Variazioni catastali da Superbonus, lettere di compliance per la regolarizzazione

Sta per prendere il via l’operazione dell’Agenzia delle Entrate finalizzata a incentivare l’adempimento spontaneo da parte dei contribuenti che hanno usufruito del Superbonus senza presentare, ove necessario, la dichiarazione di variazione catastale. L’iniziativa, sancita dal provvedimento del 7 febbraio 2025, si inquadra nell’ambito delle disposizioni previste dalla Legge di Bilancio 2024 e punta a garantire un corretto aggiornamento degli archivi catastali, evitando eventuali distorsioni nel calcolo della rendita catastale e dei tributi collegati, come l’IMU.

Attraverso l’invio di specifiche comunicazioni di compliance, i contribuenti interessati potranno verificare la loro posizione e, se necessario, regolarizzare eventuali omissioni beneficiando di sanzioni ridotte. L’obiettivo non è punitivo, ma informativo e collaborativo: l’Agenzia si limita a segnalare la mancanza dell’adempimento e a offrire la possibilità di correggerlo senza incorrere in procedimenti sanzionatori più severi.

Analizziamo, di seguito, le modalità di individuazione dei destinatari, i contenuti delle comunicazioni, le tempistiche e le modalità per regolarizzare la propria posizione.

Normativa di riferimento

L’operazione di compliance sulle dichiarazioni catastali post-Superbonus si basa su specifiche disposizioni legislative, in particolare sulla Legge 30 dicembre 2023, n. 213 (Legge di Bilancio 2024) e sulla Legge 23 dicembre 2014, n. 190.

L’articolo 1, commi 86 e 87, della Legge n. 213/2023 stabilisce che l’Agenzia delle Entrate deve effettuare verifiche mirate sulle unità immobiliari che hanno beneficiato di interventi agevolati dal Superbonus (articolo 119 del Decreto legge 19 maggio 2020, n. 34) per accertare se sia stata presentata, ove necessaria, la dichiarazione di variazione catastale. Tale aggiornamento è fondamentale per adeguare la rendita dell’immobile, con conseguenti effetti sulla tassazione degli stessi. Le verifiche vengono realizzate attraverso liste selettive basate su strumenti avanzati di interoperabilità e analisi delle banche dati.

Nel caso in cui emerga la mancata presentazione della dichiarazione catastale, il comma 87 della stessa Legge prevede che l’Agenzia delle Entrate possa inviare una comunicazione al contribuente per sollecitare l’adempimento spontaneo. Questo strumento di moral suasion permette al soggetto interessato di sanare eventuali irregolarità prima che scattino controlli più approfonditi o accertamenti fiscali.

In aggiunta, il comma 636 dell’articolo 1 della Legge 23 dicembre 2014, n. 190 disciplina le modalità con cui le informazioni raccolte dall’Agenzia delle Entrate devono essere messe a disposizione del contribuente e della Guardia di Finanza.

Il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 7 febbraio 2025, stabilisce le modalità operative della comunicazione, incluse le fonti informative, la tipologia di dati da fornire, i canali di comunicazione con i contribuenti, e le procedure per la regolarizzazione delle omissioni con eventuale riduzione delle sanzioni.

NOTA BENE: Grazie a questa normativa, l’Agenzia delle Entrate ha ora il compito di incrociare i dati disponibili nelle proprie banche dati per individuare i soggetti che non hanno adempiuto agli obblighi catastali e fornire loro un’opportunità per regolarizzare la propria posizione senza incorrere immediatamente in sanzioni elevate.

Obbligo di dichiarazione catastale

L’obbligo di presentare la dichiarazione di variazione catastale si verifica nei seguenti casi.

Quando il valore dell’intervento supera il 15% del valore immobiliare originario: se il costo dei lavori agevolati con il Superbonus ha comportato un incremento significativo del valore dell’immobile, è necessario aggiornare la rendita catastale.

In caso di frazionamenti: se l’intervento ha comportato la suddivisione di un’unità immobiliare in più unità distinte, è obbligatorio aggiornare i dati catastali.

Per i cambi di destinazione d’uso: quando, a seguito dei lavori, l’immobile ha cambiato la sua funzione (ad esempio da abitazione a ufficio o viceversa), è necessaria una nuova classificazione catastale.

