Bonus prima casa under 36 applicabile fino al 31 dicembre 2023

---

Condividi l'articolo:

---

Con l'articolo 1, comma 74 della Legge n. 197/2022, modificando l'articolo 64 comma 9 del D.L. n. 73/2021, sono state prorogate le agevolazioni prima casa in caso di acquisto dell’immobile abitativo da parte di un soggetto di età inferiore a 36 anni, con ISEE non superiore a 40.000 euro. La novità, prevista nell’ambito della legge di bilancio 2023, tuttavia, concerne la sola “estensione” del periodo di operatività del beneficio lasciando, invece, inalterato l’impianto normativo di cui all’articolo 64 del D.L. 73/2021 convertito. In pratica, il beneficio consiste:

• nell’esonero dal pagamento delle imposte d’atto (imposte di registro, ipotecaria e catastale) ovvero, per gli atti imponibili a Iva, in un credito d’imposta pari all’IVA corrisposta in relazione all'acquisto.
• nell’esenzione dalle imposte sostitutive applicabili ai finanziamenti per acquisto, costruzione e ristrutturazione di immobili. Si tratta dell'imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative la cui aliquota - pari allo 0,25% dell'ammontare complessivo del finanziamento - è fissata dall’articolo 18 del D.P.R. n. 601 del 1973.

Sulla materia sono arrivati diversi interventi di prassi i quali hanno fornito importanti chiarimenti operativi; di recente è stata aggiornata anche la guida all’acquisto della casa disponibile sul sito delle Entrate.

Nella trattazione che segue si cerca di fornire un quadro di sintesi delle principali indicazioni in materia.

Requisiti soggettivi

Sono esonerati dal versamento dell'imposta di registro e delle imposte ipotecaria e castale gli acquirenti (persone fisiche) di immobili “prima casa” che soddisfano le seguenti condizioni:

1. non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato;
2. hanno un valore dell’ISEE non superiore a 40.000 euro annui.

Detti requisiti vanno ad “aggiungersi” a quelli già stabiliti ai fini dell’agevolazione cd. “prima casa”. Riguardo il primo requisito (limite di età), nella circolare 12/E/2021 viene confermato che l’agevolazione spetta ai soli acquirenti che, nell’anno solare in cui viene stipulato l’atto traslativo, non hanno ancora compiuto il 36° anno d’età. Quindi, per gli atti rogitati nel 2023, dai soggetti nati dall'1.1.88 in poi.

Esempio - Tizio, che stipulerà un atto di acquisto di un immobile ad uso abitativo nel marzo 2023 e compirà 36 anni di età nell’ottobre 2023, non beneficerà dell’agevolazione; - Caio, che stipulerà un atto di acquisto di un immobile ad uso abitativo nell’ottobre 2023 e compirà 36 anni di età nel gennaio 2024, al ricorrere degli altri requisiti previsti, beneficerà dell’agevolazione.

Per quanto concerne, invece, il secondo requisito (limite reddituale) si rammenta che l’indicatore ISEE è calcolato sulla base dei redditi percepiti e del patrimonio posseduto nel 2° anno solare precedente la presentazione della dichiarazione sostitutiva unica (DSU), rapportati al numero dei soggetti che fanno parte dello stesso nucleo familiare (ad esempio: l’indicatore ISEE è riferito ai redditi e al patrimonio dell’anno 2021 per gli atti stipulati nel corso del 2023).  In particolare, la DSU ha lo scopo di illustrare complessivamente la situazione economica del nucleo familiare del dichiarante, mentre l’ISEE presenta un indicatore numerico che è il risultato di tutti i dati contenuti nella DSU. Sul piano temporale l’ISEE ordinario ha validità a decorrere dal 1° gennaio o, se successiva, dalla data di presentazione della DSU, fino al 31 dicembre dell’anno a cui fa riferimento.

ATTENZIONE: Il “nucleo familiare”, ai fini ISEE, è costituito (ai sensi dell’articolo 3 del DPCM n. 159/2013) dai soggetti componenti la famiglia anagrafica alla data di presentazione della DSU, fatte salve le eccezioni stabilite dallo stesso articolo.

