Affitti brevi 2025: guida alle nuove regole, tasse e obblighi per i proprietari

Negli ultimi anni, gli affitti brevi sono diventati una delle soluzioni preferite dai privati per valorizzare i propri immobili in modo flessibile e redditizio. Il successo di piattaforme come Airbnb, Booking e Vrbo ha reso sempre più semplice affittare case o appartamenti per soggiorni brevi, attirando turisti, lavoratori e studenti, soprattutto nelle città a forte attrazione turistica.

Dal 1° gennaio 2025, però, il settore cambia volto: nuove regole mirano a garantire maggiore trasparenza, sicurezza e correttezza fiscale. Tra le principali novità troviamo l’introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN), l’aumento della tassazione per chi affitta più immobili, il divieto di self check-in e controlli più rigidi da parte delle autorità.

Vediamo nel dettaglio cosa cambia e cosa devono fare i proprietari per restare in regola

Cosa sono gli affitti brevi e come funzionano?

Gli affitti brevi sono contratti di locazione della durata massima di 30 giorni consecutivi con lo stesso inquilino. Sono utilizzati principalmente per soggiorni temporanei, come vacanze, viaggi di lavoro, trasferte o periodi di studio. A differenza degli affitti tradizionali, non richiedono la registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate, rendendoli più semplici e veloci da attivare.

Questa formula è molto apprezzata dai proprietari perché consente di affittare in modo flessibile, adattandosi alla stagionalità e alle esigenze del mercato. Gli affitti brevi possono essere gestiti direttamente dal proprietario oppure tramite piattaforme online come Airbnb, Booking o Vrbo, che facilitano la promozione, la prenotazione e il pagamento.

Le principali caratteristiche degli affitti brevi includono:

• Durata massima di 30 giorni per ogni contratto;
• Possibilità di affittare per finalità turistiche, lavorative o di studio;
• Obbligo di comunicare le presenze alla Questura;
• Regole fiscali semplificate, come la cedolare secca per i privati;
• Nessun servizio alberghiero incluso (colazione, pulizia giornaliera, reception).

Nel 2025, questa forma di locazione è regolata da nuove norme che puntano a rendere il settore più sicuro e trasparente, mantenendo però la sua flessibilità originaria.

Quadro normativo degli affitti brevi: dal 2017 al 2025

Negli ultimi anni, il panorama normativo degli affitti brevi è cambiato profondamente. Quella che era nata come una modalità flessibile e poco regolamentata per affittare un immobile, è diventata progressivamente un settore sempre più strutturato e monitorato, con regole fiscali, tecniche e amministrative ben definite.

Il primo intervento normativo organico risale al Decreto Legge 50 del 2017, che ha introdotto per la prima volta la definizione di locazione breve: contratti di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Questi contratti possono includere servizi accessori come la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, e possono essere conclusi direttamente oppure tramite intermediari o piattaforme digitali. Con questa norma è stata inoltre introdotta la cedolare secca al 21%, un regime fiscale agevolato per i redditi derivanti da locazioni brevi.

Negli anni successivi, le Regioni e i Comuni hanno iniziato a intervenire con regolamenti locali più restrittivi, imponendo limiti al numero di giorni affittabili, obblighi di segnalazione (come la SCIA) e tasse di soggiorno. Intanto, lo Stato ha rafforzato gli obblighi di trasparenza, imponendo, ad esempio, la comunicazione delle presenze degli ospiti alla Questura tramite il portale “Alloggiati Web” e potenziando i controlli sui redditi derivanti da queste locazioni.

Il vero punto di svolta è rappresentato dalla Legge di Bilancio 2025 (Legge n. 207/2024), che introduce una serie di obblighi più stringenti per regolare il settore:

• Codice Identificativo Nazionale (CIN) obbligatorio per ogni unità affittata, da esporre nell’immobile e inserire negli annunci pubblicati online;
• Aliquota fiscale differenziata: solo il primo immobile può godere della cedolare secca al 21%, mentre per i successivi si applica un’aliquota del 26%;
• Divieto di check-in automatico: è obbligatoria la presenza fisica del locatore o di un incaricato per identificare l’ospite;
• Requisiti di sicurezza: obbligo di installare estintori certificati e sensori per gas e monossido di carbonio, installati da tecnici abilitati;
• Nuovi compiti per le piattaforme online, che devono verificare la regolarità degli annunci, riscuotere e versare le tasse, e trasmettere i dati fiscali all’Agenzia delle Entrate.

In sintesi, affittare a breve termine resta conveniente, ma oggi richiede più attenzione alle regole.

Le novità del pacchetto VIDA: IVA anche sugli affitti brevi dei privati

A partire dal 1° gennaio 2028, con l’entrata in vigore della Direttiva europea VIDA (VAT in the Digital Age), anche gli affitti brevi gestiti da privati saranno soggetti a IVA. Il cambiamento più rilevante riguarda il meccanismo di riscossione dell’imposta, che sarà gestito direttamente dalle piattaforme digitali (come Airbnb, Booking, ecc.), secondo lo stesso modello già previsto per il commercio elettronico.

