Trasformazione fiscale da fabbricato a terreno

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Secondo quanto emerge dalla risoluzione n. 395/E, dello scorso 23 ottobre, un fabbricato compreso nel perimetro di un “piano di recupero” deve essere considerato come terreno suscettibile di destinazione edificatoria e, quindi, la sua vendita provoca, in capo al cedente non imprenditore, il realizzo di una plusvalenza tassabile. La conclusione non è, però, completamente condivisibile dato che rende molto incerto il trattamento fiscale di molte compravendite. L’agenzia delle Entrate equipara il fabbricato al perimetro nel quale il Comune ha autorizzato a riqualificare il tessuto edilizio esistente. Equiparando, così, il fabbricato all’area, si imputa al venditore l’attività che il compratore intende svolgere (demolire e ricostruire oppure ristrutturare), anche se l’acquirente potrebbe non compiere alcuna attività oppure compiere interventi di recupero meno intensi di una vera ristrutturazione. A questo punto, sarebbe opportuno chiedersi cosa accadrebbe se la vendita fosse fatta verso un acquirente privato oppure impresa non costruttrice. L’applicazione delle disposizioni fiscali circa la tassazione delle plusvalenze presuppone la natura del bene ceduto e non l’intenzione dell’acquirente, cioè l’ipotizzata attività che il compratore dovrebbe svolgere. Per queste ragioni, le conclusioni del Fisco (risoluzione n. 395/E/2008) non sempre appaiono condivisibili.