Alla cassa per Imu e Tasi il prossimo 16 dicembre

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Il 16 dicembre scade il consueto appuntamento con i tributi comunali sugli immobili per versare il saldo di Imu e Tasi, dopo il pagamento dell'acconto avvenuto lo scorso giugno. Per il calcolo del saldo quest'anno non ci dovrebbero essere problemi perché a giugno erano già note le aliquote 2016, dato che la scadenza per l’adozione delle delibere comunali è stata fissata al 30 aprile.

Per verificare le aliquote, comunque, si può consultare il portale del Dipartimento delle Finanze che è il sito ufficiale, dove sono presenti tutte le delibere che quest’anno andavano trasmesse entro il 14 ottobre.

Bisognerà ricordarsi delle novità del 2016, a partire dall’esonero Tasi per le abitazioni principali, comprese quelle degli inquilini, ad eccezione delle categorie di lusso. Bisogna prestare attenzione anche alla maggiorazione dello 0,8 per mille sulla Tasi eventualmente adottata dal comune nel 2015.

La Legge di Stabilità 2016 impone un’apposita delibera di conferma nel caso in cui il comune intenda mantenerla, ma se lo 0,8 per mille è stato usato nel 2015 per le abitazioni principali, nel 2016 questa aliquota non è più confermabile, perché è limitata agli immobili non esentati, né è possibile spostarla su altre fattispecie non previste nel 2015, perché in tal caso si violerebbe il blocco degli aumenti.

Relativamente alla Tasi un’altra novità riguarda il nuovo regime di favore previsto per i fabbricati merce, consistente nell’applicazione di un’aliquota ridotta pari all’1 per mille con possibilità di arrivare fino al 2,5 per mille o di azzerarla.

Tra le novità invece applicabili ad entrambi i tributi, si segnala la riduzione del 50% per i comodati, che rende inefficaci le eventuali assimilazioni disposte in precedenza dai comuni.

Presupposti

Il presupposto per il pagamento dell’Imu e della Tasi è costituito dal possesso (e in alcuni casi dalla detenzione per la Tasi) di fabbricati, di aree edificabili e di terreni agricoli (questi ultimi sono esenti dalla Tasi), siti nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinati, compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l’attività dell’impresa.

Sono tenuti al pagamento:

• il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento su immobili;

• il locatario, a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto, per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria;

• il concessionario nel caso di concessione di aree demaniali.

Sono esenti da Imu e dalla Tasi le abitazioni principali classificate nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 e A/7, le abitazioni classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (abitazioni di tipo signorile, ville e castelli) sono invece assoggettate alle due imposte.

Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Le pertinenze dell’abitazione principale sono invece quelle classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie indicate.

Potrà essere tassata con la stessa aliquote dell’abitazione principale soltanto una pertinenza per categoria catastale e, se ci sono più pertinenze con la stessa categoria catastale, dovrà essere scelta dal contribuente quale considerare pertinenza dell’abitazione principale.

Osserva - I comuni con proprio regolamento possono assimilare all’abitazione principale l’unità immobiliare, posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da soggetti anziani o disabili residenti in case di riposo e cura, a condizione che la stessa non risulti locata.

Immobili in comodato gratuito a parenti entro il primo grado

Come precisato nella risoluzione del Mef n. 1/DF del 17 febbraio 2016, l’Imu è ridotta al 50% per le unità immobiliari, tranne quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo (comodante) ai parenti in linea retta entro il primo grado, (genitori e figli comodatari) che le utilizzano come abitazione principale. Per fruire della riduzione è necessario che:

• il contratto sia registrato;

• il comodante possieda un solo immobile in Italia;

• il comodante risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.

Il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione sempre delle unità abitative di lusso.

Il saldo da versare entro il prossimo 16 dicembre permette anche di correggere eventuali errori commessi in sedi di acconto. La prima rata di giugno è stata versata sulla base delle aliquote vigenti l’anno prima e che con la seconda rata di dicembre si effettua il saldo dell’imposta dovuta per l’intero anno, con eventuale conguaglio sulla prima rata versata.

In regime di blocco delle tariffe comunali, non dovrebbero esserci molte sorprese, ma molti comuni hanno introdotto delle agevolazioni che potrebbero non essere state recepite dal contribuente in sede di acconto.