In pratica, quando il locatore è un privato non soggetto a IVA, sarà la piattaforma a fungere da “prestatore presunto”: ciò significa che dovrà applicare l’IVA al servizio e versarla direttamente all’Amministrazione fiscale. L’articolo 27 della Direttiva precisa che questa figura non ha effetti civilistici, ma serve esclusivamente a garantire il corretto versamento dell’imposta.

L’obiettivo della riforma è quello di uniformare la tassazione in tutta l’Unione Europea, evitare disparità tra host privati e professionali, contrastare l’evasione fiscale e rendere il sistema più trasparente ed efficiente, anche per quanto riguarda le locazioni turistiche.

Le 5 principali novità del 2025

Obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Dal 1° gennaio 2025, tutti gli immobili destinati ad affitti brevi devono essere dotati di un Codice Identificativo Nazionale (CIN), un codice univoco che certifica la registrazione della struttura presso il Registro Nazionale delle Strutture Ricettive e degli immobili destinati a locazione breve.

Il CIN ha una duplice funzione: da un lato consente alle autorità di monitorare in modo più preciso le attività di locazione, dall’altro garantisce maggiore trasparenza per gli ospiti, che possono così verificare la regolarità dell’alloggio prenotato.

Il proprietario è obbligato a:

• richiedere il CIN tramite il portale ufficiale, secondo le modalità indicate dalla Regione o dal Comune;
• esporre fisicamente il codice all’ingresso dell’immobile, in modo ben visibile;
• inserire il CIN in tutti gli annunci pubblicati online, su piattaforme come Airbnb, Booking, Vrbo, ma anche su siti propri o social.

Le sanzioni per il mancato rispetto dell’obbligo sono piuttosto elevate:

• fino a 8.000 euro per ogni annuncio privo di CIN pubblicato online;
• fino a 5.000 euro per mancata esposizione fisica del codice nell’immobile.

L’introduzione del CIN rappresenta uno strumento chiave per contrastare l’abusivismo e promuovere un mercato degli affitti brevi più ordinato, tracciabile e sicuro.

Cedolare secca sugli affitti brevi: come funziona e cosa cambia nel 2025

La cedolare secca è un regime fiscale agevolato che consente ai proprietari di immobili di pagare una tassa fissa sul reddito da locazione, evitando IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo. È uno strumento molto utilizzato anche per gli affitti brevi, cioè contratti inferiori a 30 giorni.

Fino al 2024, l’aliquota applicabile era del 21%, indipendentemente dal numero di immobili locati. Dal 1° gennaio 2025, con la nuova Legge di Bilancio, entra in vigore un'importante novità:

• solo il primo immobile può essere tassato al 21%,
• mentre dal secondo in poi si applica l’aliquota maggiorata del 26%.

Questa misura mira a limitare la concentrazione di immobili in affitto breve nelle mani di pochi grandi proprietari e a riequilibrare il mercato.

La cedolare secca si applica solo alle persone fisiche, fuori da un’attività d’impresa, e non è ammessa se si offrono servizi tipici degli hotel (come colazione o pulizia giornaliera). Inoltre, chi affitta più di 4 unità è considerato operatore professionale e dovrà aprire Partita IVA, perdendo il beneficio della cedolare.

In sintesi, la cedolare secca resta vantaggiosa per i piccoli proprietari, ma dal 2025 richiede maggiore attenzione al numero di immobili locati e al tipo di gestione adottata.

Stop al self check-in: il check-in va fatto di persona

Dal 2025, una delle novità più rilevanti per chi gestisce affitti brevi riguarda il divieto di check-in automatico. Secondo quanto previsto dall’art. 109 del TULPS (Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza) e ribadito da una recente circolare del Ministero dell’Interno, il check-in deve avvenire in presenza: il locatore o un incaricato deve identificare fisicamente l’ospite, verificando la corrispondenza tra i documenti forniti e la persona che alloggia.

Questo significa che non è più consentito l’uso esclusivo di sistemi automatizzati o non presidiati (come cassette portachiavi, smart lock o key box) per l’ingresso negli alloggi. Sebbene queste soluzioni non siano vietate in assoluto, devono essere utilizzate con cautela e non possono sostituire il controllo diretto dell’identità al momento dell’arrivo.

Per facilitare l’accoglienza e mantenere la conformità normativa, è comunque possibile anticipare la raccolta dei dati tramite check-in online, nel rispetto della privacy (GDPR), ad esempio con sistemi che permettono agli ospiti di inviare i propri documenti prima dell’arrivo. Resta però obbligatorio verificare di persona l’identità dell’ospite una volta sul posto.

Questa misura punta a rafforzare la sicurezza, ridurre gli abusi e garantire maggiore tracciabilità nel settore delle locazioni brevi.