Atteso che la sussistenza del requisito ISEE deve riscontrarsi alla “data di stipula del contratto”, l’Agenzia ritiene che non è possibile ottenere un ISEE che abbia una validità “retroattiva”, rilasciato sulla base di una DSU presentata in una data successiva a quella dell’atto. Il contribuente, quindi, deve essere in possesso di un ISEE “in corso di validità” alla data del rogito e tale documento deve essere richiesto in un momento necessariamente “antecedente” alla stipula dello stesso, mediante la presentazione della relativa DSU in data anteriore (o almeno contestuale) all’atto. Pertanto, al momento della stipula dell’atto, il contribuente deve dichiarare di avere un valore ISEE non superiore a 40.000 euro e di essere in possesso della relativa attestazione in corso di validità o di aver già provveduto a richiederla, mediante presentazione di DSU in data anteriore o almeno contestuale alla stipula dell’atto. A tal fine, è opportuno che nell’atto venga indicato il “numero di protocollo” dell’attestazione ISEE in corso di validità o, laddove questa non sia stata ancora rilasciata, il numero di protocollo della DSU presentata dal contribuente.

L’attestazione ISEE alla quale occorre fare riferimento è, in via generale, quella “ordinaria”. Tuttavia, al ricorrere dei requisiti previsti dal DPCM n. 159/2013, è possibile considerare anche l’ISEE “corrente”. Un contribuente che possiede un ISEE ordinario in corso di validità può munirsi di un ISEE corrente qualora la situazione lavorativa, economica o patrimoniale dei componenti del nucleo familiare sia significativamente “variata” rispetto alla situazione rappresentata nella DSU ordinaria. Ciò in quanto la certificazione ISEE corrente è calcolata con riferimento ad un periodo di tempo più ravvicinato.

Si evidenzia che l’ISEE corrente, a differenza di quello ordinario, in caso di variazione della sola componente reddituale, ha una validità ridotta (6 mesi dalla data di presentazione del modulo sostitutivo della DSU). Nel caso di aggiornamento della sola componente patrimoniale, o di entrambe le componenti reddituale e patrimoniale, invece, la validità arriva fino al 31 dicembre dell’anno di presentazione del modulo sostitutivo della DSU. In ogni caso, laddove intervengano variazioni nella situazione occupazionale o nella fruizione dei trattamenti, l’ISEE corrente deve essere aggiornato entro due mesi dalla variazione.

Importante sottolineare che il requisito ISEE riguarda anche gli atti assoggettati a IVA.

Requisiti oggettivi

Per effetto del richiamo operato dalla norma occorre far riferimento alla disciplina del bonus “prima casa”:

• sia in merito alla “natura” degli immobili oggetto della misura di favore;

CATEGORIE CATASTALI
SI AGEVOLAZIONE	NO AGEVOLAZIONE
• A/2 (abitazioni di tipo civile) • A/3 (abitazioni di tipo economico) • A/4 (abitazioni di tipo popolare) • A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare) • A/6 (abitazioni di tipo rurale) • A/7 (abitazioni in villini) • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).	A/1 (abitazioni di tipo signorile) A/8 (abitazioni in ville) A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

• sia con riguardo alle “tipologie di atti" agevolabili.

Sul piano oggettivo, quindi, l’agevolazione si applica non solo agli atti comportanti il trasferimento a titolo oneroso della proprietà (o quota di comproprietà) ma anche agli atti che comportano il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento (nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione) di abitazione.  L’agevolazione, tuttavia, non si estende ai contratti preliminari di compravendita, avendo lo stesso effetti solo obbligatori. Inoltre, il contratto “definitivo” di acquisto potrebbe anche non essere stipulato o, comunque, potrebbe non essere stipulato nei termini richiesti per l’applicazione dell’agevolazione. Alla luce di dette considerazione, la prassi dell’Agenzia ha confermato (nella circolare 21/E/2021 così come nella risposta 650/E/2021) che la tassazione del contratto preliminare resta invariata quanto all’applicazione dell’imposta di registro dovuta per l’atto, gli acconti e la caparra, con applicazione delle regole generali.

