Usufrutto oneroso ai soci equiparato alla locazione

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La risoluzione n. 405/E del 30 ottobre 2008 sostiene che, ai fini Iva, valgono le disposizioni di diritto comunitario che equiparano l’usufrutto alla locazione di beni immobiliari esenti in base all’articolo 13 della sesta direttiva comunitaria. L’Amministrazione finanziaria, infatti, fonda il proprio parere sulla giurisprudenza della Corte di Giustizia delle Comunità europee, secondo la quale tutti i rapporti giuridici nell’ambito dei quali è concesso ad un soggetto di usare un bene, per una durata limitata e dietro corrispettivo, rientrano nella nozione di locazione di beni immobili e come tali sono esenti da Iva, in base all’articolo 13 della citata direttiva. Di conseguenza, di fronte alla richiesta di delucidazioni da parte di una società che svolge attività di servizi e costruzioni immobiliari e che vuole vendere alcune unita abitative, prevedendo in caso di difficoltà la possibilità di cedere ai propri soci, dietro corrispettivo concordato, l’usufrutto degli stessi per un periodo pari a 15 anni, la risoluzione si esprime nel seguente modo: l’usufrutto di immobili abitativi, ceduto da una società di costruzione ai propri soci, entro quattro anni dalla data di ultimazione del fabbricato, è esente da Iva. L’esenzione comporta la perdita del diritto alla detrazione dell’imposta assolta sugli acquisti di beni e servizi. Inoltre, sempre secondo il parere dell’Agenzia, trattandosi di un’operazione qualificata come locazione, essa non rientra nella norma dell’articolo 4, quinto comma, ultimo periodo, a) del Dpr 633/72, secondo la quale è esclusa la rilevanza ai fini Iva delle operazioni consistenti nel porre a disposizione dei soci, associati o partecipanti, taluni beni, gratuitamente o dietro un corrispettivo inferiore al valore normale.