Vendita forzata immobiliare telematica al vaglio dei notai

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“La vendita forzata immobiliare telematica” è l’argomento dello Studio del Notariato n. 19-2018/E, approvato dal CNN il 19-20 aprile 2018.

L’elaborato si sofferma, in particolare, sulla espropriazione immobiliare, alla luce della recente previsione che impone al giudice dell’esecuzione il ricorso a detta tipologia di vendita, al posto di quella tradizionale, “salvo che sia pregiudizievole per gli interessi dei creditori o per il sollecito svolgimento della procedura”.

Dopo una disamina sulla vendita forzata telematica in genere e sui differenti modelli di vendita forzata telematica, l’autore focalizza la propria attenzione sul recente intervento del legislatore e sull’evoluzione normativa in materia.

Attuale disciplina

Viene, quindi, operato un approfondito esame della attuale disciplina della vendita forzata immobiliare telematica, disciplina che – viene sottolineato – trova, nel nostro ordinamento, il proprio referente “normativo” non nel codice di rito civile o in disposizioni di attuazione dello stesso, bensì nel Decreto ministeriale n. 32/2015 e nelle “Specifiche tecniche” del Responsabile per i sistemi informativi automatizzati del Ministero, richiamate dal medesimo Decreto.

L’attenzione dello studio è di seguito focalizzata sulla figura del “gestore della vendita telematica” e all’istituzione del “registro dei gestori della vendita telematica”, ossia di soggetti privati, costituiti in forma societaria, cui è affidata la gestione informatica della vendita forzata telematica.

Esaminati, poi, i diversi passaggi del procedimento della vendita forzata telematica, dalla presentazione dell’offerta alla identificazione dell’offerente, dal deposito dell’offerta alle attività/verifiche preliminari, dallo svolgimento della gara alla gara fra gli offerenti.

Contemplate, a seguire, oltre all’ipotesi del mancato funzionamento dei servizi informatici del dominio giustizia, le nuove problematiche afferenti la regolarità dello svolgimento delle operazioni di vendita in via telematica e la stabilità della vendita forzata.

Obbligatorietà della vendita forzata e relativi confini

Di seguito, lo studio dedica un particolare approfondimento al tema dell’obbligatorietà, per il giudice, di ricorrere alla vendita forzata telematica e alla delimitazione dei confini della suddetta obbligatorietà.

E’, in particolare, sottolineata l’esistenza di una “eccezione” rispetto alla “regola” dell’obbligatorietà della vendita telematica, “con conseguente onere da parte del giudice di motivare l’eventuale mancato ricorso, in via di “eccezione”, alla vendita telematica”.

Ossia, per talune delle attività ormai da svolgersi obbligatoriamente in via telematica, in forza di quanto disposto dal vigente testo dell’articolo 569 c.p.c. (così come modificato con il convertito Decreto legge n. 59/2016), l’articolo 173-quinquies disp. att. c.p.c. “continua a prevedere una mera facoltatività”. L’attuale testo dell’art. 569, comma 4 – viene sottolineato – “non si limita, però, a modificare il pregresso “può stabilire” con “stabilisce”, ma aggiunge l’inciso “salvo che sia pregiudizievole per gli interessi dei creditori o per il sollecito svolgimento della procedura”.

Secondo lo studio, si può concludere che il giudice possa legittimamente non ricorrere alla vendita telematica in tutte le ipotesi in cui, in considerazione delle peculiarità proprie del singolo caso, ritenga che il ricorso alle modalità telematiche di vendita “possa determinare un effetto negativo sulla vendita, in termini, evidentemente, anzitutto di possibile realizzo”.

Nel testo viene, poi, evidenziato come, con riferimento alle procedure concorsuali e, precisamente, alla vendita in sede fallimentare, sia da registrare la totale assenza di interventi da parte del legislatore.

Criticità rilevate

La parte finale dello studio è dedicata all’analisi delle criticità della attuale disciplina della vendita forzata immobiliare telematica. Il bilancio che ne viene fuori è definito “sconsolante”.

Dopo un lungo e tormentato iter legislativo – si conclude nel documento – quello che emerge è un quadro di riferimento fondamentalmente caratterizzato:

• da una sostanziale obbligatorietà dello svolgimento della vendita in sede di espropriazione forzata (sia immobiliare che mobiliare) in forma telematica, “a fronte della totale assenza di norme di rango primario che disciplinino la vendita forzata telematica”;
• da una disciplina di rango secondario insoddisfacente e caratterizzata “da una irragionevole scelta di fondo tendente a limitare le potenzialità della vendita telematica escludendo quella peculiare tipologia di vendita telematica caratterizzata dal ricorso ad un intermediario professionale qualificato”;
• dalla totale assenza di qualsivoglia disciplina con riferimento alla vendita telematica fallimentare, e ciò nonostante ”l’evidente esigenza di ricorrere, anche in questa sede, alla telematizzazione della vendita”.