Agevolazioni prima casa, soppalco computabile

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I giudici di legittimità hanno fornito alcune utili indicazioni in ordine all'individuazione della superficie utile per identificare le abitazioni di lusso nell’ottica della loro esclusione dal beneficio cosiddetto “prima casa”.

Beneficio prima casa: rileva l'utilizzabilità degli ambienti 

Nel testo della sentenza nl 29643 del 14 novembre 2019, hanno chiarito che tale superficie utile deve essere determinata guardando alla “utilizzabilità” degli ambienti, a prescindere, quindi, dalla loro effettiva abitabilità.

Secondo la Cassazione, infatti, per stabilire se un’abitazione sia di lusso e, come tale, sia esclusa dalle agevolazioni “prima casa”, occorre fare riferimento alla nozione di superficie utile complessiva di cui all’articolo 6 del D.M. Lavori pubblici n. 1072/1969.

E il Decreto ministeriale in oggetto specifica che sono considerate abitazioni di lusso le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).

Ciò che rileva, ai sensi di questa disposizione, è la sola utilizzabilità degli ambienti, ovvero la loro marcata potenzialità abitativa e, più precisamente, l’idoneità di fatto degli stessi allo svolgimento di attività proprie della vita quotidiana.

Abitazione con soppalco supera 240 mq? Di lusso, niente benefici

La Suprema corte, sulla questione, ha formulato un apposito principio di diritto, mettendo nero su bianco che il concetto di superficie utile non può essere restrittivamente identificato con la sola “superficie abitabile”: l’articolo 6 del Decreto ministeriale Lavori pubblici n. 1072/1969 deve essere interpretato nel senso che è “utile” tutta la superficie dell’unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto macchina e che nel calcolo dei 240 mq rientrano anche i soppalchi.

In definitiva, nell’acquisto di un’unità abitativa che, soppalco considerato, superi la superficie utile complessiva di mq. 240, non si può beneficiare delle agevolazioni prima casa, posto che l’abitazione in questione andrebbe considerata come di lusso.

Alla luce della rilevanza dell’utilizzabilità degli ambienti, gli Ermellini hanno anche ricordato, a titolo esemplificativo, una pronuncia di legittimità con cui è stata affermata la computabilità, nella superfice utile complessiva, di eventuali vani che, pur qualificati come cantina e soffitta, abbiano un accesso dall’interno dell’abitazione e siano ad essa indissolubilmente legati (Cass. Civ. n. 18480/2016). Computabile – secondo un’ulteriore decisione (n. 18483/2016) - anche il sottotetto, in quanto locale non compreso nella sopra menzionata elencazione tassativa.