TASSAZIONE CONTRATTO PRELIMINARE
In tutti i casi	imposta di registro fissa (200 euro) ex art.10 della Tariffa, Parte I, allegata al TUR;
Somme date a titolo di caparra	è dovuta l'imposta di registro nella misura dello 0,50%, come previsto dall'articolo 6 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR;
acconti prezzo non soggetti Iva	trova applicazione l'imposta proporzionale di registro nella misura del 3%, come previsto dall'articolo 9 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR.

Nel caso, poi, l'imposta proporzionale corrisposta per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti “superiore” all'imposta di registro dovuta per il contratto “definitivo” di compravendita immobiliare che soddisfi le condizioni agevolative, è possibile “recuperare l'imposta proporzionale versata relativamente ad acconti e caparra, atteso che l'acquirente non avrà modo di scomputare alcuna imposta dall'acquisto definitivo, esente ai sensi dell'articolo 64 in commento" (circolare 12/E/2021, punto 2.1).

Per quanto riguarda, poi, l’acquisto di un immobile a seguito di un provvedimento giudiziale, l’Agenzia conferma l’applicazione del beneficio. Ciò in coerenza con quanto chiarito in relazione al bonus “prima casa”, la cui applicazione può essere chiesta “anche nelle ipotesi in cui il trasferimento immobiliare avviene con un provvedimento giudiziale” (risoluzione n. 38/E/2021).

A tal fine, le dichiarazioni relative alla sussistenza dei requisiti per l’agevolazione sono rese dalla parte interessata, generalmente, nelle more del giudizio, affinché le stesse possano risultare nel provvedimento medesimo. Dette dichiarazioni potranno essere rese anche in un momento successivo, purché comunque ciò avvenga prima della registrazione dell’atto (risoluzione n. 38/E/2021 e circolare n. 38/E/2005, paragrafo 9).

Oggetto dell’agevolazione

Come anticipato, in presenza delle condizioni previste per il beneficio cd. “prima casa” e degli ulteriori requisiti dell’età (inferiore a 36 anni) e dell’ISEE (di valore non superiore a euro 40.000) è previsto:

• l’esonero dal pagamento dell'imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale, nei casi in cui l’atto di acquisto immobiliare sia soggetto ad imposta di registro;
• in caso di acquisti soggetti ad Iva, un credito d’imposta di ammontare pari all’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all’acquisto, applicata con aliquota nella misura del 4%.

Riguardo il credito d’imposta, l’Agenzia – nella circolare 12/E/2021 – ha precisato che l’esenzione dalle imposte d’atto è riferibile anche agli atti assoggettati a IVA.  Il credito d’imposta, lo si ricorda, può essere:

• portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati “dopo” la data di acquisizione del credito;
• utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto (nel modello REDDITI PF 2022 era rigo CR13);
•  utilizzato in compensazione ai sensi del decreto legislativo n. 241/1997 (con codice tributo "6928" istituito con risoluzione n. 62/E/2021).

In particolare, stante l’indicazione in dichiarazione, viene chiarito che il credito d’imposta può essere fatto valere in sede di presentazione della “prima dichiarazione” dei redditi successiva all’acquisto ovvero della dichiarazione relativa al periodo di imposta in cui è stato effettuato l’acquisto.

Per il contribuente che fruisce del regime di vantaggio (D.L. 98/2011) o del regime forfetario (L. 190/2014), il credito d’imposta “prima casa under 36” sarà portato in diminuzione dall’importo delle relative imposte sostitutive indicato nel rigo LM40, colonna 1.

Ipotesi di co-acquisto

In caso di acquisto di una abitazione da parte di plurimi acquirenti, la misura del vantaggio fiscale andrà calcolata “pro-quota” in favore dei soli acquirenti aventi i requisiti richiesti. Ciò in coerenza con quanto chiarito con la circolare n. 38/E/2005 (par. 2.1): se uno solo dei coniugi possiede i requisiti per fruire dell’agevolazione, il beneficio è applicabile “limitatamente” alla quota da esso acquistata.  Resta ferma in capo al co-acquirente non in possesso dei requisiti l’applicazione del minimo d’imposta dovuto per legge, pari a 1.000 euro di imposta di registro, oltre alle imposte ipo-catastali, pari a 50 euro ciascuna.

