Acquisto prima casa, dalle Entrate le istruzioni per il bonus 2022

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Pubblicata la versione di maggio 2022 della “Guida per l’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali” che ha trovato spazio sul sito dell’Agenzia delle Entrate, nella sezione “l’Agenzia informa”.

Con la pubblicazione l’Agenzia delle Entrate vuole fornire un quadro riassuntivo delle principali regole da seguire quando si compra una casa, in modo da poter “sfruttare” tutti i benefici previsti dalla legge (imposte ridotte, limitazione del potere di accertamento di valore, eccetera) e di affrontare con serenità un momento così importante.

La Guida è rivolta agli acquirenti persone fisiche (che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali) e si riferisce sia alle compravendite tra
“privati” sia a quelle tra imprese e privati.

Acquisto prima casa, trattamento tributario

L’Agenzia parte dal descrivere:

• in primo luogo, il trattamento tributario riservato all’acquisto di un’abitazione in generale;

• poi quello applicabile in presenza dei benefici “prima casa”.

Particolare attenzione è dedicata al sistema del “prezzo-valore”. Non tutti forse sanno che, in base a questa regola:

• la tassazione dell’atto avviene sul valore calcolato in base alla rendita catastale dell’immobile e non sul corrispettivo effettivamente pagato:
• viene limitato il potere di accertamento di valore dell’Agenzia delle entrate;
• spetta per legge una riduzione degli onorari notarili.

Bonus prima casa 2022, le agevolazioni

Le imposte da pagare sono ridotte quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”.

In generale, queste agevolazioni si applicano quando:

• il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastale;
• il fabbricato si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
• l’acquirente ha determinati requisiti.

Il bonus prima casa 2022 comprende:

• l’esenzione dell’IVA nel caso l’acquirente sia un’azienda;

• la riduzione dell’imposta di registro dal 9 al 2% sul valore catastale dell’immobile per chi compra la casa da un privato;

• l’imposta ipotecaria è quella catastale hanno un importo fisso di 50 euro.

• all’acquirente privato che intende acquistare una casa da un’impresa, invece, si applica l’IVA agevolata: non più il 10% ma l’aliquota ridotta al 4%;

• le imposte di registro, imposte ipotecarie e catastali sono pari a €200 ciascuna;

• è possibile detrarre il 19% dei compensi dell’agenzia immobiliare per un importo non superiore a 1000 euro.

Agevolazione prima casa “under 36”

Anche nella versione di maggio 2022, la Guida delle Entrate all’acquisto di un immobile dedica una capitolo a parte agli under 36.

In particolare, ci si concentra sulle recenti agevolazioni fiscali introdotte dal Decreto legge n. 73/2021 in favore dei giovani acquirenti (con età inferiore a 36 anni) che stipulano un atto di acquisto della “prima casa” tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022.

Nello specifico, l’articolo 64 commi 6-11 del DL 73/2021, consente di maturare un credito d’imposta sugli atti di acquisto immobiliare imponibili a IVA, realizzati dal 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022, in presenza delle condizioni di “prima casa” (individuate dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86), a favore di soggetti che:

• non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato;

• e hanno un valore dell’ISEE non superiore a 40.000 euro annui.

Se si tratta di atti imponibili a IVA e sussistono le condizioni “prima casa”, l’atto di vendita viene:

1. assoggettato ad IVA nella misura del 4%;

2. esentato da imposte di registro, ipotecaria e catastale;

3. l’acquirente in possesso delle condizioni di reddito e di età richieste dall’art. 64 commi 6-7 del DL 73/2021 matura un credito di imposta pari all’ammontare dell’IVA pagata sull’acquisto della prima casa.

Il suddetto credito di imposta può essere utilizzato:

• in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;

• in compensazione in F24, con il codice tributo “6928”;

• in diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto.

Un dubbio era stato sollevato all’Amministrazione finanziaria su come indicare il bonus prima casa riferito ai giovani nel modello di dichiarazione nel caso di un acquisto perfezionato nel 2022, ma prima della presentazione del modello REDDITI 2022 o del 730/2022.

L’Agenzia ha chiarito il tutto in una Faq poi ripresa nella Guida.

Si specifica che Il contribuente che utilizza nella dichiarazione dei redditi relativa al 2021 il bonus under 36 per la prima casa acquistata a febbraio 2022, dovrà indicare il credito d’imposta maturato nella colonna 2, rigo G8, del 730/2022 o nella colonna 2, rigo CR13, del modello Redditi Pf (fascicolo 1).