Imposte locali: si avvicina l’appuntamento con il versamento del saldo Imu e Tasi

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Il prossimo 16 dicembre si dovrà effettuare, per l’anno 2019, il versamento del saldo Imu (imposta sugli immobili) e il versamento del saldo Tasi (Tassa sui servizi indivisibili).

Tali imposte si devono versare per anno solare, proporzionalmente alla quota ed ai mesi dell’anno nei quali vi è il possesso dell’immobile.

Imu e Tasi vanno versate generalmente ogni anno in due rate, la prima a titolo di acconto, entro il 16 giugno, e la seconda a titolo di saldo, entro il 16 dicembre, applicando quanto deliberato dal Comune ed in vigore per l’anno cui si riferisce il tributo.

Tali rate potrebbero risultare di importo differente a seguito, ad esempio, di una variazione della situazione dell’immobile, o del diverso trattamento previsto dal Comune per l’anno d’imposizione rispetto al periodo precedente. Si fa presente che è venuto meno il blocco degli aumenti del carico impositivo previsto per il 2016, 2017 e 2018, di conseguenza i Comuni hanno avuto la possibilità di “rivedere” le aliquote Imu e Tasi.

Il prossimo versamento per la Tasi potrebbe essere l’ultimo dovuto, infatti nell’ambito del disegno di legge di bilancio 2020 è prevista l’unificazione della Tasi con l'Imu, a partire dal 2020.

Il presupposto dell’imposta

Il presupposto impositivo dell’Imu è costituito dal possesso di un immobile in Italia a titolo di proprietà o altro diritto reale (es. uso, usufrutto e abitazione). In presenza di diritti personali di godimento, il soggetto passivo Imu è individuato nel proprietario, che è titolare del diritto reale sull’immobile.

Per quanto concerne la Tasi, il presupposto impositivo è rappresentato dal possesso o detenzione, a qualsiasi titolo, di fabbricati e di aree edificabili.

Effettueranno il versamento Imu anche i soggetti non residenti che possiedono un immobile in Italia, nonché i proprietari di immobili concessi in locazione o comodato, mentre non è dovuta dai residenti in Italia per gli immobili all’estero (per questi ultimi è previsto il versamento dell’IVIE).

Relativamente agli immobili in leasing, il soggetto passivo Imu è il locatario, dalla data di stipula del contratto e per tutta la durata dello stesso, non rileva la consegna dell’immobile (art.9 D.Lgs n. 23 del 14 marzo 2011). Anche per la Tasi, il soggetto passivo è individuato nel locatario o conduttore dalla data di stipula del contratto e per tutta la durata.

Esenzione per l’abitazione principale

L’abitazione principale ai fini Imu (ma anche per la Tasi) è quell’immobile nel quale il possessore e i suoi familiari risiedono anagraficamente e hanno anche la dimora abituale. L’abitazione principale non di lusso, quindi di categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9, non è soggetta ad Imu o Tasi, al contrario dell’abitazione principale di lusso (categoria catastale A/1, A/8 o A/9) che è soggetta all’Imu o Tasi.

Beneficiano delle agevolazioni per l’abitazione principale anche le pertinenze, e in presenza di più pertinenze appartenenti alla stessa categoria catastale, è possibile scegliere quella alla quale applicare il regime di favore (esenzione) previsto a una per ciascuna categoria catastale C/2, C/6 e C/7.

Per l’abitazione di lusso (soggetta ad Imu) è prevista la detrazione di 200 euro, eventualmente aumentata dal Comune fino all’azzeramento dell’imposta dovuta.

Per la Tasi, il soggetto passivo è da ricondursi al possessore o all’utilizzatore dell’immobile e, nel caso in cui l’immobile costituisce abitazione principale per il detentore, la Tasi è dovuta soltanto dal proprietario nella percentuale fissata dal Comune, ovvero nella misura del 90% in assenza di delibera o regolamento comunale.

Le suddette disposizioni non sono applicabili all’abitazione principale di lusso per la quale, in base alla disciplina della Tasi, l’imposta è dovuta in presenza di un proprietario e di un detentore. La stessa va versata da ciascuno nella percentuale fissata dal Comune, ovvero nella misura fissata dalla normativa nazionale.

 

Può capitare che il nucleo familiare abbia dimora abituale e residenza anagrafica in immobili diversi, in questo caso se gli immobili:

• sono ubicati nello stesso Comune, l’esenzione Imu (e Tasi) si applica solo ad un immobile;
• sono ubicati in comuni diversi, l’esenzione Imu (e Tasi) è applicabile a ciascun immobile in cui risulta la residenza anagrafica e la dimora abituale del proprietario e dei suoi familiari.