Pertanto, in caso di co-acquisto di un bene immobile ad uso abitativo, ove solo uno degli acquirenti abbia i requisiti richiesti dall’agevolazione “prima casa under 36”:

• la quota di sua spettanza beneficerà dell’agevolazione (esenzione dal pagamento delle imposte d’atto  e, in caso di acquisto soggetto ad Iva, riconoscimento del relativo credito pro quota);
• la quota del titolare della sola agevolazione “prima casa” beneficerà degli effetti della disciplina;
• la quota del soggetto non titolare di alcuna agevolazione sconterà le imposte in misura ordinaria.

Pertinenze

L’Agenzia delle Entrate conferma che l’acquisto di pertinenze è riconducibile, con i limiti fissati dalla nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, Parte I allegata al DPR 131/86, nell’ambito applicativo del regime agevolativo. L’acquisto della pertinenza può avvenire contestualmente a quello dell’abitazione principale o con atto separato (circolare n. 18/E/2013). In quest’ultimo caso anche l’atto di acquisto della pertinenza deve essere stipulato entro il termine di validità temporale dell’agevolazione e nel rispetto dei requisiti soggettivi previsti. In ogni caso, nell’ipotesi in cui, contestualmente all’acquisto dell’abitazione ai sensi del citato articolo 64, sia effettuato un acquisto di pertinenze non agevolabili (in quanto appartenenti a una categoria catastale diversa da quelle indicate al comma 3 della nota II-bis oppure acquistate in numero superiore a una per categoria), per queste trovano applicazione le regole ordinarie.

Periodo di applicabilità dell'agevolazione

Con la legge di bilancio 2023 - L. n. 197/2022 - viene “esteso” il periodo di operatività del beneficio. Così, avremo che:

• la norma “originaria” prevedeva l’applicazione del beneficio agli atti stipulati dal 26.5.2021 al 30.6.2022;
• la legge di bilancio 2022 (articolo 1 comma 151 lett. b) della L. n. 234/2021) aveva esteso il periodo di applicabilità del beneficio fino al 31.12.2022;
• la legge di bilancio 2023 (articolo 1 comma 74 lett. c) della L. 197/2022) estende il periodo di applicabilità del beneficio a tutto il 2023, consentendone l'applicazione agli atti stipulati fino al 31.12.2023.

Conseguentemente, le agevolazioni in esame si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023.

Credito d’imposta da riacquisto

L’articolo 7 della L. 448/1998 prevede l’attribuzione di un credito d’imposta al contribuente che:  

• acquista, entro 1 anno dall’alienazione dell’immobile per il quale aveva fruito dell’aliquota agevolata prevista ai fini dell’imposta di registro e IVA per la “prima casa”, un’altra abitazione diversa da A/1, A/8 e A/9, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, del TUR;
• già possesso di un immobile per il quale ha fruito del bonus “prima casa”, acquista un altro immobile, usufruendo nuovamente del bonus “prima casa”, obbligandosi ad alienare il primo entro un anno.

Detto credito d’imposta spetta fino a concorrenza dell’imposta di registro ovvero dell’Iva dovuta in relazione al precedente acquisto agevolato, per un ammontare non superiore all’imposta di registro o all’IVA dovuta per l’acquisto agevolato della nuova casa di abitazione (circolari n. 2/E/2014 e n. 18/E/2013). Pertanto, nell’ipotesi di alienazione di un’abitazione acquisita precedentemente con le agevolazioni “prima casa” e successivo acquisto entro l’anno di un’altra abitazione usufruendo dell’esenzione in esame, per l’Agenzia non spetta alcun credito d’imposta (in quanto parametrato alla minore delle imposte relative ai due atti di compravendita, che in questo caso è pari a zero). Allo stesso modo, in caso di successiva alienazione dell’immobile acquistato con esenzione dell’imposta di registro e riacquisto entro un anno di una nuova “prima casa”, il contribuente non potrà beneficiare del credito d’imposta di cui all’articolo 7 della L. 448/1998 (in quanto l’imposta relativa al precedente acquisto era pari a zero).