Per calcolare l’Imu e la Tasi occorre prima di tutto considerare l’oggetto imponibile, perché non vi è coincidenza tra le due imposte, così ad esempio, un fabbricato merce è esente da Imu ma potrebbe essere soggetto a Tasi, se il comune ne ha previsto l’assoggettamento. Anche i soggetti passivi non coincidono, perché nella Tasi, a differenza dell’Imu, rileva il detentore.

Il calcolo

Le regole di calcolo della base imponibile sono le stesse per Imu e Tasi, quindi per i fabbricati in base alla rendita catastale iscritta al 1° gennaio, rivalutata del 5% e aggiornata con i moltiplicatori previsti per le diverse categorie catastali.

In particolare per le abitazioni (categoria A, escluso l’A/10) si usa il moltiplicatore 160, per uffici (A/10) e banche (D/5) si usa il moltiplicatore 80, per i locali artigianali (categoria C/3) si usa il moltiplicatore 140, per i negozi (categoria C/1) il moltiplicare 55 e per i capannoni e tutti gli altri fabbricati di categoria D si usa il moltiplicatore 65.

Nel caso di aree fabbricabili, la base imponibile è data dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio, per tali aree occorrerà anche verificare se il comune ha deliberato i valori venali di riferimento.

Terreni agricoli

A partire dal 2016 sono esenti da Imu i terreni agricoli ricadenti nei comuni elencati nella Circolare n. 9 del Ministero delle Finanze del 14 giugno 1993.

Sono inoltre esenti i terreni agricoli:

• posseduti e condotti da coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali (Iap) iscritti alla previdenza agricola, indipendentemente dalla loro ubicazione;

• ubicati nei comuni delle Isole minori di cui all’Allegato A, della legge n. 448 del 28.12.2001;

• ad immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.

Tutti gli altri terreni che non rientrano in queste esenzioni sono soggetti all’Imu. Per i terreni agricoli ancora assoggettati ad Imu occorrerà considerare il reddito dominicale iscritto in catasto, rivalutarlo del 25% e moltiplicarlo per 135.

Si ricorda che l’imposta si determina applicando alla base imponibile l’aliquota deliberata dal comune per ogni specifica categoria di immobile, rapportata ai mesi di possesso e considerando per intero il mese in cui il possesso si è protratto per almeno 15 giorni, e ciò sia per l’Imu che per la Tasi.

Immobili storici o inagibili

Per i fabbricati di interesse storico è prevista una riduzione del 50% della base imponibile, la riduzione della base imponibile è cumulabile con quella prevista per le abitazioni in concordato. Nel caso di locazione di abitazione storica l’Imu dovrà essere corrisposta sul 37,5% della base imponibile. Anche per le abitazioni di interesse storico date in comodato a parenti è possibile applicare la riduzione del 50% prevista in generale per tutti i comodati.

In questo caso l’imposta sarà calcolata considerando il doppio abbattimento, e quindi considerando il 25% della base imponibile. Non è cumulabile la riduzione prevista per i fabbricati inagibili.

Anche per i fabbricati inagibili è prevista una riduzione del 50% della base imponibile che opera a condizione che i fabbricati siano di fatto non utilizzati e comunque limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono le condizioni.

L’inagibilità è accertata dal comune con perizia a carico del proprietario, il contribuente può in alternativa presentare una dichiarazione sostitutiva che attesti le condizioni di inagibilità.

Per i fabbricati di nuova costruzione è previsto che questi siano soggetti all’imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato. Analoga disposizione è prevista in caso di demolizione e ricostruzione del fabbricato o in caso di interventi di recupero. La normativa individua come momento in cui l’area fabbricabile diventa fabbricato, o l’ultimazione dei lavori, o la data di effettivo utilizzo. A queste due date occorre però aggiungerne una terza, ovvero quella di accatastamento se antecedente a quelle espressamente contemplate dalla normativa.

Abitazione principale e dimora

Con l'esonero dell'Imu e della Tasi per l'abitazione principale, anche per gli inquilini ad eccezione delle case di lusso, assume rilievo la definizione di abitazione principale. Si tratta di una definizione più restrittiva rispetto all’Ici, dal momento che la dimora e la residenza anagrafica devono ora coesistere e deve trattarsi di un'unica unità immobiliare.

In caso di due abitazioni autonomamente accatastate, unitariamente adibite ad abitazione principale, solo una delle due può essere ritenuta esente, salvo che non si proceda alla fusione catastale dei due immobili.

