Cedolare secca e riduzione del canone per Covid. Non c'è contrasto

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Applicabile la cedolare secca anche con clausola contrattuale di riduzione del canone di locazione a causa del Covid. Precisazioni sono contenute nella risposta n. 165 del 9 marzo 2021 dell’Agenzia delle Entrate.

Cedolare secca. Riduzione del canone concordato per Covid

Il fatto si pone nell’ambito dei contratti a canone concordato - legge n. 431/1998 – facendo presente che il contratto di affitto deve essere stipulato in conformità alle clausole approvate a livello territoriale dalle organizzazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini.

Un locatore chiede se può accedere al regime della cedolare secca qualora, in sede di sottoscrizione di un contratto di affitto per il proprio immobile, accetti la richiesta del conduttore di applicare la riduzione del 10% prevista da un accordo territoriale delle locazioni abitative agevolate sottoscritto tra il comune e le OO.SS. rappresentanti i proprietari e gli inquilini.

Il dubbio sorge con riferimento all’articolo 3, comma 11, Dlgs n. 23/2011, ai sensi del quale l’opzione per l’applicazione della cedolare secca sospende la possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se previsto nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT.

Con riferimento al caso di specie, si osserva che l'Accordo territoriale sulle locazioni abitative applicabile prevede, vista l'attuale situazione emergenziale sanitaria ed economica a causa del Covid, per i contratti stipulati sotto la vigenza del presente accordo e per un periodo di 6 mesi dalla sottoscrizione dello stesso, una riduzione del valore massimo delle rispettive fasce di oscillazione per una percentuale del 10%.

La riduzione perderà automaticamente efficacia dopo sei mesi dalla entrata in vigore dell’accordo.

Cedolare secca e riduzione del canone per Covid: non si ravvisa volontarietà delle parti

Visto quanto sopra, si evidenzia che:

• la clausola contrattuale ha il carattere della temporaneità e della obbligatorietà;
• le parti contrattuali non manifestano alcuna volontà e/o facoltà in ordine alla sua automatica applicazione temporanea all'interno del contratto di locazione.

In conclusione, la situazione prospettata non è in contrasto con il citato articolo 3, comma 11, Dlgs n. 23/2011, secondo cui nel caso in cui il locatore opti per l'applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione, la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo.

Dunque, l’applicazione della cedolare secca non risulta impedito dall'eventuale efficacia della clausola contrattuale diretta a ridurre il canone per emergenza Covid.