Cessione di terreno da privato: soggettività IVA se l'attività è economica

Vendita di terreno da parte di un privato e soggettività passiva IVA: rileva l’attività economica sottostante  

La Corte di giustizia dell’Unione europea, con la sentenza 3 aprile 2025, causa C-213/24, ha chiarito i presupposti in base ai quali anche una persona fisica, titolare di un bene immobile facente parte del patrimonio personale, può essere qualificata come soggetto passivo IVA, qualora la cessione del bene venga effettuata in condizioni tali da integrare un’attività economica.

Contesto normativo e fattuale  

Nella specie, la Corte UE si è occupata di una domanda di pronuncia pregiudiziale che verteva sull’interpretazione dell’articolo 9, paragrafo 1, della direttiva 2006/112/CE, relativa al sistema comune d’imposta sul valore aggiunto (direttiva IVA).

Il rinvio pregiudiziale era stato presentato da un tribunale amministrativo polacco nell’ambito di una controversia tra un cittadino polacco e il direttore dell’amministrazione tributaria di Breslavia, in merito all’assoggettamento di tale persona all’imposta sul valore aggiunto (IVA) per la vendita di terreni agricoli trasformati in edificabili effettuata insieme alla moglie, in regime di comunione legale.

Le attività propedeutiche alla vendita - frazionamento, variazione urbanistica, urbanizzazione, promozione - erano state delegate a un mandatario professionale, il quale operava in nome e per conto dei coniugi, con compenso legato al prezzo di vendita.

L’amministrazione fiscale aveva considerato tali operazioni come attività economica soggetta a IVA, contestando l’assenza di registrazione ai fini del tributo e richiedendo l’assoggettamento delle vendite.

Le questioni pregiudiziali sollevate  

Il giudice nazionale aveva chiesto chiarimenti in merito a due profili:

• se la vendita di un bene immobile appartenente al patrimonio personale, condotta tramite un mandatario che svolge attività organizzate e sistematiche, configuri esercizio di attività economica ai sensi dell’art. 9 della direttiva IVA;
• se, in presenza di comunione legale tra coniugi, ciascuno debba essere considerato soggetto passivo in via individuale, oppure se il soggetto passivo possa essere identificato nella comunione stessa, sulla base del diritto nazionale.

Pronuncia della Corte UE: criteri interpretativi  

Attività economica esercitata dal privato  

La Corte di giustizia UE, in primo luogo, ha affermato che l’art. 9, par. 1, della direttiva IVA va interpretato nel senso che può essere considerata soggetto passivo IVA una persona che cede un terreno originariamente personale, qualora deleghi le operazioni a un mandatario che, in suo nome, svolga attività attive di valorizzazione immobiliare, impiegando mezzi assimilabili a quelli di un imprenditore.

Non rileva, in tale contesto, che il bene non sia originariamente destinato ad attività economica. È infatti sufficiente che:

• l’insieme delle attività evidenzi una organizzazione economica e funzionale coerente con fini di sfruttamento stabile;
• il rischio economico finale rimanga in capo al mandante, anche se parte del rischio operativo è trasferito al mandatario.

Una persona fisica, quindi, può essere qualificata come soggetto passivo ai fini IVA, anche quando pone in essere operazioni su beni appartenenti al proprio patrimonio personale, se tali operazioni sono svolte in modalità idonee a configurare un’attività economica ai sensi dell’articolo 9, paragrafo 1, della direttiva IVA.

In particolare, la soggettività passiva può sussistere anche nel caso in cui il proprietario del bene affidi a un mandatario professionale la gestione delle attività preparatorie alla vendita, purché tali attività consistano in iniziative attive di valorizzazione immobiliare.

Rientrano in questa definizione operazioni quali il frazionamento del terreno, la modifica della destinazione urbanistica, l’allacciamento alle reti di pubblica utilità, la promozione presso potenziali acquirenti e l'organizzazione degli atti dispositivi, tutte attività che impiegano mezzi assimilabili a quelli utilizzati da un imprenditore.

Pertanto, il fatto che il terreno non sia originariamente destinato a finalità economiche non preclude la possibilità di assoggettare l’operazione a IVA.

Ciò che rileva, secondo la Corte, è che l’insieme delle attività svolte configuri una organizzazione economica coerente e finalizzata allo sfruttamento stabile del bene, con l’obiettivo di ricavarne introiti. Inoltre, anche se parte del rischio operativo è trasferita al mandatario, il rischio economico finale associato all’operazione resta in capo al mandante.

Questo elemento conferma la natura indipendente e professionale dell’attività, e giustifica la sua assoggettabilità all’IVA.

Soggettività passiva della comunione legale  

La Corte UE, a seguire, ha precisato che, ai fini dell’imposta sul valore aggiunto (IVA), è possibile riconoscere la comunione legale tra coniugi quale soggetto passivo autonomo, a condizione che tale comunione si manifesti all’esterno - cioè nei confronti dei terzi e delle autorità competenti - come effettivo soggetto attivo dell’operazione economica, assumendone integralmente il relativo rischio economico.

Tale possibilità interpretativa non è esclusa in via astratta dalla normativa dell’Unione europea.

Tuttavia, spetta al giudice nazionale verificare, caso per caso, se ricorrano gli elementi concreti che consentano di attribuire la soggettività passiva non ai singoli coniugi individualmente considerati, bensì alla comunione legale in quanto entità unitaria e funzionale.

A tal fine, assumono particolare rilevanza:

• il comportamento unitario tenuto dai coniugi nel compimento delle operazioni rilevanti;
• la natura congiunta degli atti posti in essere, quali il conferimento dell’incarico al mandatario, la presentazione congiunta di istanze amministrative e la sottoscrizione di atti dispositivi;
• le disposizioni previste dal diritto nazionale in materia di rappresentanza e responsabilità giuridica nell’ambito della comunione legale, che possono influire sulla qualificazione soggettiva ai fini fiscali.

In tale prospettiva, la Corte riconosce l’importanza del diritto interno per valutare la titolarità effettiva dell’attività economica, pur nel rispetto dell’interpretazione uniforme della nozione di soggetto passivo secondo la direttiva IVA.

Di seguito le conclusioni dei giudici europei:

Tabella di sintesi della decisione