Benefici prima casa. Inadempimento del venditore non è causa di forza maggiore

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Per mantenere l'agevolazione fiscale "prima casa" non è sufficiente la stipulazione di un contratto preliminare di compravendita, avente effetti meramente obbligatori, ma è necessaria la conclusione del contratto definitivo, traslativo del diritto di proprietà dell'immobile, entro il termine previsto dalla legge.

L'inadempimento della controparte agli obblighi derivanti dal contratto preliminare non presenta i connotati di oggettività, inevitabilità ed imprevedibilità tali da configurare una causa di forza maggiore.

Lo ha precisato la Corte di cassazione nel testo dell'ordinanza n. 10562 del 1° aprile 2022, pronunciata in accoglimento del ricorso promosso dall'Agenzia delle Entrate contro la decisione con cui la CTR aveva annullato l'avviso di liquidazione notificato ad un contribuente.

Con il predetto avviso, l'Amministrazione finanziaria aveva disposto la revoca delle agevolazioni prima casa, in quanto il contribuente aveva alienato l'immobile prima dello scadere del termine di 5 anni dalla data di acquisto e comprato un altro immobile da adibire a propria abitazione principale oltre il termine di un anno, previsto dalla normativa.

I giudici delle Commissioni tributarie, sia provinciale che regionale, avevano accolto l'opposizione del contribuente, il quale aveva dedotto che la posticipazione di quest'ultima compravendita oltre il termine di un anno era derivato da cause non dipendenti dalla propria volontà, ossia da causa di forza maggiore: era stata la promissaria venditrice a non aver tempestivamente adempiuto all'obbligo di consegna dell'immobile nella data fissata con contratto preliminare.

L'Ufficio finanziario si era rivolto alla Suprema corte, denunciando violazione e falsa applicazione di legge: era erroneo - oltreché contrario ai consolidati orientamenti restrittivi della Corte di legittimità - considerare il caso di inadempimento della parte contrattuale come una delle ipotesi di forza maggiore, tali da impedire la decadenza del beneficio fiscale prima casa.

La Sesta sezione civile della Cassazione ha giudicato fondato tale motivo, sottolineando, in primo luogo, come sia solo il contratto definitivo a segnare il momento in cui va verificata l'osservanza, da parte del contribuente, del termine annuale per l'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Causa di forza maggiore, configurabilità

Secondo la costante giurisprudenza di legittimità - ha quindi ricordato la Corte - il sopravvenire di una causa di forza maggiore, che impedisce la decadenza dall'agevolazione prima casa, deve intendersi quale impedimento oggettivo caratterizzato dalla non imputabilità, inevitabilità ed imprevedibilità dell'evento.

L'ipotesi di specie - di inadempimento della controparte agli obblighi derivanti dal contratto preliminare - non presentava, invece, i connotati dell'oggettività, inevitabilità ed imprevedibilità e non poteva, quindi, essere configurata alla stregua di una causa di forza maggiore.

Difatti, la mancata conservazione dei benefici non era dipesa da fattori sovrastanti la sfera soggettiva del soggetto, ma era riconducibile a una precisa scelta del contribuente di ricorrere alla stipula del contratto preliminare accettando, quindi, il rischio che, per effetto degli inadempimenti della controparte - eventi per nulla imprevedibili e inaspettati - il passaggio di proprietà si protraesse oltre l'anno dalla precedente vendita.