alla Guardia di Finanza di effettuare gli incroci e cercare di individuare le situazioni ritenute più a rischio, da sottoporre a controllo.

In pratica, il grande archivio nazionale prevederà che ad ogni struttura sia associato un codice identificativo.

Vi sarà una sorta di evoluzione dei codici regionali, ai quali sarà aggiunto un suffisso per arrivare alla formulazione del CIN. Ci saranno 22 sistemi in grado di dialogare tra loro.

NOTA BENE: Con un recente avviso pubblicato su sito istituzionale, il Ministero del Turismo ha reso noto che la procedura telematica di assegnazione del CIN, prevista dall’articolo 13-ter del Decreto legge n. 145/2023, non è ancora entrata in esercizio. L’avvio ufficiale sarà comunicato con Avviso pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale e sul sito del Ministero del turismo.

Codice identificativo nazionale, le tempistiche

Il Ministero del Turismo sta, dunque, compiendo un grande sforzo a livello tecnologico per consentire un dialogo integrato con le banche dati territoriali delle 19 regioni e delle due province autonome che hanno caratteristiche molto differenziate.

Al momento, come detto, è arrivato il parere positivo sul decreto ministeriale, mentre tra il mese di giugno e luglio è prevista la partenza di una fase di sperimentazione.

L’obbligo del Codice CIN è, invece, vincolato ad un periodo di 60 giorni dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell’avviso che confermerà l’operatività della Banca Dati Nazionale e del portale telematico del Turismo per l’assegnazione del CIN.

ATTENZIONE: La piena operatività, dunque, è attesa per il mese di settembre 2024.

Affitti brevi le sanzioni

Dal mese di settembre 2024, pertanto, sarà obbligatorio per tutti i proprietari di immobili destinati agli affitti brevi registrarsi in una banca dati nazionale e ottenere un Codice Identificativo Nazionale, che dovrà essere esposto all’esterno dell’alloggio e incluso in ogni annuncio dei portali online e siti web di prenotazioni dirette.

Secondo i dati a disposizione, sono più di 500mila in Italia le abitazioni offerte per affitti brevi, obbligate a dotarsi di un codice identificativo nazionale.

Il ministero del Turismo e le Regioni stanno lavorando per mettere a punto la banca dati nazionale che, che dovrebbe essere operativa dal 1° settembre. Dallo stesso periodo scatteranno anche le sanzioni per chi propone e affitta strutture senza CIN.

Chi non si metterà in regola con le nuove regole rischierà una multa:

• fino a 8.000 euro per la locazione di un appartamento senza CIN;
• fino a 5.000 euro per l'inserimento negli annunci mancante del CIN.