Imprese di ripristino, opzione per il regime di imponibilità IVA

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L’Agenzia delle Entrate, nella risposta n. 84/2020, si sofferma sulla possibilità di opzione per il regime di imponibilità IVA per le cosiddette imprese di ripristino.

L’istante è una società immobiliare di gestione che, in un primo momento, ha modificato la sua attività sociale in quella di Room & Breakfast e, successivamente, è tornata alla sua originaria attività (locando l’unita immobiliare residenziale, risultante dalla ristrutturazione, a potenziali conduttori terzi che hanno svolto direttamente l’attività di R&B).

La stessa chiedeva spiegazioni in merito al regime di imponibilità a cui sottoporre i canoni di locazione dell'immobile, ristrutturato per la locazione turistica.

L’Agenzia, nella risposta n. 84/2020, ricorda che il Decreto Iva (Dpr n. 633/1972) dispone che le locazioni degli immobili sono soggette ad un naturale regime di esenzione al quale possono derogare, previa opzione del locatore nel contratto di locazione, solo alcune imprese, tra cui le imprese che hanno ripristinato gli immobili abitativi oggetto di locazione a libero mercato.

Nessuna deroga è, invece, prevista per le immobiliari di gestione o le imprese di altra natura che devono pertanto considerare i canoni a libero mercato esenti da IVA.

Dunque, con riferimento al caso di specie, l’Amministrazione finanziaria specifica che:

• se l'attività esercitata dalla società è qualificabile, in base alla normativa italiana di settore, ad uso turistico-alberghiero, le prestazioni rese dalla stessa sono soggette ad IVA con aliquota del 10%;
• diverso è il caso se il contribuente loca l'intero immobile accatastato A3 a potenziali conduttori che assumono la gestione dell'attività di R&B, ritornando così a svolgere l'attività di gestione immobiliare.

In questa seconda ipotesi – specifica l’Agenzia - la Società può optare per il regime di imponibilità IVA a condizione che rivesta la qualifica di "impresa di ripristino".

In assenza della suddetta opzione per il regime di imponibilità, la locazione rientrerà nel naturale regime di esenzione da IVA, con relativa rettifica della detrazione assolta, in precedenza, per l’acquisto di beni e servizi destinati ad adibire il fabbricato all’attività di “Room & Breakfast”.