Benefici prima casa. Sanatoria in ritardo fa perdere le agevolazioni

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Il contribuente che acquista un immobile con abuso edilizio e ottiene tardi la concessione in sanatoria perde le agevolazioni fiscali prima casa se non riesce a trasferire la residenza nei termini di legge.

Il ritardo del Comune nel rilascio della concessione non può costituire oggettiva situazione di fatto non imputabile al contribuente il quale, con l’acquisto, accetta il rischio del diniego o di eventuali ritardi.

Agevolazioni prima casa in caso di immobile con abusi edilizi

La Suprema corte ha ribaltato la decisione con cui la Commissione Tributaria Regionale aveva annullato un avviso di liquidazione di imposta di registro e relative sanzioni in conseguenza della revoca dei benefici fiscali applicati a un atto di acquisto di immobile nel cui comune i contribuenti non avevano trasferito la residenza entro 18 mesi dal relativo acquisto.

La CTR aveva riconosciuto la sussistenza della causa di forza maggiore in relazione al mancato trasferimento della residenza nel predetto termine, ritenendo che l'esistenza di abusi edilizi riconducibili alla precedente proprietà, ignorati dai contribuenti, comportasse la loro regolarizzazione con sospensione dei lavori di ristrutturazione dell'immobile in attesa del rilascio della concessione in sanatoria.

L’Agenzia delle Entrate aveva impugnato tali conclusioni, denunciando la violazione di norme di diritto e, segnatamente, dell’art. 1 Tariffa, Parte I nota II bis DPR n. 131/1986 e degli artt. 15, 17, 18 DPR n. 601/1973.

Doglianza giudicata fondata dalla Cassazione che, con ordinanza n. 20355 del 16 luglio 2021, ha rammentato, in proposito, il recente arresto delle Sezioni Unite della medesima Corte (sentenza n. 8094/2020), in tema di agevolazioni tributarie.

Concessione in ritardo non è causa di forza maggiore

Con tale pronuncia è stato sottolineato che il beneficio di cui all'art. 33, comma 3, della Legge n. 388/2000, nella formulazione vigente ratione temporis, si applica anche qualora l'edificazione non sia realizzata nel termine di legge, purché tale esito derivi non da un comportamento direttamente o indirettamente ascrivibile all'acquirente, tempestivamente attivatosi, ma da una causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile ed inevitabile, tale da configurare la forza maggiore ovvero il factum principis, ciò rendendo inesigibile, secondo una regola generale immanente nell'ordinamento, il comportamento richiesto dalla norma nel termine da essa previsto.

Causa di forza maggiore, tuttavia, è soltanto quella imprevedibile e sopravvenuta che non dipende da un comportamento addebitabile anche solo a titolo di colpa nei vari gradi per es. lieve ecc. o nelle varie specie in vigilando ecc.

E nel caso in esame, il ritardo del Comune nel rilascio della concessione in sanatoria non poteva configurarsi come oggettiva situazione di fatto non imputabile ai contribuenti: questi, acquistando un immobile sprovvisto di concessione edilizia in sanatoria, erano consapevoli di non poter legittimamente utilizzare il bene acquistato come loro abitazione se il Comune non avesse rilasciato la richiesta concessione.

Gli interessati, quindi, nel dichiarare che il bene sarebbe stato adibito a loro abitazione, avevano accettato il rischio del diniego della concessione o di ritardi nel rilascio della stessa.

Agevolazioni da revocare anche senza consapevolezza degli abusi

Nella stessa decisione, gli Ermellini hanno altresì ribadito il principio secondo cui “le agevolazioni fiscali prima casa, rispondendo alla ratio di diminuire per l'acquirente edificatore il primo costo di edificazione connesso all'acquisto dell'area, devono essere revocate ogni qualvolta si verifichi la mancata edificazione nel quinquennio, anche se per causa indipendente dalla volontà dell'acquirente, quale l'esecuzione di lavori di bonifica dell'area acquistata, che non può essere ricondotta alla forza maggiore, mancando il requisito dell'imprevedibilità, atteso che la relativa esigenza è originata da una situazione preesistente all'acquisto sebbene il contribuente ne sia venuta a conoscenza solo successivamente” (cfr. Cass. n. 18040/2016).

Tutto ciò escludeva, anche nel caso in esame, la rilevanza circa la dedotta mancanza di consapevolezza della sussistenza degli abusi edilizia da parte dei contribuenti all'atto dell'acquisto dell'immobile.

Il ricorso dell’Amministrazione finanziaria, in definitiva, è stato accolto e la sentenza impugnata è stata cassata, senza rinvio.