Requisiti di sicurezza obbligatori per gli affitti brevi

A partire dal 2025, gli immobili destinati ad affitti brevi devono rispettare precisi requisiti di sicurezza, con l’obiettivo di tutelare gli ospiti e garantire standard minimi in tutte le strutture. Tra le misure introdotte, vi è l’obbligo di installare estintori certificati CE, nella misura di almeno uno ogni 200 mq, con almeno un estintore per ogni piano dell’abitazione.

Inoltre, è prevista l’installazione obbligatoria di sensori per il rilevamento di gas e monossido di carbonio, fondamentali per prevenire rischi legati a fughe o malfunzionamenti degli impianti. Questi dispositivi devono essere installati e certificati da tecnici abilitati, nel rispetto delle normative vigenti in materia di impianti di sicurezza.

Il mancato rispetto di queste disposizioni può comportare sanzioni amministrative e, nei casi più gravi, la sospensione dell’attività. Per questo motivo, i proprietari devono provvedere ad adeguare le proprie strutture e conservare la documentazione che attesti l’installazione a norma degli impianti.

Queste misure rendono l’offerta di affitti brevi più sicura e professionale, contribuendo a proteggere non solo gli ospiti, ma anche i proprietari da responsabilità civili e penali in caso di incidenti.

Nuovi obblighi per le piattaforme digitali

Dal 2025, le piattaforme online che intermediano affitti brevi – come Airbnb, Booking, Vrbo e simili – assumono un ruolo attivo nel garantire la regolarità del mercato. In base alle nuove disposizioni, questi portali sono obbligati a verificare che ogni annuncio sia conforme alla normativa vigente, a partire dalla presenza del Codice Identificativo Nazionale (CIN). Gli annunci privi di CIN non potranno essere pubblicati e, in caso di inosservanza, le piattaforme stesse saranno soggette a sanzioni.

Oltre a questo, le piattaforme devono anche riscuotere direttamente le imposte dovute dai proprietari sugli importi incassati, trattenendo ad esempio la cedolare secca alla fonte, e versarla all’Agenzia delle Entrate, secondo le regole già previste per l’e-commerce.

Infine, in linea con le direttive europee (DAC7), è previsto l’obbligo di trasmettere periodicamente i dati fiscali degli host alle autorità italiane, per migliorare il monitoraggio del settore e contrastare l’evasione fiscale. È importante verificare che i dati fiscali inviati siano corretti e coerenti con la propria contabilità.

Queste novità rafforzano il sistema di controllo, rendendo il settore più trasparente e riducendo le possibilità di irregolarità, sia da parte dei proprietari che dei portali stessi.

Novità nel modello di dichiarazione 2025

Nel modello 730/2025, relativo ai redditi del 2024, è stata introdotta la possibilità per il contribuente di indicare quale immobile beneficia dell’aliquota agevolata per le locazioni brevi. La scelta va fatta direttamente nella dichiarazione e vale solo per l’anno d’imposta.

Il nuovo quadro B del modello è stato aggiornato per riflettere le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024:

• nella colonna 11 va ora inserito un codice numerico che identifica la tipologia di contratto e l’aliquota applicata (21% o 26%);

• è presente una nuova sezione III (rigo B12) per riportare il Codice Identificativo Nazionale (CIN) dell’immobile locato.

Queste novità rendono necessaria una compilazione più attenta per chi affitta più unità a breve termine.

Altre novità

Oltre agli obblighi principali già trattati, il 2025 porta con sé una serie di ulteriori adempimenti e regole operative che ogni host deve conoscere per gestire affitti brevi in modo conforme, efficiente e senza rischi.

·  Comunicazione obbligatoria degli ospiti alla Questura

• Gli arrivi devono essere registrati sul portale Alloggiati Web della Polizia entro 24 ore (entro 6 ore per soggiorni di una sola notte).
• Automatizzare l'invio dei dati può ridurre errori e tempi di gestione.

·  Comunicazioni ISTAT per fini statistici

• I dati sulle presenze devono essere trasmessi agli Uffici di Statistica regionali/provinciali.
• Le scadenze variano a seconda della Regione, è importante monitorarle.

·  Gestione della tassa di soggiorno

• Obbligatoria nei Comuni che l’hanno istituita.
• Il gestore è responsabile della riscossione, dichiarazione e versamento.
• La mancata gestione può comportare sanzioni amministrative e responsabilità penale.

·  Redazione di un contratto scritto per ogni soggiorno

• Anche per locazioni brevi è consigliato stipulare un contratto chiaro.
• Obbligatorio registrarlo all’Agenzia delle Entrate se la durata supera i 30 giorni.
• Deve contenere durata, canone, regole della casa e responsabilità delle parti.

Conclusione

Nel 2025 affittare un immobile a breve termine resta un’opportunità interessante, ma richiede maggiore attenzione alle nuove regole. Essere aggiornati e in regola non solo evita sanzioni, ma migliora anche la qualità dell’accoglienza e la reputazione del proprietario.