Il suddetto credito d’imposta per il riacquisto “prima casa” non compete nemmeno in relazione agli acquisti con atto soggetto ad Iva ciò in quanto nelle compravendite soggette ad IVA la disposizione agevolativa già prevede un ristoro pari all’IVA corrisposta in relazione all’acquisto, sotto forma di credito d’imposta, in forza del quale l’imposta dovuta diventa, di fatto, pari a zero.  Qualora fosse ammesso anche il credito di imposta per il riacquisto “prima casa” di cui all’articolo 7 della L. 448/1998, verrebbe riconosciuto un doppio beneficio che andrebbe oltre la ratio della normativa in tema di agevolazioni “prima casa”.

Da quanto sopra, anche per gli atti soggetti ad IVA che fruiscono dell’agevolazione “prima casa under 36”, il contribuente non matura alcun credito d’imposta da “riacquisto” ai sensi dell’articolo 7 della L. 448/1998.

Imposta di bollo, tassa ipotecaria e tributi per la voltura catastale

Nella circolare 12/E/2021 l’Agenzia delle Entrate chiarisce che, per gli atti non soggetti ad IVA, opera anche l'esenzione dall'imposta di bollo e dai tributi speciali catastali e tasse ipotecarie, seppur non espressamente richiamata dall'articolo 64 comma 6 del D.L. 73/2021 in quanto ci si trova comunque nel campo di applicazione dell'articolo 10 comma 3 del D.Lgs. n. 23/2011. Quest’ultima norma prevede l’esenzione dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie in relazione agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili e agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, ordinariamente soggetti all’imposta di registro in misura proporzionale (2% ove si tratti di “prima casa”). Diversamente, per gli atti di acquisto della “prima casa under 36” soggetti ad Iva per i quali operano sia l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale sia il credito di imposta pari all’Iva, resta ferma l’applicabilità dell’imposta di bollo, dei tributi speciali catastali e delle tasse ipotecarie.

Liberalità indirette

Nella circolare 12/E/2021 – sebbene la norma di cui all’articolo 1, comma 4-bis del DLgs.n.346/1990 preveda l'esclusione dell'imposta nei casi di donazioni o di altre liberalità collegate ad atti concernenti il trasferimento o la costituzione di diritti immobiliari, qualora per l’atto sia prevista l’applicazione dell’imposta di registro proporzionale o l’Iva  - l’Agenzia delle Entrate chiarisce che l’imposta sulle donazioni indirette non si applica anche nel caso in cui l’atto di compravendita, al quale la liberalità è collegata, sia esentato dal pagamento dell’imposta di registro in quanto accede ai benefici “prima casa under 36”. Come già precisato, infatti, le conseguenze fiscali riguardo alle imposte indirette per chi chiede le agevolazioni “under 36”, non possono essere deteriori rispetto a quelle prefigurate per coloro che chiedono solo il trattamento fiscale ordinario. Così, ad esempio, in presenza di un atto di compravendita immobiliare assoggettabile all’imposta di registro proporzionale, qualora la provvista economica sia fornita da un familiare dell’acquirente (in presenza di una liberalità indiretta), non troverà applicazione l’imposta sulle donazioni anche se il contribuente intenda beneficiare dell’agevolazione “prima casa under 36”. Come già affermato in giurisprudenza, è necessaria la presenza del nesso tra la donazione del denaro e l’acquisto dell’immobile (Cassazione n. 13133/2016).

Esonero imposta sostitutiva finanziamenti

L’articolo 64, comma 8 del D.L. n. 73/2021 prevede l'esonero dal pagamento dell’imposta sostitutiva sui finanziamenti per l’acquisto, la costruzione e ristrutturazione di immobili. Si tratta dell'imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative la cui aliquota (pari allo 0,25% dell'ammontare complessivo del finanziamento) è fissata dall’articolo 18 del D.P.R.601/1973. Per fruire di detta agevolazione il finanziamento deve essere erogato per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili per i quali ricorrono le condizioni di cui alla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR a favore di soggetti mutuatari che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato e che hanno ISEE non superiore a 40.000 euro annui. La sussistenza dei requisiti per godere delle agevolazioni fiscali deve essere dichiarata dal mutuatario nel contratto di mutuo o in un documento allo stesso allegato.