L’unica eccezione è costituita dall’unione di fatto ai fini fiscali, quando la fusione è impedita dalla distinta titolarità delle due case. In questo caso l’esonero scatta comunque se si procede all’accatastamento unitario ai soli fini fiscali, a condizione però che le due unità immobiliari contigue non abbiano autonomia funzionale e reddituale. La legge attribuisce rilevanza alla convivenza familiare, imponendo la dimora abituale e la residenza del possessore e del suo nucleo familiare.

Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare siano distribuiti in due immobili diversi situati nello stesso comune, l’esonero spetta solo ad una delle due abitazioni. La norma non disciplina invece il caso del nucleo familiare con residenza in immobili ubicati in comuni diversi. Secondo l’interpretazione ministeriale in tal caso i benefici si raddoppiano, quindi l’esonero scatta per entrambi gli immobili.

Non va peraltro trascurato il fenomeno delle doppie residenze dei coniugi in comuni diversi, al solo fine di beneficiare delle agevolazioni previste dalla legge, sconfinando così in un vero e proprio abuso del diritto.

Occorre poi considerare l’estensione delle agevolazioni per l’abitazione principale alle fattispecie “assimilate”, che in alcuni casi operano automaticamente mentre in altri necessitano di un intervento comunale. Tra le assimilazioni che operano per legge si segnalano:

• le unità immobiliari delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari;

• la casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione o divorzio;

• l’immobile posseduto dal personale del comparto sicurezza (forze armate, polizia, vigili del fuoco, prefettizi);

• l’unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani residenti all’estero e iscritti all’Aire.

​Beni merce

Gli immobili merce sono esenti da Imu ma sono soggetti alla Tasi. Ai fini Imu l’articolo 2 del D.L. 102/2013, modificando il comma 9 bis dell’articolo 13 del Dl 201/2011, ha previsto l’esenzione dall’imposta dei fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fino a che rimane tale destinazione, e non siano in ogni caso locati. Se l’immobile cessa di essere destinato alla vendita o viene affittato perde la sua natura di fabbricato merce ed è tassato secondo le regole ordinarie. Per fruire della esenzione è necessario presentare, a pena di decadenza entro il termine ordinario per la presentazione delle dichiarazioni di variazione relative all’Imu (30 giugno), utilizzando il modello ministeriale predisposto per la presentazione delle suddette dichiarazioni, l'attestazione del possesso dei requisiti con gli identificativi catastali degli immobili ai quali si applica il beneficio.

L’aliquota base è pari all’1 per mille, i comuni possono ridurla fino all’azzeramento o aumentarla in entrambi i casi con delibera del consiglio, rispettando il vincolo in base al quale la somma dell’aliquota Imu e di quella Tasi, per ciascuna tipologia di immobile, non può superare l’aliquota massima prevista per l’Imu (pari al 10.6 per mille). L'aliquota Tasi non può comunque eccedere la soglia del 2,5 per mille.

Aree edificabili

Le aree edificabili sono soggette sia ad Imu che a Tasi. E' edificabile l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione.

In base alla norma, per considerare edificabile un’area, è sufficiente il suo utilizzo edificabile potenziale e non effettivo.

Per determinare l’Imu dovuta, si prende il valore di mercato dell’area alla data del 1° gennaio 2016 e a questa si applica l’aliquota d’imposta prevista dalla delibera del comune in cui è ubicata l’area. Il valore di mercato deve essere determinato tenendo conto della zona territoriale di ubicazione, dell’indice di edificabilità, della destinazione d’uso consentita, degli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione ed ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree fabbricabili con caratteristiche analoghe.

L’aliquota di base è pari al 7,6 per mille, ma i comuni hanno la facoltà di ridurla o aumentarla.
Anche ai fini Tasi, la base imponibile coincide con valore di mercato al 1° gennaio dell’anno di imposizione ma l’aliquota è pari all’1 per mille; è fatta salva la possibilità per i comuni di ridurre tale aliquota fino ad azzerarla. Per quanto riguarda la Tasi, il suo presupposto è il possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di unità immobiliari, pertanto, l’imposta è dovuta sia dal proprietario o titolare di altro diritto reale, sia da chi detiene l’immobile a qualsiasi titolo (a differenza dell’Imu che è dovuta solo dal proprietario o titolare di diritto reale).

Il detentore deve versare una quota che varia dal 10 al 30% dell’imposta complessivamente dovuta, a seconda di quanto previsto nella delibera comunale, la restante parte, che varia, quindi, dal 70 al 90%, è dovuta dal proprietario.

