Prima casa: due anni per rivendere l'immobile agevolato

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Il termine per vendere un immobile già posseduto con benefici "prima casa" è stato prolungato a due anni, anziché uno. Ciò consente al compratore di un nuovo immobile con lo stesso beneficio di non perdere l'agevolazione in parola per il recente acquisto.

E’ la modifica apportata al regime “prima casa” dalla legge di Bilancio 2025 (legge n. 207/2024, articolo 1, comma 116).

Nel post anche un focus sulle novità dell’imposta di registro con l’arrivo del 2025.

Regime agevolativo prima casa

L'agevolazione per l'acquisto della "prima casa" permette di beneficiare di imposte minori sull'acquisto di un immobile, se rispettate certe condizioni.

Dettagliatamente:

• acquistando da un privato (o da un'azienda esente IVA), l'imposta di registro si applica al 2% del valore catastale dell'immobile, invece che al 9%, e le imposte ipotecaria e catastale sono fisse a 50 euro ciascuna;
• acquistando da un'impresa con vendita assoggettata a IVA, l'imposta sul valore aggiunto è del 4% sul prezzo di vendita, invece del 10%. In questa situazione, le imposte di registro, catastale e ipotecaria sono fisse a 200 euro ciascuna.

In ogni circostanza, l'imposta di registro proporzionale (2%) non deve essere inferiore a 1.000 euro.

Ciò nonostante, l'ammontare da pagare potrebbe essere ridotto a seguito della detrazione dell'imposta proporzionale già pagata sulla caparra (con la registrazione del contratto preliminare) o grazie al credito d'imposta per l'acquisto della "prima casa".

Requisiti

È importante sottolineare che le case qualificate per fruire dell’agevolazione "prima casa" sono quelle che rientrano nelle seguenti categorie catastali:

- A/2 (case di tipo civile),

- A/3 (case economiche),

- A/4 (case popolari),

- A/5 (case ultra popolari),

- A/6 (case rurali),

- A/7 (case in piccoli villini)

- A/11 (abitazioni caratteristiche del luogo).

Inoltre, le agevolazioni si estendono anche all'acquisto di pertinenze, che rientrano o possono essere classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e depositi), C/6 (come box auto e garage) e C/7 (coperture fisse o mobili), ma solo una per ogni categoria.

È essenziale che queste pertinenze siano destinate in maniera permanente al servizio dell'abitazione principale, la quale deve essere stata acquistata con il beneficio dell'agevolazione "prima casa".

In aggiunta, per accedere all'agevolazione "prima casa", è necessario che:

• la residenza dell'acquirente, o il luogo in cui lavora o studia, si trovi nel Comune dove si situa l'immobile acquistato con facilitazioni;
• l'acquirente non possieda, da solo o insieme al coniuge, diritti esclusivi di proprietà, usufrutto, uso, o abitazione su un'altra abitazione situata nello stesso Comune dell'immobile beneficiario dell'agevolazione;
• l'acquirente non detenga, neanche parzialmente o attraverso la comunione legale con il coniuge, diritti su altre proprietà abitative in Italia, compresi diritti di usufrutto, uso, abitazione, o nuda proprietà, su immobili acquistati con il beneficio "prima casa".

ATTENZIONE: Il requisito richiesto è duplice. Occorre non possedere un'altra abitazione nello stesso Comune dove si trova l'immobile appena acquistato; non detenere un'altra proprietà in alcun Comune italiano, comprata con il beneficio della "prima casa".

Inoltre, la casa deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente abbia la residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall’acquisto.

Agevolazioni prima casa, cosa cambia nel 2025

Tuttavia, la normativa prevede che sia possibile disfarsi della precedente abitazione anche dopo l'acquisto del nuovo, vendendola o donandola: originariamente, il termine per raggiungere questa condizione era di un anno dalla data del nuovo acquisto.

Ma, con l'introduzione della legge finanziaria del 2025, questo termine è stato esteso a due anni.

Quando si applica tale novità?