Per modifiche della distribuzione interna degli ambienti: se gli interventi hanno determinato una diversa configurazione degli spazi interni tale da influenzare la classificazione catastale, deve essere comunicata la variazione.

L’Amministrazione finanziaria invierà comunicazioni non solo per le anomalie più gravi, ma per tutti i casi in cui gli interventi agevolati con il Superbonus avrebbero richiesto una dichiarazione catastale. L’obiettivo è garantire un aggiornamento corretto degli archivi, evitando disparità tra chi ha adempiuto e chi no.

Comunicazione dell’Agenzia delle Entrate, modalità di invio

Nel caso in cui l’Agenzia delle Entrate rilevi la mancata presentazione della dichiarazione di variazione catastale necessaria dopo un intervento agevolato con il Superbonus, al contribuente verrà inviata una comunicazione contenente informazioni dettagliate sulla sua posizione fiscale e catastale. L’obiettivo è consentire al contribuente di verificare la correttezza dei dati a sua disposizione e, se necessario, procedere con la regolarizzazione dell’adempimento.

Per farlo, è possibile utilizzare il servizio «Consegna documenti e istanze» disponibile nell’area riservata del sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate.

Nello specifico, la comunicazione inviata dall’Agenzia – secondo quanto sancito dal provvedimento direttoriale n. 38133/2025 - include i seguenti elementi informativi:

• Dati anagrafici del contribuente: codice fiscale, denominazione, cognome e nome dell’intestatario dell’immobile.
• Identificativo catastale dell’immobile: il codice che identifica l’unità immobiliare oggetto degli interventi incentivati.
• Riferimento alla Comunicazione dell’opzione relativa agli interventi agevolati: per confermare che l’immobile è stato oggetto di un intervento agevolato con il Superbonus, Ecobonus o altri incentivi edilizi (fotovoltaico, colonnine di ricarica, ecc.).
• Invito a fornire chiarimenti: in caso di contestazione, il contribuente può fornire elementi, fatti e circostanze che dimostrino l’assenza dell’obbligo di presentare la dichiarazione catastale.
• Indicazione degli strumenti per la regolarizzazione: modalità per presentare la dichiarazione mancante e beneficiare della riduzione delle sanzioni.

Come vengono messe a disposizione dei contribuenti le informazioni?

L’Agenzia delle Entrate utilizza strumenti di analisi avanzata delle banche dati per incrociare le informazioni disponibili e individuare i soggetti che potrebbero aver omesso l’aggiornamento catastale. Le lettere di compliance vengono inviate attraverso due principali canali ufficiali:

1. Posta Elettronica Certificata (PEC), per i contribuenti che dispongono di un domicilio digitale attivo;
2. Raccomandata con avviso di ricevimento per chi non ha una PEC registrata.

Inoltre, la comunicazione viene resa disponibile anche nel cassetto fiscale del contribuente all’interno del portale dell’Agenzia delle Entrate, dove è possibile consultare il documento e rispondere con eventuali chiarimenti.

Grazie a questo meccanismo, il contribuente ha tutti gli strumenti per valutare la propria posizione e decidere se procedere con la regolarizzazione o presentare documentazione che dimostri l’assenza dell’obbligo di aggiornamento catastale.

Lettere di compliance, un'opportunità per rimediare

L’invio delle comunicazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate non rappresenta una contestazione formale, ma un’opportunità per il contribuente di rimediare a eventuali sviste o omissioni senza incorrere in sanzioni più severe.

Il contribuente, anche tramite un intermediario delegato, può:

• richiedere informazioni e segnalare all’Agenzia elementi, fatti e circostanze che giustifichino l’assenza dell’aggiornamento catastale;
• regolarizzare eventuali errori o omissioni, presentando la dichiarazione mancante ed usufruendo di una riduzione delle sanzioni prevista dalla normativa vigente.

L’obiettivo dell’iniziativa è favorire l’adempimento spontaneo, evitando accertamenti futuri e permettendo ai contribuenti di aggiornare la propria posizione catastale in modo agevolato.

NOTA BENE: Chi provvede spontaneamente alla dichiarazione catastale mancante potrà beneficiare di una riduzione delle sanzioni, in base a quanto previsto dall’articolo 31 del regio decreto legge n. 652/1939 e dall’articolo 13 del decreto legislativo n. 472/1997, in proporzione al tempo trascorso dalla violazione.