Governo: controlli catastali per case fantasma e interventi Superbonus

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Gli edifici su cui sono stati eseguiti lavori agevolati con il Superbonus 110% saranno oggetto di controlli per verificare che la variazione catastale corrisponda al valore fiscale effettivo dopo gli interventi di ristrutturazione.

Nella revisione saranno inclusi quegli immobili non correttamente registrati o del tutto assenti dai registri catastali, denominati "immobili fantasma".

Pertanto, i proprietari degli immobili interessati dal Superbonus devono, se non lo hanno già fatto, adeguare la registrazione degli immobili a seguito degli interventi effettuati, per evitare discrepanze con il valore catastale aggiornato.

E’ quanto emerge dalle parole del Ministro dell'Economia, Giancarlo Giorgetti, durante le audizioni congiunte delle commissioni di Camera e Senato riguardo al Piano strutturale di bilancio (PSB) dell’8 ottobre 2024.

L'intento è quello di recuperare fondi senza aumentare la pressione fiscale per la maggior parte dei contribuenti, rivelando e regolarizzando la situazione degli immobili che fino ad ora sono rimasti nascosti agli occhi dell'amministrazione fiscale, sfuggendo così alla tassazione sia a livello nazionale che locale.

Commissione Europea: richiamo all’Italia per aggiornare i valori catastali

E’ la Commissione Europea, nel Pacchetto di Primavera 2024, un atto che fornisce una valutazione degli sviluppi economici e sociali di ciascun stato membro, che rileva come in Italia le entrate generate dalle tasse ricorrenti sugli immobili, considerate meno nocive per la crescita economica, siano superiori alla media dell'Unione Europea in relazione al Prodotto Interno Lordo (PIL).

Tuttavia, la Commissione ha notato delle incongruenze nel sistema fiscale italiano relativo agli immobili, poiché le abitazioni principali risultano esentate dalla tassazione per la maggior parte delle categorie immobiliari, generando uno squilibrio nel sistema.

Inoltre, un'importante criticità risiede nell'obsolescenza dei valori catastali, che non riflettono più i veri valori di mercato degli immobili. Pertanto, la Commissione ha raccomandato un aggiornamento di questi valori per adeguare la tassazione immobiliare ai prezzi attuali di mercato, contribuendo così a migliorare l'efficacia complessiva del sistema fiscale.

Case fantasma

Le "case fantasma" si riferiscono a edifici che non sono stati formalmente registrati o sono assenti dai registri catastali. Il Ministro Giancarlo Giorgetti ha evidenziato l'importanza di aggiornare questi registri per includere tali proprietà.

Oltre agli immobili fantasma, che sono strutture costruite senza registrazione catastale, l'aggiornamento includerà anche quelle unità che non generano reddito, classificate nelle cosiddette "categorie fittizie" (come edifici in rovina o ancora in costruzione).

Questi immobili possono avere beneficiato di interventi incentivati con bonus edilizi, come il Superbonus, che consente la detrazione delle spese per ristrutturazioni su edifici catastalmente classificati come non produttivi di reddito.

Infatti, è confermato che è permesso utilizzare i bonus edilizi per ristrutturare immobili "fittizi", come ribadito dall’Agenzia delle entrate. Secondo la Circolare 30/E/2020, l'Agenzia sottolinea che le spese per edifici registrati nella categoria catastale F/2 (unità collabenti) possono beneficiare del Superbonus. Questa classificazione indica che l’immobile è non redditizio a causa del suo notevole degrado.

La stessa circolare chiarisce che, per fruire del Superbonus, i lavori di ristrutturazione devono trasformare l'immobile in una categoria catastale che consente di generare reddito (escludendo le categorie A/1, A/8, A/9). Questo cambio di categoria deve essere registrato ufficialmente nei registri catastali, e chi non ha ancora eseguito quest'aggiornamento sarà soggetto a controllo.

Immobili beneficiari di Superbonus

Sull’altro fronte, l’azione del Governo è diretta verso i cittadini che hanno usufruito del Superbonus 110% per ristrutturare edifici che, grazie agli interventi di riqualificazione finanziati dallo stato, hanno visto crescere il loro valore commerciale.

Infatti, in base alla normativa vigente, i proprietari che hanno effettuato ristrutturazioni significative sono obbligati a comunicare eventuali modifiche alle rendite catastali.

Il mancato aggiornamento non comporta automaticamente sanzioni, ma andando a incidere sulla rivalutazione catastale, può toccare i tributi locali, come l’IMU, soprattutto per seconde o terze case.

Per aggiornare il valore catastale dopo aver beneficiato del Superbonus 110%, chi ha realizzato interventi edilizi e non ha ancora effettuato questo aggiornamento dovrebbe farlo al più presto per scongiurare possibili sanzioni future. Ecco la procedura da seguire:

• richiedere una visura catastale, che fornisce dettagli specifici sull'immobile;
• nel caso di modifiche che incidono sulla rendita catastale, è necessario affidarsi a un tecnico qualificato che preparerà la domanda da presentare (software DOCFA - Documento Catasto Fabbricati);
• unitamente alla domanda DOCFA, dovrà essere allegata la planimetria catastale aggiornata e altri documenti attestanti i lavori eseguiti o le modifiche apportate;
• l'ufficio catastale competente valuterà la richiesta e, se approvata, aggiornerà i dati catastali.

Se l'aggiornamento del valore dell'immobile non viene eseguito entro 30 giorni dalla conclusione dei lavori di ristrutturazione, il proprietario rischia sanzioni come previsto dall'articolo 31 del Rdl n. 652/1939, in caso di controlli fiscali effettuati dall'Agenzia delle Entrate in collaborazione con i comuni.

L’Agenzia delle Entrate invierà lettere di compliance ai proprietari di immobili non registrati o non conformi ("case fantasma") o che hanno effettuato lavori di superbonus ma non hanno inviato la dichiarazione di variazione catastale prevista dalla legge, richiamandoli alla regolarizzazione.

Le conseguenze

Quanto dichiarato dal Ministro dell’Economia e delle Finanze in Parlamento ha allarmato gli animi per il fatto che ancora una volta si cerchi di fare cassa andando a bussare alla porta di chi ha usato i fondi statali per migliorare l’immobile.

Tuttavia, l'aggiornamento dei registri catastali non comporterà automaticamente un incremento delle tasse. Questo è stato confermato anche dalla premier Giorgia Meloni.