Qualora la delibera non disponga nulla in merito, l’affittuario versa l’imposta nella misura del 10% e, nella ipotesi di pluralità di possessori o di detentori, essi sono tenuti in solido all’adempimento dell’unica obbligazione tributaria.

Ai fini Imu che Tasi, non si considerano fabbricabili i terreni posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, purché iscritti alla previdenza agricola, sui quali persiste l’esercizio dell’attività agricola.

Aliquote e detrazioni d'imposta

L’aliquota ordinaria per l’Imu è pari allo 0,76%, che può essere modificata dai comuni con apposita delibera consiliare in aumento o in diminuzione, sino a 0,3 punti percentuali. I comuni possono inoltre ridurre l’aliquota ordinaria del 0,76% fino allo 0,4% per gli immobili non produttivi di reddito fondiario, ex art. 43, D.P.R. 917/1986 ovvero nel caso di soggetti passivi Ires o di immobili locati.

L’aliquota ridotta è pari allo 0,4% per l’abitazione principale di lusso e per le relative pertinenze, che può essere modificata con apposita delibera del Consiglio in aumento o in diminuzione, sino a 0,32 punti percentuali.

Per l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo e appartenente alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e per le relative unità immobiliari costituenti pertinenze, spetta una detrazione dall’imposta complessivamente dovuta per tali unità, pari a 200 euro, rapportata al periodo dell’anno durante il quale si protrae tale destinazione.

Se l’unità immobiliare è adibita ad abitazione principale da più soggetti passivi, la detrazione deve essere suddivisa fra loro in proporzione alla quota per la quale la destinazione ad abitazione principale si verifica. I comuni hanno facoltà di elevare l’importo della detrazione fino a concorrenza dell’imposta dovuta.

Imu e Tasi ridotte se l’affitto è a canone concordato

E' prevista la riduzione del 25% dell’Imu e della Tasi per i fabbricati concessi in locazione a canone concordato. La Legge 208/2015 ha previsto che, dal 2016, per gli immobili locati a canone concordato (definiti dalla legge 431 del 1998), i due tributi si determineranno applicando l’aliquota stabilita dal comune nella misura ridotta al 75 per cento.

Per l’agevolazione in questione è sufficiente che il contratto sia stato stipulato nel rispetto degli accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative (articolo 2, comma 3, legge 431/1998).

Nei comuni dove tali accordi non sono mai stati raggiunti, si può fare riferimento all’accordo in vigore nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale.

Termini e modalità di versamento

Il pagamento del secondo acconto a saldo dell’Imu per l’anno 2016, va effettuato entro il prossimo 16 dicembre 2016. Il versamento può essere effettuato in alternativa, utilizzando il bollettino postale o il Mod. F24, e con il Mod. F24 è possibile effettuare la compensazione del debito Imu con eventuali altri crediti (Irpef, Iva, ecc.).

Per la compilazione del Mod. F24, bisognerà utilizzare i relativi codici tributo predisposti dall'Agenzia delle Entrate inserendoli nella apposita sezione relativa ai tributi locali del modello.

L’Imu dovuta per le abitazioni principali classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, per altri fabbricati, per i terreni agricoli e per le aree fabbricabili, ad eccezione dei fabbricati ad uso produttivo classificati nel gruppo catastale D, va versata esclusivamente al comune.

Chi non paga o paga in ritardo (Imu o Tasi) può avvalersi del ravvedimento, e nel caso della Tasi per i tardivi o insufficienti pagamenti, la decisione di non applicare sanzioni è rimessa ai vari comuni. Per quel che riguarda l’Imu con il ravvedimento spontaneo, per i ritardi fino a 14 giorni si applica la sanzione giornaliera dello 0,1 per cento (in luogo dello 0,2%), per i ritardi da 15 a 30 giorni si applica la sanzione fissa dell’1,5% (invece del 3%), mentre per i ritardi da 31 a 90 giorni si applica la sanzione dell’1,67% (invece del 3,33%). I contribuenti potranno anche fruire della riduzione della sanzione al 3,75%, se la regolarizzazione degli errori e delle omissioni avviene entro il 30 giugno 2017 per le violazioni Imu del 2016.

Dal lato dei pagamenti vi sono delle novità relativamente al pagamento delle persone fisiche, senza partita Iva, tramite il modello F24 cartaceo, che potrà essere di qualunque importo (anche superiore a mille euro), senza alcuna compensazione, direttamente agli sportelli bancari o postali.

