Acquisto della casa e agevolazioni. Aggiornata la Guida delle Entrate

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L’Agenzia delle Entrate fornisce un aggiornamento della pratica guida dedicata all’acquisto della casa contenente un utile quadro riassuntivo delle norme applicabili che possono portare a sfruttare le agevolazioni previste dalla legge.

La guida è rivolta alle persone fisiche e attiene alle compravendite sia tra soggetti privati e sia tra imprese e soggetti privati.

Acquisto della casa. Il preliminare

Se si procede con il preliminare di compravendita è bene sapere che anche tale atto è soggetto a registrazione:

- entro 20 giorni dalla sottoscrizione;

- se ci si è rivolti ad un notaio, sarà questi a provvedere entro 30 giorni.

Per la registrazione sono dovute:

• l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita;
• l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata

l’imposta di bollo è invece di 155 euro).

Se alla firma del preliminare viene dato un importo, anche questo è soggetto ad imposta di registro proporzionale pari:

• allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
• al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

Acquisto dell’immobile con beneficio “prima casa”

Se il compratore possiede i necessari requisiti, si va incontro ad una riduzione delle imposte da pagare.

Sommariamente, ciò è possibile quando:

• l’abitazione oggetto di compravendita appartiene a determinate categorie catastali (non sono ammesse le categorie A/1, A/8 e A/9);
• l’immobile è ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza (se risiede in altro comune, entro 18 mesi deve trasferire la residenza);
• l’acquirente si trova in particolari condizioni.

Parte della guida del gennaio 2022 si occupa dell’agevolazione specifica studiata per i giovani di età inferiore a 36 anni

Prima casa under 36

Con il Decreto Sostegni bis sono state introdotte delle agevolazioni per favorire l’acquisto della prima casa da parte dei giovani al di sotto dei 36 anni di età. A seguito della modifica operata dalla Legge di bilancio 2022, il bonus si applica fino al 31 dicembre 2022 (in origine era 30 giugno 2022).

Beneficiari sono giovani che:

• non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato;
• hanno un indicatore ISEE non superiore a 40.000 euro annui.

Per gli atti stipulati nel 2021, l’ISEE è riferito ai redditi e al patrimonio del 2019; per gli atti stipulati nel 2022, l’ISEE è quello del 2020.

L’agevolazione consiste:

• nella esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale per acquisti non soggetti a Iva;
• oltre a tale esenzione, nel riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore per gli acquisti soggetti ad Iva;
• nella esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

Come specificato dall’Agenzia delle Entrate, i contratti preliminari di compravendita non sono compresi nelle agevolazioni; è però previsto, alla stipula del contratto definitivo, che si possa presentare istanza di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra.

Altra precisazione attiene all’applicazione del bonus anche per immobili acquistati all’asta.

Se viene acclarata la mancanza dei requisiti richiesti, si va incontro alla decadenza dalle agevolazioni.

Sul punto la circolare n. 12/2021 ha chiarito che:

- se si riscontra l’inesistenza dei requisiti specificatamente richiesti per il bonus under 36 ma sono presenti quelli per l’agevolazione prima casa

• per gli atti soggetti a imposta di registro viene recuperata questa imposta (nella misura del 2%) e le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura
  fissa di 50 euro ciascuna
• per gli acquisti soggetti a Iva, si perde il credito d’imposta con il conseguente recupero dello stesso (oltre all’applicazione di sanzioni e interessi), qualora già utilizzato (resta ferma l’applicazione dell’Iva al 4%);

- se sono inesistenti i requisiti per l’agevolazione prima casa

• l’imposta di registro viene determinata nella misura del 9%, le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, oltre all’applicazione di interessi e sanzioni
• viene meno il credito d’imposta e si va incontro alle conseguenze in materia di Iva per la decadenza dalle agevolazioni prima casa.

La guida delle Entrate si conclude con una serie di Faq.