Vendite giudiziarie: nuovi criteri di stima e divieto di pubblicità

---

Condividi l'articolo:

---

Nuove regole per determinare il valore degli immobili espropriati e per la pubblicità delle vendite giudiziarie.

Nella seduta del 17 giugno 2025, l'Aula del Senato ha approvato il Disegno di legge  n. 954, recante modifiche al codice di procedura civile e alle disposizioni di at­tuazione in materia di determinazione del valore dell’immobile espropriato e di pubblicità degli avvisi.

Il testo passa ora all'altro ramo del Parlamento.

Valore immobili espropriati e pubblicità vendite giudiziarie: le modifiche introdotte

Le modifiche introdotte riguardano la determinazione del valore degli immobili espropriati e la regolamentazione della pubblicità delle vendite giudiziarie.

Il provvedimento mira a rendere più efficienti e trasparenti le procedure di esecuzione immobiliare, rispondendo a esigenze di uniformità nelle valutazioni e di regolamentazione della pubblicità delle vendite giudiziarie.

Immobili espropriati: nuove regole di stima

L’articolo 1 del disegno di legge interviene sui criteri di valutazione degli immobili pignorati previsti dall'568 del Codice di procedura civile, stabilendo espressamente che l'esperto nominato dal giudice dell'esecuzione, nella determinazione del valore di mercato, si debba attenere ai migliori standard estimativi nazionali e internazionali.

Questo approccio è già in uso da parte delle banche, che applicano simili criteri per valutare gli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie, seguendo le linee guida stabilite dall'Associazione Bancaria Italiana (ABI).

La scelta di adottare tali standard ha lo scopo di garantire valutazioni più aderenti al mercato immobiliare e ridurre i rischi di stime sovrastimate o sottostimate che possano distorcere il valore effettivo degli immobili.

Il valore dell’immobile, inoltre, dovrà essere calcolato considerando anche:

• il valore complessivo dell’immobile;
• il valore per metro quadrato dell’immobile.

Modifica alla relazione di stima  

Un altro intervento riguarda la relazione di stima dell'esperto.

L'articolo 173-bis delle disposizioni di attuazione del c.p.c. viene modificato introducendo il nuovo numero 9-bis, ai sensi del quale la relazione di stima deve includere anche i criteri utilizzati dall'esperto per determinare il valore dell'immobile.

L’esperto nominato dal giudice, quindi, dovrà non solo fornire la stima dell'immobile, ma anche indicare nella relazione i criteri e gli standard utilizzati per calcolare il valore del bene.

La modifica è finalizzata a garantire una maggiore trasparenza nel processo di esecuzione, consentendo alle parti coinvolte di comprendere come è stato determinato il valore di mercato dell'immobile.

Divieto di pubblicità non autorizzata delle vendite

L'articolo 2 del disegno di legge introduce, a seguire, una modifica all'articolo 490 c.p.c., riguardante la pubblicità delle vendite.

Viene vietata la pubblicazione dell'avviso e la pubblicizzazione delle vendite giudiziarie senza l'autorizzazione del giudice, eccetto nei casi previsti dalla legge.

La violazione di questo divieto comporterà la non attribuzione di compensi o rimborso delle spese agli operatori coinvolti.

L’articolo 490 c.p.c. - si rammenta - stabilisce che la pubblicazione degli avvisi di vendita debba avvenire attraverso il portale delle vendite pubbliche del Ministero della Giustizia.

Ora, viene precisato che chiunque agisca in violazione del divieto di pubblicizzazione non avrà diritto a nessun compenso o rimborso spese.

Tabella di sintesi delle novità

Modifica	Descrizione	Articolo Coinvolto
Valutazione del valore dell’immobile	L’esperto nominato dal giudice si attiene ai migliori standard estimativi nazionali e internazionali, già adottati dalle banche secondo le linee guida ABI.	Art. 568 c.p.c.
Relazione di stima dell’esperto	L’esperto deve indicare nella relazione di stima i criteri e gli standard utilizzati per determinare il valore dell’immobile.	Art. 173-bis disp. att. c.p.c.
Valore complessivo e per metro quadrato	Il calcolo del valore dell’immobile deve considerare il valore complessivo e il relativo valore per metro quadrato.	Art. 568 c.p.c.
Pubblicità delle vendite giudiziarie	Viene vietata la pubblicazione e la pubblicità non autorizzata degli avvisi di vendita senza l’autorizzazione del giudice.	Art. 490 c.p.c.
Compenso e rimborso spese per violazione del divieto	In caso di violazione del divieto di pubblicità non autorizzata, non sono dovuti compensi né rimborso spese agli operatori.	Art. 490 c.p.c.