È questa la conseguenza dell’entrata in vigore della legge di conversione del decreto fiscale collegato alla Legge di Stabilità 2017 (D.L. 193/2016), che sopprime l’obbligo dell’F24 telematico per i pagamenti superiori a 1.000 euro da parte delle persone fisiche, senza partita Iva.

Regime degli “imbullonati”

All’interno della categoria dei fabbricati della categoria D occorre ricordarsi del regime del tutto particolare esistente per il 2016 con riferimento ai cosiddetti imbullonati. Dal 1° gennaio 2016, la determinazione della rendita catastale degli immobili censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E, è effettuata tramite stima diretta, tenendo conto del suolo e delle costruzioni, nonché degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l’utilità. Sono esclusi dalla stima diretta i macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali al processo produttivo.

Il contribuente ha la possibilità di chiedere una “revisione” della rendita presentando un “Docfa” al fine di scomputare il valore degli impianti funzionalmente connessi al processo produttivo. I criteri da considerare sono stati chiariti nella Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 2 del 1° febbraio 2016, dove si distingue tra impianti che migliorano la fruibilità del fabbricato, che in quanto tali continuano ad essere valorizzati nella rendita catastale, ed impianti solo funzionali al processo produttivo, che invece devono essere scomputati dalla rendita. La norma non individua un termine finale entro il quale il contribuente deve richiedere la revisione della rendita, quindi questa deve ritenersi sempre ammissibile. Ai fini impositivi, la data di presentazione del Docfa per ottenere la revisione è determinante.

Se il Docfa è stato presentato entro il 15 giugno 2016, il contribuente potrà considerare la nuova rendita dal 1° gennaio 2016 e quindi calcolare l’importo dovuto per l’intero anno sulla base della rendita più bassa. Se in sede di acconto non si è tenuto conto della nuova rendita, col saldo potrà essere recuperato l’importo in eccesso versato. Se invece il Docfa è stato presentato dopo il 15 giugno si rende applicabile la regola generale in base alla quale le variazioni di rendita conseguenti alla revisione della stessa si applicano dal 1° gennaio dell’anno successivo.

Deduciblità Imu per gli immobili d'impresa

Per gli immobili d'impresa l'Imu è deducibile nella misura del 20 per cento. La parziale deduzione dell’Imu non si applica agli immobili promiscuamente usati nell’esercizio dell’arte, o professione, o all’impresa commerciale e nell’uso personale del contribuente, perchè sono considerati strumentali per destinazione solo quelli utilizzati esclusivamente per l’attività.

Per la parziale deduzione dell’Imu si applica il principio di cassa previsto dall’articolo 99, comma 1, del Tuir (articolo 54 del Tuir per i lavoratori autonomi), quindi lo “sconto” si ha solo con il pagamento del tributo. Va rispettato comunque il principio della preventiva imputazione del costo nel conto economico nel periodo di competenza (articolo 109, comma 4, del Tuir).
L’Imu resta indeducibile ai fini Irap, indipendentemente dal metodo adottato per la determinazione della base imponibile.

La deduzione dal reddito d’impresa o da quello di lavoro autonomo, ai fini Irpef e Ires, spetta anche per la Tasi sugli immobili strumentali, per natura e per destinazione e per gli immobili-merce (non valgono i limiti per l'Imu). Non spetta alcuna deduzione ai fini Irpef e Ires, per gli immobili patrimonio dell’articolo 90 del Tuir (abitazioni o i terreni, locati a terzi, non utilizzati per l’attività), in quanto le spese e gli altri componenti negativi di questi immobili non sono ammessi in deduzione (articolo 90, comma 2, Tuir).

Tali regole valgono anche per la determinazione della base imponibile Irap delle ditte individuali, snc, sas (che non hanno optato per le regole del bilancio), mentre per chi applica la base imponibile dei soggetti Ires, la deduzione della Tasi si ha totalmente nell’anno di competenza e per tutte le tipologie di immobili.

Quadro Normativo

Decreto Legge n. 201 del 6 dicembre 2011 Legge n. 147 del 27 dicembre 2013 Legge n. 208 del 28 dicembre 2015 Decreto Legge n. 193 del 24 ottobre 2016 Circolare Agenzia delle Entrate n. 27 del 13 giugno 2016 Risoluzione Mef 1/DF del 17 febbraio 2016