La norma della legge di bilancio 2025 trova applicazione per chi firma un atto di compravendita a partire dal 1° gennaio 2025, ma anche a coloro che, avendo firmato nel 2024, si trovano al 31 dicembre 2024 ancora entro i 365 giorni successivi alla data del rogito (valido quindi per gli atti stipulati dal 2 gennaio 2024 in poi).

Tuttavia, non possono avvalersi di questa opportunità i contribuenti che, durante il 2024, abbiano già esaurito l'anno senza aver effettuato la vendita dell'immobile posseduto precedentemente.

NOTA BENE: La possibilità di alienazione biennale riguarda solo il requisito richiesto di non avere altre case acquistate con l’agevolazione prima casa, ovunque ubicate.

Riforma della legge di registro             

A partire dal 1° gennaio 2025 entra in vigore la riforma della legge di registro, come previsto dal Decreto Legislativo n. 139/2024 in attuazione della delega fiscale, con l’intento di razionalizzare l'impianto normativo e semplificare l'applicazione del relativo tributo. Tra le principali novità introdotte, figurano l'autoliquidazione dell'imposta in termini procedurali e la diminuzione dell'aliquota dal 3 allo 0,5% per le somme corrisposte come acconto sul prezzo, in termini sostanziali.

Storicamente, l'imposta di registro è stata riscossa attraverso un processo in quattro tappe: presentazione del documento da registrare all'ufficio competente, determinazione dell'imposta da parte dello stesso ufficio, versamento dell'imposta da parte del contribuente, e successiva registrazione dell'atto.

La Riforma Fiscale ha apportato cambiamenti all'articolo 16 del Testo Unico relativo all'imposta di registro, ampliando l'ambito dell'autoliquidazione dell'imposta.

Fino ad ora (salvo nel caso in cui i notai gestiscono la registrazione, attuando l'autoliquidazione), è l'Ufficio a determinare e comunicare al contribuente l'importo dell'imposta dovuta per gli atti registrati.

A partire dal 1° gennaio 2025, l'imposta di registro non sarà più calcolata dall'Ufficio ma dovrà essere autoliquidata dai soggetti che sono tenuti al suo pagamento.

Sarà compito dell'Ufficio verificare l'autoliquidazione eseguita dal contribuente e, nel caso emerga dalla documentazione una maggior imposta dovuta, l'Ufficio invierà al contribuente un avviso di liquidazione per richiedere l'integrazione dell'imposta.

Dunque, non si dovrà più attendere l’invio dell’imposta da pagare da parte dell’Ufficio, ma il contribuente dovrà attivarsi da solo.

Caparre e acconti

La riforma fiscale attuata dal D.lgs. n. 139/2024 ha introdotto un'aliquota unica dello 0,5% per le caparre confirmatorie e gli acconti sul prezzo nei contratti preliminari, modificando l'articolo 10 della Tariffa parte I del D.P.R. 131/1986. Questa modifica, che sarà effettiva dal 1° gennaio 2025, è volta a semplificare il quadro fiscale e a minimizzare le dispute interpretative.

Attualmente, il regime fiscale vigente applica una tassazione variabile: le caparre confirmatorie sono tassate al 0,5%, mentre gli acconti sul prezzo subiscono un'aliquota del 3%. Tale differenza ha causato, nel tempo, numerosi contenziosi e ambiguità nella definizione delle somme dovute al fisco.

Con la nuova norma che stabilisce un'aliquota uniforme allo 0,5% per entrambe le situazioni, si semplificano le procedure fiscali e si riduce contemporaneamente l'onere fiscale totale sui contratti preliminari.

Per i contratti che includono l'IVA, come quelli firmati con costruttori per immobili nuovi, la legislazione stabilisce condizioni specifiche: gli acconti sul prezzo in questi scenari rimangono esenti dall'imposta di registro, dato che sono già soggetti a IVA, mentre le caparre confirmatorie continuano ad essere tassate con un'aliquota dello 0,5%.