Prima casa. Bonus esteso alle pertinenze, spiaggia privata compresa

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La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso con cui l'Agenzia delle Entrate si era opposta all'annullamento di un avviso di liquidazione per imposta di registro, emesso a carico di un contribuente a seguito di revoca delle agevolazioni fiscali prima casa, provvisoriamente concesse in sede di registrazione dell'atto di compravendita di un'unità immobiliare e relative pertinenze.

Aderendo alle ragioni del contribuente, la CTR aveva respinto l'argomento con cui l'Ufficio aveva escluso la natura pertinenziale del terreno costituito da una piccola spiaggia privata, ai fini della inclusione dello stesso nel regime agevolabile.

L'Amministrazione finanziaria si era quindi rivolta alla Corte di legittimità, davanti alla quale aveva lamentato una violazione di legge, in quanto la CTR, a suo dire, aveva erroneamente fatto discendere la pertinenzialità della spiaggetta dalla circostanza che la stessa era inserita nell'atto di compravendita come pertinenza dell'abitazione quando, per contro, potevano rientrare nell'ambito dell'agevolazione invocata solo le unità immobiliari catalogabili nelle cat. C/2, C/6, C/7.

Per la ricorrente, ciò posto, l'ampliamento del bonus oltre tale perimetro discendeva da una inammissibile interpretazione analogica o estensiva.

La Cassazione sul concetto di pertinenza

Con ordinanza n. 6316 del 25 febbraio 2022, la Suprema corte ha respinto il motivo di doglianza dell'Agenzia, richiamando, il principio secondo cui, "in tema di agevolazione tributarie per "acquisto prima casa", il concetto di pertinenza è fondato sul criterio fattuale della destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un'altra, senza che rilevi la qualificazione catastale dell'area che ha esclusivo rilievo formale".

Sempre in tema di imposta di registro, la Corte ha poi ricordato che, ai fini dell'estensione dell'aliquota agevolata per l'acquisto della prima casa, anche il lastrico solare di proprietà esclusiva dell'acquirente è stato ricompreso tra le pertinenze dell'immobile, destinate al servizio e ornamento dell'abitazione oggetto dell'acquisto.

Nel confermare tale principio, la giurisprudenza ha assegnato alla norma tributaria applicabile - nel riferimento alle unità immobiliari di classificazione catastale C/2, C/6 e C/7 - mera valenza complementare rispetto alla mozione civilistica di cui all'articolo 817 del codice civile.

Ciò che rileva per definire le pertinenze - è stato di recente sottolineato - non è la classificazione catastale ma il rapporto di complementarità funzionale che pur lasciando inalterata l'individualità dei singoli beni, comporta l'applicazione dello stesso trattamento giuridico.

Anche nel caso esaminato, pertanto, andava respinta la tesi dell'Agenzia secondo la quale l'elenco indicato in Tariffa limiterebbe il beneficio alle sole categorie catastali indicate, "dovendosi invece ritenere che il legislatore, laddove afferma: «sono ricomprese tra le pertinenze ... », evidenzia con chiarezza che per le unità immobiliari di cui alle categorie C/2, C/6 e C/7 una sola unità immobiliare, per ciascuna di dette categorie, può godere dell'agevolazione".

La norma in esame, pertanto, non comprende un'elencazione esclusiva, in quanto il carattere pertinenziale di un bene rispetto ad un altro bene dipende dalla circostanza che la pertinenza sia destinata "a servizio od ornamento" del "bene principale", che dipende, a sua volta:

• da un fattore oggettivo, ossia l'obiettivo carattere strumentale di un bene rispetto all'altro;
• e da un fattore soggettivo, vale a dire la volontà del titolare dei beni in questioni di "asservire" l'uno all'altro.

Elementi, questi, ritenuti ricorrenti nella fattispecie esaminata.