Imposta di registro: prelievo agevolato sul fabbricato e non sul terreno

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L””applicazione dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare” è l’oggetto della risposta ad interpello n. 234 del 31 luglio 2020 dell’Agenzia delle Entrate.

Una società di costruzioni, che ha presentato ad un Comune una proposta di piano di recupero per “comparto discontinuo” per la ricostruzione di un edificio nell’ambito del concetto di perequazione urbanistica, chiede di sapere se è possibile applicare l'imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200,00 euro alle porzioni che costituiscono il piano di recupero, che la società intende acquistare successivamente alla stipula della convenzione per l'attuazione del piano stesso.

Il “comparto discontinuo” è uno strumento di trasformazione urbanistica che si attua su due zone differenti della città:

• la trasformazione si concretizza mediante la demolizione di un fabbricato esistente nella cosiddetta “area di decollo”;

• la ricostruzione della superficie utile lorda legittima, su un'altra area libera posta in altra zona della città, che di per sé non possiede capacità edificatoria, definita “area di atterraggio”.

L’Agenzia parte con il ricordare il divieto di analogia sancito dall’articolo 14 del Codice civile, secondo cui le norme che dispongono agevolazioni o esenzioni sono di stretta interpretazione e i benefici da esse contemplati non possono essere estesi oltre l’ambito di applicazione identificato in base alla definizione normativa.

Ne deriva che le agevolazioni previste, a determinate condizioni, dall’articolo 7 del Dl n. 34/2019 (imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute nella misura fissa di euro 200 ciascuna) sono individuate espressamente nei "trasferimenti di interi fabbricati" e, pertanto, gli atti di cessione aventi ad oggetto terreni non possono beneficiare di tale regime agevolato.

Imposta di registro, ipotecaria e catastale: la cessione dei terreni non beneficia del regime agevolato

Con riferimento al caso di specie, nella risposta n. 234/2020, l’Agenzia delle Entrate ritiene che la società istante effettua due diverse tipologie di acquisti.

La prima tipologia è rappresentata dall'acquisto dell'immobile da demolire nell'area di decollo e, pertanto, il trasferimento può beneficiare dell'applicazione dell'imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna, in quanto è perfettamente riconducibile alla fattispecie prevista dal sopra citato articolo 7.

La seconda tipologia di acquisto di immobili, invece, è rappresentata dall'acquisto da parte della società istante di alcuni appezzamenti di terreno nello stesso Comune, che costituiscono l'”area di atterraggio” posta in altra zona della città, dove verrà portata a termine la ricostruzione della consistenza dell'immobile demolito, anziché sull'area di sedime del fabbricato demolito.

In questo caso, l’Agenzia ritiene che gli atti di cessione degli appezzamenti non rientrano nel campo di applicazione dell’agevolazione e, quindi, non possono beneficiare dell’applicazione dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa.