Acquisti “prima casa” under 36, estensione al 2023

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Con l'articolo 1, comma 74 della Legge n. 197/2022, modificando l'articolo 64 comma 9 del D.L. n. 73/2021, sono state prorogate le agevolazioni prima casa in caso di acquisto dell’immobile abitativo da parte di un soggetto di età inferiore a 36 anni, con ISEE non superiore a 40.000 euro. La novità, prevista nell’ambito della legge di bilancio 2023, tuttavia, concerne la sola “estensione” del periodo di operatività del beneficio lasciando, invece, inalterato l’impianto normativo di cui all’articolo 64 del D.L. 73/2021 convertito.

In pratica, il beneficio consiste:

• nell’esonero dal pagamento delle imposte d’atto (imposte di registro, ipotecaria e catastale) ovvero, per gli atti imponibili a Iva, in un credito d’imposta pari all’IVA corrisposta in relazione all'acquisto.
• nell’esenzione dalle imposte sostitutive applicabili ai finanziamenti per acquisto, costruzione e ristrutturazione di immobili. Si tratta dell'imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative la cui aliquota - pari allo 0,25% dell'ammontare complessivo del finanziamento - è fissata dall’articolo 18 del D.P.R. n. 601 del 1973.

L’agevolazione, per effetto della legge di bilancio 2023, si applica agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023.  Sulla materia sono arrivati diversi interventi di prassi i quali l’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti chiarimenti operativi.  Sul piano soggettivo, si rammenta che sono esonerati dal versamento dell'imposta di registro e delle imposte ipotecaria e castale gli acquirenti (persone fisiche) di immobili “prima casa” che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e che hanno un valore dell’ISEE non superiore a 40.000 euro annui.

Riguardo il primo requisito (limite di età), nella circolare 12/E/2021 è stato  confermato che l’agevolazione spetta ai soli acquirenti che, nell’anno solare in cui viene stipulato l’atto traslativo, non hanno ancora compiuto il 36° anno d’età.  Riguardo il requisito reddituale, invece, si fa presente la sussistenza del requisito ISEE deve riscontrarsi alla “data di stipula del contratto”. Pertanto, al momento della stipula dell’atto, il contribuente deve dichiarare di avere un valore ISEE non superiore a 40.000 euro e di essere in possesso della relativa attestazione in corso di validità o di aver già provveduto a richiederla, mediante presentazione di DSU in data anteriore o almeno contestuale alla stipula dell’atto. Nella circolare 12/E/2021, poi, si pone l’attenzione sui contratti preliminari di compravendita; per questi la prassi dell’Agenzia ha confermato che la tassazione resta invariata in merito  all’applicazione dell’imposta di registro dovuta per l’atto, gli acconti e la caparra, con applicazione delle regole generali.  Inoltre, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’imposta sulle donazioni indirette non si applica anche nel caso in cui l’atto di compravendita, al quale la liberalità è collegata, sia esentato dal pagamento dell’imposta di registro in quanto accede ai benefici prima casa under 36.  

Da ultimo si evidenzia che nella circolare 12/E/2021 viene chiarito che, per gli atti non soggetti a Iva, opera anche l'esenzione dall'imposta di bollo e dai tributi speciali catastali e tasse ipotecarie, seppur non espressamente richiamata dall'articolo 64 comma 6 del D.L. 73/2021 in quanto ci si trova comunque nel campo di applicazione dell'articolo 10 comma 3 del DLgs. n. 23/2011. Quest’ultima  prevede l’esenzione dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie in relazione agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili e agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, ordinariamente soggetti all’imposta di registro in misura proporzionale (2% ove si tratti di “prima casa”). Diversamente, per gli atti di acquisto della “prima casa under 36” soggetti ad Iva per i quali operano sia l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale sia il credito di imposta pari all’Iva, resta ferma l’applicabilità dell’imposta di bollo, dei tributi speciali catastali e delle tasse ipotecarie.