Imu su fabbricati diroccati. Precisazioni dal Fisco

Raffica di importanti precisazioni vengono fornite dal Dipartimento delle Finanze sull'applicabilità dell'IMU ai fabbricati collabenti, ai fabbricati rurali strumentali e alla conduzione associata di terreni agricoli.

Ad occuparsi di tutto questo è la risoluzione n. 4/DF del 16 novembre 2023.

Analizziamo singolarmente le suddette tematiche.

Fabbricati collabenti e IMU

Viene fatto presente che sono giunte richieste di chiarimento relativamente al fatto che alcuni Comuni assoggettano ad Imu i fabbricati collabenti (cat. catastale F/2), in quanto vengono considerati alla stregua dei terreni fabbricabili.

Al riguardo va premesso che i fabbricati collabenti costituiti da immobili diroccati, ruderi, ovvero beni immobili caratterizzati da notevole livello di degrado, che ne determina l’assenza di autonomia funzionale e l’incapacità reddituale temporalmente rilevante, sono classificati nella categoria catastale F/2 del Catasto Edilizio Urbano (o Catasto dei fabbricati), privi di rendita.

Dunque, si legge nella risoluzione n.4/DF/2023, in base a quanto stabilito dall’art. 1, comma 741, lett. a), L. n. 160/2019, può affermarsi che:

• i fabbricati collabenti rientrano certamente nel novero dei “fabbricati”, ma essendo privi di rendita risultano non essere imponibili ai fini dell’Imposta municipale propria (IMU), posto che la tassa si applica ai fabbricati con attribuzione di rendita (sintomo di capacità contributiva);
• i fabbricati collabenti rimangono comunque “fabbricati” e, di conseguenza non possono essere classificati come terreni edificabili.

Tale principio è supportato dalla Corte di cassazione che, nella sentenza n. 19338/2019 e nell’ordinanza n. 28581/2020, ha affermato: “è pacifico che il fabbricato collabente, oltre a non essere tassabile ai fini dell'I.M.U. come fabbricato, in quanto privo di rendita, non lo è neppure come area edificabile, salvo che l'eventuale demolizione restituisca autonomia all'area fabbricabile che, solo da quel momento, è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito”.

NOTA BENE: Solo a seguito della demolizione del manufatto viene restituita all’area specifica autonomia che comporta l’imposizione al tributo.

Fabbricati rurali strumentali

Anche in tema di fabbricati rurali strumentali il Dipartimento delle Finanze non condivide l’orientamento dei Comuni.

Si fa presente che alcuni enti locali richiedono ulteriori requisiti rispetto a quanto normativamente previsto per l’applicazione dell’aliquota IMU ridotta pari allo 0,1 per cento - che i comuni possono ridurre fino all’azzeramento - sui fabbricati rurali strumentali ai sensi dell’art. 1, comma 750 della legge n. 160 del 2019.

Nello specifico viene chiesta:

• la sussistenza della qualifica di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale (Iap) in capo al soggetto passivo;
• la documentazione attestante lo svolgimento dell’attività agricola.

Inoltre, se il terreno viene dato in comodato viene esclusa la qualifica di ruralità.

Anche in questo caso il ministero delle Finanze richiama la giurisprudenza di legittimità.

In particolare, come pronunciato nella sentenza 24 agosto 2021, n. 23386, l'identificazione della ruralità dei fabbricati oggetto del beneficio fiscale è agganciata esclusivamente al dato catastale, anche a seguito della nuova procedura di annotazione negli atti catastali, prevista dall’art. 13, comma 14-bis, del D. L. n. 201/2011 per il riconoscimento del requisito di ruralità per gli immobili strumentali.

Sempre la giurisprudenza afferma che “qualora un fabbricato sia stato catastalmente classificato come “rurale” resta precluso ogni accertamento; dunque è in contrasto ogni richiesta di documentare lo svolgimento dell’attività agricola.

Allo stesso modo non va accolta la pretesa del comune di non ritenere il comodato titolo idoneo a dimostrare la sussistenza del requisito di ruralità, atteso che, per il riconoscimento della ruralità del fabbricato, è dirimente la sola risultanza catastale.

Terreni a conduzione associata

In merito al terzo motivo che ha dato luogo all’emanazione della risoluzione n. 4/DF del 16 novembre 2023 – la problematica della conduzione associata di terreni – si fa presente che tali forme si concretano nel contratto di rete agricolo e nel contratto di compartecipazione agraria per le coltivazioni stagionali.

Orbene, si evidenzia come in tali forme contrattuali il coltivatore diretto, lo IAP e la società agricola non perdono mai la conduzione dei propri terreni bensì li conducono, appunto, in modo associato.