 

Se, invece, una famiglia risiede e ha dimora abituale in un’abitazione costituita da più unità immobiliari (es. due appartamenti contigui), l’esenzione Imu e Tasi è riconosciuta soltanto per un’unità immobiliare a meno che non si provveda alla fusione catastale.

 

Immobili assimilati all’abitazione principale

Per gli immobili assimilati all’abitazione principale è possibile fruire:

 

• dell’esenzione Imu (e Tasi), se l’abitazione non è di lusso;
• dell’aliquota e della detrazione previste per l’abitazione principale, se di lusso.

L’assimilazione all’abitazione principale può essere effettuata dal Comune, oppure può essere prevista dalla legge.

In particolare, con delibera comunale può essere assimilata ad abitazione principale una unità immobiliare di proprietà o in usufrutto da soggetti disabili o anziani residenti in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, purché non locata.

 

Sono, invece, assimilati per legge all’abitazione principale:

• gli immobili appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari, rientrano in tale “categoria” anche le unità di dette cooperative destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in assenza della residenza anagrafica;
• i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali;
• la casa coniugale assegnata all’ex coniuge a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
• l’immobile non locato posseduto dal personale delle Forze armate, Polizia, Vigili del fuoco e carriera prefettizia (non sono richiesti i requisiti di residenza e dimora abituale);
• l’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o usufrutto da cittadini italiani non residenti in Italia, iscritti all’AIRE pensionati nel rispettivo Stato di residenza, a condizione che l’unità abitativa non risulti locata o concessa in comodato.

 

Relativamente alla Tasi per tale tipologia di immobili vale quanto previsto ai fini Imu.

 

Comodato concesso ai parenti in linea retta

Per gli immobili concessi in comodato ad un familiare di primo grado (genitori e figli), la Legge di Bilancio 2016 (Legge n. 208 del 28 dicembre 2015) ha previsto la riduzione del 50% della base imponibile Imu, eliminando la possibilità da parte del Comune di assimilare detti immobili all’abitazione principale.

 

E’ necessario che:

• l’immobile costituisca l’abitazione principale del comodatario (quindi dimora abituale e residenza anagrafica);
• il comodante non possieda in Italia altri immobili abitativi (eccetto la propria abitazione principale);
• l’abitazione principale del comodante (di proprietà o meno) e l’immobile concesso in comodato devono essere nello stesso Comune;
• l’immobile concesso in comodato e l’abitazione principale del comodante non devono essere di lusso;
• il contratto di comodato deve essere registrato.

 

La Legge di Bilancio per il 2019 ha integrato l’art. 13, del D.L. n. 201/2011, prevedendo che la riduzione del 50% in esame è applicabile anche al coniuge del comodatario nel (solo) caso di decesso di quest’ultimo e in presenza di figli minori.

 

NB!- Il D.L. n. 34/2019, “Decreto Crescita”, ha previsto che il contribuente non è più tenuto ad attestare con la dichiarazione IMU (Tasi) il possesso dei requisiti necessari per beneficiare della riduzione del 50% in esame.

 

La riduzione del 50% della base imponibile per gli immobili concessi in comodato ad un familiare di primo grado (genitori e figli) e l’impossibilità, da parte del Comune, di assimilare all’abitazione principale tali immobili trovano applicazione anche ai fini della Tasi per la quale valgono le stesse indicazioni previste per l’Imu.

 

NB! - La riduzione rileva solo per il comodante in quanto il comodatario fruisce dell’esenzione Tasi prevista per l’abitazione principale se non di lusso.

 

Terreni agricoli

Per quanto concerne i terreni agricoli, sono esenti dall’Imu quelli:

• che ricadono in aree montane e collinari in base ai criteri individuati dalla C.M. n. 9 del 14 giugno 1993;
• posseduti e condotti da coltivatori diretti o IAP iscritti alla previdenza agricola, indipendentemente dalla loro ubicazione;
• ubicati nei Comuni delle isole minori di cui all’Allegato A della Legge n. 448 del 28 dicembre 2001;
• ad immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.

 

Come specificato dall’art. 1, del D.L. n. 4 del 24 gennaio 2015, vi è l’esenzione anche in presenza di terreni agricoli non coltivati, inoltre è considerato terreno agricolo anche l’area fabbricabile posseduta e condotta da un coltivatore diretto o IAP iscritto alla previdenza agricola.

