Certificazione Unica 2025: novità sugli affitti brevi

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Si lavora per preparare la Certificazione Unica per l'anno 2025. Il nuovo modello è stato approvato con il Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate n. 9454, datato 15 gennaio 2025.

I sostituti d’imposta devono preparare e inviare all'Amministrazione Finanziaria le informazioni fiscali e previdenziali relative all'anno d'imposta 2024 entro il 17 marzo 2025 (essendo il 16 una domenica), per i redditi di lavoro dipendente e assimilati, i redditi di lavoro autonomo non abituale, i redditi diversi.

Data diversa, 31 marzo 2025, per i redditi di lavoro autonomo abituale rientranti nell’esercizio di arte o professione, mentre è il 31 ottobre 2025 il termine di trasmissione della dichiarazione dei sostituti d’imposta (modello 770), per i redditi esenti o non dichiarabili mediante il modello precompilato.

Dati della CU 2025: anche affitti brevi

Va detto che l’imposta sugli affitti brevi è inclusa anche nelle Certificazioni Uniche 2025.

I responsabili delle piattaforme di intermediazione immobiliare dovranno rilasciare la Certificazione Unica entro il 17 marzo 2025. Questo documento certificherà l'importo delle ritenute, a titolo di acconto, effettuate sui compensi degli host.

La Legge n. 212/23 ha stabilito un incremento dell'aliquota dal 21% al 26% per le locazioni brevi, con la possibilità di optare per la cedolare secca sugli immobili successivi al primo (secondo, terzo, quarto, ecc.) per ogni anno fiscale.

La ritenuta applicata dagli intermediari, come acconto, rimane fissata al 21%. Inoltre, è previsto che i residenti nell'Unione Europea o fuori dall'UE debbano ottemperare agli obblighi fiscali attraverso una stabile organizzazione in Italia o tramite un rappresentante fiscale.

È importante comprendere con precisione in quali situazioni debba essere applicata la ritenuta del 21% nelle locazioni brevi.

L'applicazione della ritenuta è prevista solo quando, nel rapporto tra locatore e locatario, interviene uno dei seguenti soggetti durante l'incasso o il pagamento del canone di locazione (breve):

• un soggetto che svolge attività di intermediazione immobiliare;

oppure

• un soggetto che gestisce portali online dedicati alle locazioni brevi.

In altre parole, l’intermediario o il gestore del portale online deve qualificarsi come sostituto di imposta secondo il DPR n. 600/73. Tuttavia, questa condizione non si applica in tutti i casi, ma solo quando il soggetto interviene effettivamente nel processo di incasso o pagamento dei canoni di locazione breve.

Va ribadito che il regime delle locazioni brevi si applica esclusivamente quando non vengono destinati più di quattro appartamenti per ogni anno fiscale a locazione breve. In tutte le altre situazioni, l'attività di locazione è considerata come svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell'art. 2082 del codice civile, generando reddito d'impresa.

Dunque, in presenza di tutte le condizioni per applicare la ritenuta, l'importo trattenuto dall’intermediario immobiliare deve essere inserito nella Certificazione Unica per le locazioni brevi. L’intermediario è tenuto a compilare la certificazione corrispondente e il Modello 770.

Come contenuto nelle informazioni sulla precompilata da parte dell’Agenzia delle Entrate, nella dichiarazione precompilata il reddito derivante dalle locazioni brevi, comunicato tramite la Certificazione Unica dagli intermediari immobiliari o da coloro che gestiscono un portale telematico, è indicato:

• nel quadro B, come reddito fondiario – se il soggetto che percepisce il canone è il proprietario dell'immobile o il titolare di altro diritto reale (esclusivamente se la locazione ha luogo nel 2022 e, quindi, risulta indicato 2022 nel punto 4 “Anno” della CU);
• nel quadro D, come reddito diverso – se il soggetto che percepisce il corrispettivo è il sublocatore o il comodatario (nella CU è barrata la casella "Locatore non proprietario").

I redditi da locazione breve possono essere assoggettati a tassazione ordinaria o al regime della cedolare secca. Poiché nella maggior parte dei casi l'applicazione della cedolare secca è più vantaggiosa per il contribuente, nella dichiarazione precompilata i corrispettivi comunicati sono automaticamente assoggettati a tassazione sostitutiva. Di ciò è data informazione al contribuente tramite apposito avviso nel foglio informativo e nell'applicazione web. Il contribuente, qualora la ritenga più conveniente, può modificare la dichiarazione precompilata optando per la tassazione ordinaria.

La ritenuta, effettuata dagli intermediari immobiliari, è indicata nel rigo F8.

Dalla CU al modello 730

La Certificazione Unica 2025 indicherà le imposte già versate, ma non rappresenterà un calcolo finale.

Nel modello 730, i contribuenti che possiedono più di un immobile in affitto dovranno decidere quale immobile assoggettare alla cedolare secca al 21%.

Per tutti gli altri immobili locati per brevi periodi, fino a un massimo di quattro, dovrà essere applicata l'aliquota del 26%.

Nella dichiarazione dei redditi, si avrà anche la possibilità di optare per il regime ordinario IRPEF per i redditi da locazioni brevi, calcolando così le imposte totali in base alle aliquote specifiche per ogni fascia di reddito.