Agevolazione prima casa, decadenza parziale con usufrutto entro i cinque anni

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Si decade dall’agevolazione “prima casa” se il contribuente che ha acquistato un’abitazione con tale beneficio fiscale, costituisce un diritto di usufrutto a tempo determinato prima del decorso dei cinque anni dall'acquisto?

In caso di risposta affermativa, la base imponibile su cui applicare le imposte di registro, ipotecarie e catastali dovute nella misura ordinaria, oltre alla sanzione e agli interessi, deve essere costituita dall'intero valore del bene oppure va rapportata al valore del diritto di usufrutto costituito a tempo determinato?

A tali quesiti risponde l’Agenzia delle Entrate, nella risposta ad interpello n. 441 del 30 agosto 2022, a seguito della richiesta di chiarimento da parte di un cittadino italiano residente all’estero, iscritto all’Aire, che nel 2021 ha acquistato un’abitazione usufruendo delle agevolazioni “prima casa" e che non potendo prevedere, per motivi lavorativi, il suo trasferimento in Italia in tempi brevi, sta valutando se costituire un diritto di usufrutto a tempo determinato della durata di cinque anni a favore della moglie.  

Agevolazione “prima casa”, alienazione anticipata dell'abitazione o dei diritti reali  

L'agevolazione per l'acquisto della "prima casa" è disciplinata dalla Nota II-bis, posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al Dpr 26 aprile 1986, n. 131 (TUR).

Tale norma prevede l’applicazione di benefici fiscali, come l'applicazione dell'imposta di registro nella misura ridotta per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione e gli atti traslativi o costitutivi dei diritti di nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione relativi alle stesse.

Pertanto, si incorre nella decadenza dall'agevolazione fruita in caso di trasferimento degli immobili acquistati con i benefici in esame entro i cinque anni dall'acquisto, se non si procede a un nuovo acquisto entro un anno dall'alienazione dell'immobile agevolato.

Circa la possibile decadenza “parziale” dall’agevolazione l’Agenzia, nella risposta n. 441/2022, rimanda alla risoluzione del 16 febbraio 2006, n. 31/E, secondo la quale così come il regime di favore trova applicazione anche con riferimento all'acquisto di una quota di abitazione, allo stesso modo deve ritenersi che la vendita di una quota o di una parte di essa (prima dei cinque anni), determini la decadenza per la quota o porzione di immobile ceduta.

Non esistono, infatti, eccezioni per la perdita dei benefici: la decadenza dall’agevolazione per alienazione nei cinque anni si verifica:

• sia con riferimento a qualunque tipo di alienazione (compravendita, anche con riserva di proprietà, permuta, conferimento in società, donazione, transazione, costituzione di una rendita ecc.);
• sia con riferimento a qualsiasi oggetto abbia l’alienazione (anche nel caso di alienazione parziale sotto il profilo quantitativo e qualitativo).

Inoltre, come specificato nella risoluzione agenziale n. 213 dell'8 agosto 2007, la cessione del diritto di nuda proprietà, entro il quinquennio dall'acquisto agevolato, comporta la decadenza dai benefici per la parte di prezzo corrispondente al diritto parziario ceduto, applicando al prezzo dichiarato nell'atto di acquisto i coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto, riportati nel prospetto allegato al Tur, con riferimento alla data in cui il diritto è stato acquisito.

Pertanto, la perdita del beneficio è rapportata al valore del diritto parziario ceduto e tale conclusione si può trasferire anche ai casi di alienazione parziale del bene tramite costituzione dei diritti reali parziari sull'immobile.

In conclusione, quindi, secondo l’Agenzia, visto che nel caso di specie l’usufrutto "a tempo" a favore della moglie determina una compressione del diritto di piena proprietà sul bene acquistato fino a quando non riacquisirà la piena proprietà dell’abitazione, la decadenza dall'agevolazione è proporzionale al valore del diritto parziario ceduto.

Conseguentemente, ai fini fiscali, sul valore del diritto alienato va recuperata la differenza tra la tassazione agevolata e la tassazione ordinaria, oltre alla sanzione e agli interessi.

Diritto di usufrutto "a tempo", quale la base imponibile?

Relativamente al secondo quesito posto dall’istante, la risposta n. 441/2022 specifica che la base imponibile su cui determinare le imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura ordinaria, dovrà essere rapportata al valore dell'usufrutto a tempo determinato, calcolato secondo le indicazioni dell'articolo 48 del Tur.

In particolare, sul valore dell’annualità dovranno essere applicati i coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto secondo il prospetto dei coefficienti allegato al Testo unico dell’imposta di registro, con riferimento alla data di acquisto.

Il valore del diritto reale parziario ceduto costituisce la base per il calcolo delle somme dovute per la decadenza parziale dell’agevolazione.