Tale qualifica è attribuibile all’intero terreno anche in presenza di più comproprietari dei quali uno solo coltivatore diretto o IAP.

 

NB! - Per quanto concerne la Tasi, i terreni agricoli (a prescindere dall’ubicazione) nonché le aree edificabili possedute e/o condotte da coltivatori diretti o IAP non sono soggetti all’imposta.

 

Immobili merce

Il D.L. n. 201 del 6 dicembre 2011 (art. 13, comma 9-bis) prevede l’esenzione Imu per i fabbricati destinati dall’impresa costruttrice alla vendita (Immobili merce), fino a che permane questa destinazione e gli stessi non sono locati.

Relativamente alla Tasi, per i fabbricati costruiti e destinati alla vendita dall’impresa costruttrice, è prevista un’aliquota ridotta allo 0,1%, fino a che permane tale destinazione e gli stessi non sono locati.

 

Immobili di enti non commerciali

Gli immobili degli enti non commerciali sono esenti dall’Imu solo se destinati esclusivamente allo svolgimento, con modalità non commerciali, delle attività:

• assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive;
• dirette all’esercizio del culto e alla cura delle anime, alla formazione del clero e dei religiosi, alla catechesi e all’educazione cristiana, ex art. 16, comma 1, lett. a), Legge n. 222/85.

 

Gli immobili utilizzati sia per l’attività commerciale che per quella istituzionale, beneficeranno dell’esenzione relativamente alla frazione di unità destinata all’attività non commerciale.

A tal fine, la parte adibita all’attività commerciale va accatastata autonomamente, ma qualora ciò non sia possibile, va individuata la frazione di unità destinata all’attività non commerciale in modo da applicare l’esenzione in proporzione all’uso non commerciale.

Per fruire dell’esenzione Imu è necessario presentare la dichiarazione, entro il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta. Relativamente alla Tasi, l’esenzione trova applicazione con le medesime modalità previste ai fini Imu e, quindi, “va applicata solo alla frazione di unità destinata all’attività non commerciale” ed è subordinata alla presentazione dell’apposita dichiarazione, per la quale va utilizzato il modello predisposto per la dichiarazione Imu.

 

Altre riduzioni o esenzioni

I comuni possono deliberare riduzioni o esenzioni con riguardo ad alcune fattispecie immobiliari previste dall’art. 1, comma 679, della Legge n. 147 del 27 dicembre 2013 come, ad esempio, le:

• abitazioni con unico occupante;
• abitazioni tenute a disposizione per uso stagionale od altro uso limitato e discontinuo;
• locali, diversi dalle abitazioni, ed aree scoperte adibiti ad uso stagionale o ad uso non continuativo, ma ricorrente;
• abitazioni occupate da soggetti che risiedano o abbiano la dimora, per più di sei mesi all'anno, all'estero;
• fabbricati rurali ad uso abitativo;
• superfici eccedenti il normale rapporto tra produzione di rifiuti e superficie stessa.

 

Base imponibile Imu e Tasi

Per determinare l’ammontare dell’imposta dovuta, alla base imponibile Imu e Tasi si applicata l’aliquota prevista dalla legge, rapportandola al periodo e alla percentuale di possesso, e considerando le eventuali detrazioni o riduzioni dell’imponibile o dell’imposta previste. Per il possesso sia ai fini Imu che Tasi si computerà per intero il mese nel quale lo stesso si è protratto per almeno 15 giorni .

Per determinare la base imponibile Imu, va fatto riferimento all’art. 5, commi 1, 3, 5 e 6, del D.Lgs. n. 504 del 30 dicembre 1992 e pertanto:

• per i fabbricati iscritti in Catasto, alla rendita catastale rivalutata va applicato lo specifico moltiplicatore (valore catastale);
• per i fabbricati classificabili nella categoria catastale “D”, non iscritti in Catasto, posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, è necessario moltiplicare il valore di bilancio per gli specifici coefficienti aggiornati annualmente da un apposito decreto (valore contabile);
• per i fabbricati non iscritti in catasto, diversi dai precedenti, rileva la c.d. “rendita proposta”.

 

Nella generalità dei casi, la base imponibile Imu e Tasi, è rappresentata per i fabbricati, dal valore che risulta dall’applicazione alla rendita catastale rivalutata, dei seguenti moltiplicatori:

 

Motiplicatori (Imu/Tasi)	Categoria catastale
160	A/1 a A/11 esclusa A/10 e C/2, C/6 e C/7
140	B, C/3, C/4 e C/5
80	A/10 e D/5
55	C/1
65	D (esclusa D/5)

 

 

Per i terreni agricoli, la base imponibile è rappresentata dal valore che risulta applicando al reddito dominicale rivalutato il moltiplicatore Imu pari a 135 (si ricorda che i terreni agricoli non sono soggetti alla Tasi).

