Mutuo ipotecario, detrazione interessi passivi solo con sfratto nei termini

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L’Agenzia delle Entrate, con la risposta ad interpello n. 13 del 23 gennaio 2024, offre alcuni chiarimenti sull’acquisto con mutuo ipotecario di una casa, da adibire ad abitazione principale, ancora occupata.

Acquisto di immobile già locato e poi non rilasciato

L’istanza è stata sollevata da un acquirente di un immobile a destinazione abitativa, che ha acquistato l’abitazione stipulando un mutuo ipotecario su un immobile, che al momento della firma del contratto risultava concesso in locazione in forza di contratto stipulato in precedenza e della durata di quattro anni, rinnovabile tacitamente, salvo diniego di rinnovo dello stesso alla prima scadenza.

L’istante precisa che i precedenti proprietari dell’immobile avevano comunicato al conduttore il diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza, ai sensi dell’articolo 3 della legge 431/1998.

Tale norma prevede che, a seguito della comunicazione del suddetto diniego, se il locatario non adempie spontaneamente al rilascio, il locatore potrà esperire il procedimento per la convalida di sfratto per finita locazione di cui all’articolo 30 della Legge 392/1978.

Il procedimento che si attua, in questa ipotesi, per il rilascio dell’immobile è quella prevista dall’articolo 447 bis del Codice di procedura civile, che risulta diversa da quanto indicato nell’articolo 15, comma 1, lettera b) del Tuir (vale a dire l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione), senza compromettere la fruizione della detrazione sugli interessi passivi.

L’istante, infatti, chiede all’Amministrazione finanziaria se può, comunque, fruire della detrazione degli interessi passivi derivanti dalla stipula di un mutuo ipotecario per l'acquisto di un immobile locato da adibire ad abitazione principale, pur in assenza dell'atto di «intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione» disposto dalla norma in esame, avendo lo stesso attivato la diversa procedura di cui al citato articolo 447 bis del c.p.c.

Mutuo ipotecario e detrazione interessi passivi

Nella risposta n. 13/2024, l’Agenzia riepiloga la normativa prevista dal Tuir in presenza di un mutuo ipotecario contratto per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale e delle sue pertinenze, evidenziando come tale norma preveda la detrazione degli interessi passivi e relativi oneri accessori, nonché delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione, in misura pari al 19% e per un importo non superiore a 4mila euro.

In caso di acquisto di unità immobiliare locata, la detrazione spetta a condizione che entro tre mesi dall’acquisto sia stato notificato al locatario l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che, entro un anno dal rilascio, l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale.

Nel caso di specie, i precedenti proprietari dell'immobile avevano comunicato al conduttore il diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza ai sensi dell'articolo 3 della Legge 431/1998 ma, quest'ultimo, non aveva poi rilasciato l'unità immobiliare ed il nuovo proprietario aveva esperito l'azione giudiziale (corretta) ai sensi dell'articolo 30 della Legge 392/1978, ossia quella specifica in caso di mancato rilascio dopo mancato rinnovo

Salva la detraibilità degli interessi passivi, ma a condizioni

L’Agenzia conclude la sua risposta asserendo che la procedura di rilascio di cui al suddetto articolo 30 rappresenta lo strumento processuale specificamente previsto dall’ordinamento per i casi di diniego di rinnovazione della locazione alla prima scadenza e costituisce, al pari dell’intimazione di cui all’articolo 15 del Tuir, un provvedimento costituente titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile.

Pertanto, l'utilizzo di tale procedura di rilascio di cui si è avvalso l’istante non osta alla fruizione della detrazione, a patto che entro tre mesi dall'acquisto venga esercitata la relativa azione giudiziale, (esperibile nelle forme dell'articolo 447-bis), oltre al rispetto di tutti i requisiti previsti dalla normativa.

Dall’esame temporale dei fatti succedutisi, invece, emerge che l'Istante è divenuto proprietario dell'immobile in data 13 dicembre 2022 e, pertanto, ai fini della fruizione della detrazione, l'azione giudiziale andava esperita entro i tre mesi successivi, circostanza che nel caso di specie non risulterebbe soddisfatta, in quanto il ricorso era stato presentato dopo questa data.

Pertanto, ne deriva che, il non rispetto dei tempi previsti ha fatto venir meno il presupposto per l’esercizio della detrazione, a nulla rilevando la circostanza che entro i tre mesi dall’acquisto, l’istante avesse intimato il rilascio dell’immobile con l’invio di una raccomandata.

Dunque, per l’Amministrazione finanziaria, il mancato rispetto dei termini comporta per l’istante l’impossibilità di accedere alla detrazione degli interessi passivi sul mutuo ipotecario.