Superbonus 110%: escluso se l’edificio non è condominio ma ammesso su immobile tutelato

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Ai fini del riconoscimento del Superbonus 110%, l’edificio costituito da più immobili di un unico proprietario non rientra nella qualifica di "condominio", in quanto manca il requisito della pluralità dei proprietari. Altro punto approfondito riguarda l’effettuazione degli interventi su edificio tutelato dai Beni culturali.

Superbonus 110% negato in assenza di condominio

La precisazione arriva con risoluzione n. 78 del 15 dicembre 2020 a fronte della richiesta presentata da un soggetto residente fiscalmente all’estero, proprietario di una unità abitativa e nudo proprietario di altra unità abitativa e di un magazzino, tutti facenti parte di un unico fabbricato plurifamiliare.

Nel merito, si ricorda che il diritto al Superbonus 110% sorge in caso di sostenimento di spese relative a specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi "trainanti") nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi "trainati"), per i quali è richiesto, tra gli altri, che siano realizzati su parti comuni di edifici residenziali in "condominio".

Le necessarie specificazioni sono state rese dalle Entrate a mezzo di circolare n. 24 del 2020, nella quale è stato affermato che il Superbonus non può essere utilizzato dai soggetti che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva o che non potrebbero fruire della corrispondente detrazione in quanto l'imposta lorda è assorbita dalle altre detrazioni o non è dovuta. Costoro, però, possono scegliere le modalità alternative di utilizzo, ai sensi dell’articolo 121 del decreto Rilancio.

Circa la possibilità dell’istante di fruire del Superbonus, viene fatto presente come lo stesso non trovi applicazione quando si tratta di interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti. Non essendo pervenute altre specifiche, deve ritenersi che ciò valga anche quando il contribuente sia nudo proprietario.

In sostanza, l’edificio costituito da più immobili di un unico proprietario non rientra nella qualifica di "condominio", in mancanza della pluralità dei proprietari.

La detrazione in parola è negata sia con riferimento alle spese sostenute per interventi realizzati sulle parti a servizio comune delle predette unità immobiliari, sia con riferimento alle spese sostenute per interventi effettuati sulle singole unità immobiliari in quanto non inserite in un condominio.

Superbonus 110% per edificio vincolato dai Beni culturali

Altra specificazione delle Entrate – risposta n.  595 del 16 dicembre 2020 – riguarda l’applicabilità del Superbonus 110% su interventi "trainati" realizzati su unità immobiliari facenti parte di un condominio tutelato dai Beni culturali.

Il bonus in parola, si spiega, si affianca ad altri due aiuti: ecobonus e sismabonus.

Le Entrate affermano che qualora l'edificio, anche se condominiale, sia sottoposto ai vincoli previsti dal Codice dei Beni culturali o il rifacimento dell'isolamento termico sia vietato da regolamenti edilizi, urbanistici o ambientali, può comunque applicarsi il Superbonus ai singoli interventi ammessi all'ecobonus (ad esempio, sostituzione degli infissi), purché sia certificato il miglioramento energetico.