Nel caso di finanziamento “cointestato” e destinato all’acquisto di immobile abitativo, l’esenzione è applicabile solo alla parte del finanziamento erogata in favore del soggetto che possiede i requisiti di cui all’articolo 64 del “Sostegni-bis”. Sulla quota restante, l’aliquota è applicabile nella misura dello 0,25% nel caso in cui il mutuatario acquisti l’immobile usufruendo delle agevolazioni “prima casa”; qualora non sussistano tali requisiti, l’aliquota da applicare è pari al 2%.

Per il mutuatario-acquirente è possibile, inoltre, richiedere l’esenzione dal pagamento dell’imposta sostitutiva anche qualora l’atto di acquisto dell’immobile (per il quale è richiesto il finanziamento) sia stato stipulato senza avvalersi dell’esenzione di cui all’articolo 64, commi 6 e 7 del  D.L. 73/2021 nonché qualora, nello stesso, l’acquirente non abbia fatto richiesta di beneficiare dell’ordinaria agevolazione “prima casa”, sempre che ovviamente sia in possesso dei requisiti stabiliti dal comma 6 dell’articolo 64.  Si precisa, infine, che l’esenzione dal pagamento dell’imposta sostitutiva non comporta l’applicazione, con riferimento ai relativi atti di finanziamento, dell’imposta di registro, di bollo, ipotecaria e catastale e delle tasse sulle concessioni governative, alternativamente previste alla prima.

Insussistenza dei requisiti e decadenza dalle agevolazioni

In caso di insussistenza delle “condizioni” e dei “requisiti” per beneficiare delle agevolazioni “prima casa” in esame o di decadenza da dette agevolazioni:

• le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono dovute nella misura ordinaria, cui si aggiunge una sanzione pari al 30% delle imposte dovute nonché il pagamento degli interessi di mora;
• per gli atti soggetti ad Iva, è dovuta la differenza (tra la somma dovuta e l'agevolazione indebitamente fruita) nonché una sanzione pari al 30% della differenza medesima e gli eventuali interessi di mora.

Sul punto, la circolare n. 12/E/2021 ha precisato che:

1. se viene riscontrata solo l’insussistenza dei requisiti previsti specificamente per le agevolazioni “prima casa under 36” (per esempio, il valore ISEE o il periodo  temporale di validità delle agevolazioni), ma sussistono i requisiti e le condizioni per l’applicazione dell’agevolazione “prima casa”:

• per gli atti soggetti a imposta di registro viene recuperata questa imposta (nella  misura del 2%) e le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura  fissa di 50 euro ciascuna;
• per gli acquisti soggetti a Iva, invece, viene meno il credito d’imposta con il conseguente recupero dello stesso (oltre all’applicazione di sanzioni e interessi), nel caso sia già stato utilizzato. Resta ferma l’applicazione dell’Iva con l’aliquota del 4%;

2. nelle ipotesi di “decadenza” dalle agevolazioni prima casa, che si verifica in caso di:

• dichiarazione mendace, resa nell’atto di acquisto, circa la sussistenza dei requisiti;
• mancato trasferimento della residenza nei termini previsti;
• alienazione infra-quinquennale non seguita dal riacquisto entro l’anno;
• mancata alienazione della precedente prima casa entro l’anno dall’acquisto della nuova prima casa;

venendo meno i presupposti per godere delle agevolazioni “prima casa”, l’imposta di registro è determinata nella misura del 9%, le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, oltre all’applicazione di interessi e sanzioni. Il credito d’imposta viene meno (con il recupero dello stesso e l’applicazione di  sanzioni e interessi), oltre alle conseguenze in materia di Iva per la decadenza  dalle agevolazioni “prima casa” (di cui al n. 21 della Tabella A, parte II, allegata al Dpr n. 633/1972).

