Iva agevolata inapplicabile se il cessionario è un'impresa

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In materia di Iva, l'aliquota agevolata prevista dall'art. 16 del DPR n. 633/1972 per le cessioni di abitazioni non di lusso si applica, ai sensi del n. 127-undecies della Tabella A, unicamente se l'unità immobiliare compravenduta sia stata effettivamente utilizzata dall'acquirente per soddisfare esigenze abitative.

Restano ferme, in ogni caso, le condizioni attinenti alla categoria non di lusso delle case di abitazione ed alla qualità di costruttore nel caso di cessione di fabbricati di tipo "misto".

Con la predetta agevolazione, il legislatore fiscale mira a tutelare il diritto ad avere un'abitazione e non i commercianti o le immobiliari di rivendita.

Cessioni immobiliari, Iva ridotta a tutela del diritto all'abitazione

E' quanto ribadito nell'ordinanza n. 3109 del 1° febbraio 2023, con cui la Corte di cassazione si è pronunciata in tema di aliquota Iva ridotta del 10% per le cessioni di abitazioni non di lusso, e qualità soggettiva del cessionario, necessaria ai fini della fruizione dell’agevolazione in parola.

Questo, nell'ambito di una causa che aveva ad oggetto un’operazione immobiliare a fronte della quale una Srl aveva ceduto un terreno edificabile che l’acquirente, un'altra società, aveva in parte pagato mediante cessione in permuta di quattro alloggi da realizzare sul terreno stesso, oltre pertinenze ed accessori.

Secondo i giudici di Piazza Cavour, anche dimostrata la circostanza che le unità immobiliari oggetto di permuta, una volta costruite, avrebbero assunto le caratteristiche di abitazioni “non di lusso”, ciò che rilevava era il difetto, nella specie, del requisito soggettivo richiesto per fruire dell'aliquota ridotta.

La cessionaria delle unità immobiliari, infatti, non poteva godere dei benefici in discorso, in quanto società commerciale, rispetto alla quale non era certo prospettabile alcuna esigenza di tutela dell’accesso all’abitazione.

La fattura in contestazione, dunque, avuto riguardo alla qualità soggettiva della cessionaria, avrebbe comunque dovuto assoggettarsi ad aliquota ordinaria, e non già all’aliquota agevolata.