 

Per le aree fabbricabili, la base è rappresentata, anche ai fini Tasi, dal valore venale o commerciale all’1° gennaio dell’anno d’imposizione.

 

Immobili di interesse storico o inagibili

Per gli immobili d’interesse storico o artistico, nonché per quelli dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, la base imponibile (ai fini Imu e Tasi) ordinariamente determinata applicando i predetti moltiplicatori è ridotta al 50%. La riduzione si applica solo per il periodo dell’anno durante il quale sussiste detta condizione.

Fabbricati in corso di costruzione

Per i fabbricati in corso di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione, l’imposta va determinata sul valore dell’area edificabile, fino alla data di ultimazione dei lavori ovvero, se precedente, fino alla data in cui il fabbricato inizia ad essere utilizzato.

Nel caso in cui oggetto della ristrutturazione sia un immobile di interesse storico o artistico, la base imponibile va determinata sul valore dell’area edificabile e, poi, ridotta al 50%. Quanto vale ai fini Imu, vale per la Tasi.

 

Aliquote e modalità di versamento

Per quanto concerne l’Imu è prevista una:

• aliquota ordinaria, applicabile alla generalità dei casi, pari al 7,6‰;
• aliquota ridotta, riservata alle abitazioni principali di lusso e relative pertinenze, pari al 4‰.

 

Per quanto concerne eventuali detrazioni e riduzioni, è necessario verificare quanto deliberato dal Comune e pubblicato sul sito Internet del Mef entro il 28 ottobre di ogni anno.

 

Per quanto riguarda la Tasi, l’aliquota base è pari all’1 per mille, ma i comuni possono ridurla fino all’azzeramento ovvero aumentarla in modo tale che la somma tra la stessa e l’aliquota Imu non sia superiore all’aliquota Imu massima statale al 31 dicembre 2013, pari al 10,60‰.

 

Modalità di versamento

Per il versamento del saldo è possibile utilizzare alternativamente il modello F24 o il bollettino di conto corrente postale. L’importo minimo di versamento (per l’imu e per la Tasi) è pari a 12 euro ed è riferito, all’ammontare dell’imposta complessivamente dovuta. Relativamente a tale limite ogni Comune ha facoltà di deliberare diversamente.

Il versamento va effettuato a favore del Comune in cui è ubicato l’immobile al quale l’Imu e la Tasi si riferiscono.

Il versamento può esser effettuato utilizzando il modello di pagamento F24, indicando oltre ai codici tributi dedicati, anche il relativo codice catastale nel campo.

Oltre al modello di pagamento F24, può essere usato l’apposito bollettino di conto corrente postale in forma cartacea o utilizzare il canale telematico di Poste Spa.

 

Il tardivo o omesso versamento dell’Imu e della Tasi può essere regolarizzato beneficiando delle riduzioni delle sanzioni previste dal ravvedimento operoso.

In particolare si potrà beneficiare delle seguenti sanzioni ridotte:

• dallo 0,1 allo 1,4% à entro 14 giorni dalla scadenza (per ogni giorno di ritardo va applicato lo 0,1%);
• dell’1,5% à dal 15° al 30° giorno dalla scadenza;
• dell’1,67% à dal 31° al 90° giorno dalla scadenza;
• del 3,75% à dal 91° al termine di presentazione della dichiarazione relativa all’anno della violazione.

 

In sede di regolarizzazione vanno anche corrisposti gli interessi di mora, calcolati a giorni; la sanzione e gli interessi vanno sommati all’imposta utilizzando il codice tributo Imu o Tasi ordinariamente previsto.

 

Dichiarazione Imu -Tasi

Secondo quanto disposto dal D.L. n. 34/2019, “Decreto Crescita”, è necessario presentare la dichiarazione Imu (e Tasi) entro il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui si è verificato un evento per il quale è richiesta la presentazione della stessa. Si fa anche presente che dal 2020, se confermata dalla Legge di bilancio, vi sarà l’unificazione della Tasi con l’Imu.

 

Quadro Normativo

Decreto Legislativo n. 23 del 14 marzo 2011 Decreto Legge n. 201 del 6 dicembre 2011 Decreto Legge n. 16 del 6 marzo 2014 Legge n. 208 del 28 dicembre 2015 Decreto Legge n. 34 del 30 aprile 2019