 

Alcune Risposte dalla Guida dell’Agenzia delle Entrate
Sto acquistando una casa che sarà intestata a me, che ho 34 anni e Isee inferiore a 40.000 euro, e ad altra persona over 36. Posso usufruire delle agevolazioni under 36, almeno per la mia quota?	Quando due persone acquistano un immobile a uso abitativo, ma solo uno degli acquirenti ha i requisiti per richiedere le agevolazioni “prima casa under 36”, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che la persona avente diritto potrà beneficiare delle agevolazioni per la quota di sua spettanza (circolare n.12/2021). Pertanto, usufruirà dell’esenzione dal pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale e, se l’acquisto è soggetto a Iva, anche del credito d’imposta pro quota. Per quanto riguarda, invece, l’altra persona (over 36): - se ha diritto, comunque, solo all’agevolazione “prima casa”, beneficerà degli effetti della relativa disciplina, pagando sulla sua quota l’imposta di registro agevolata (2% sul valore dell’immobile, con un importo minimo di 1.000 euro) e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna. Se l’acquisto è soggetto a Iva, invece, saranno dovute l’Iva agevolata al 4% e le imposte di registro, catastale e ipotecaria nella misura fissa di 200 euro ciascuna - se non ha diritto ad alcuna agevolazione, sulla sua quota pagherà le imposte in misura ordinaria (imposta di registro del 9%, con un importo minimo di 1.000 euro, e imposte ipotecarie e catastali nella misura di 50 euro ciascuna; se l’acquisto è soggetto a Iva, invece, saranno dovute l’Iva ordinaria al 10% e le imposte di registro, catastale e ipotecaria nella misura fissa di 200 euro ciascuna).
Compirò 36 anni a marzo 2023. Entro quale data dovrò stipulare l’atto di acquisto della prima casa per avere diritto alle agevolazioni per gli under 36. Posso farlo entro il mese di febbraio 2023?	Le agevolazioni in materia di imposte indirette in favore di giovani acquirenti di una prima casa di abitazione sono state introdotte dall’articolo 64 del DL n. 73/2021 e si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023. I requisiti soggettivi per poter usufruire dei benefici fiscali sono due: - non aver ancora compiuto l’età di 36 anni nell’anno in cui viene stipulato l’atto; - avere un ISEE non superiore a 40.000 euro annui. Pertanto, il giovane acquirente avrebbe potuto usufruire delle agevolazioni, al ricorrere degli altri requisiti previsti dalla norma, se avesse stipulato un atto di acquisto di un immobile a uso abitativo entro il 31 dicembre 2022.  Al contrario, non potrà richiederle se l’atto è rogitato nel 2023, cioè nello stesso anno solare nel quale compie 36 anni di età.
Se compro la mia prima casa, pagando l’Iva, nei primi mesi del 2023, posso utilizzare il credito d’imposta riservato agli “under 36”, avendone tutti i requisiti, nella prossima dichiarazione dei redditi (in diminuzione dell’Irpef risultante dal 730/2023 con riferimento all’anno 2022), senza aspettare la dichiarazione del prossimo anno? In quali campi della dichiarazione devo inserirlo?	Come chiarito nella circolare n. 12/E/2021, il credito di imposta “prima casa under 36” può essere fatto valere in sede di presentazione della prima dichiarazione dei redditi successiva all’acquisto o della dichiarazione relativa al periodo di imposta in cui è stato effettuato l’acquisto. Pertanto, nel caso in esame il credito d’imposta può essere utilizzato per la prima volta, a scelta del contribuente, nel 730/2023, relativo all’anno d’imposta 2022 o nel 730/2024, relativo all’anno d’imposta 2023. Se il contribuente sceglie di indicare il credito d’imposta nel 730/2023 (o nel modello Redditi Persone fisiche 2023) relativo all’anno d’imposta 2022, può indicare l’importo del credito maturato nel corso del 2023 nella colonna 2 del rigo G8 del modello 730/2023 (o nella colonna 2 del rigo CR13), valorizzando gli altri campi del rigo in coerenza a tale indicazione.

 

Quadro Normativo

ARTICOLO 1 COMMA 74 DELLA L.197/2022; AGENZIA ENTRATE – CIRCOLARE N.12/E DEL 14 OTTOBRE 2021; ARTICOLO 64 COMMI 6-11 DEL D.L. 73/2021 CONVERTITO.